樓市真的會跌嗎？國家“房改課題組長”的這幾句話 句句見血！
中國國家“房改課題組”組長是誰？
他叫孟曉蘇！
從上世紀80年代身處中南海，擔任萬里的秘書長達8年。1992年，他到中房集團任職總經(jīng)理；1998年擔任中國房改課題組組長，參與中國住房制度改革，協(xié)助朱镕基總理開啟了中國房地產(chǎn)市場化的大門。
隨后，中國房地產(chǎn)業(yè)迎來了黃金20年。
作為那個風云年代一系列重大改革開放政策的制定與實施過程的見證人，其被譽為“中國房地產(chǎn)之父”。
其前不久接受《中國房地產(chǎn)報》專訪，對中國房地產(chǎn)當下的幾個核心問題的看法，可謂是句句見血。
孟組長觀點一：房地產(chǎn)仍是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，拉動力將會持續(xù)若干年T教授點評：這是一句很多人不愿意聽的大實話。
說其在未來若干年內是仍是主導產(chǎn)業(yè)，主要是基于兩個經(jīng)濟常識。
一是我國的城鎮(zhèn)化仍在繼續(xù)，城鎮(zhèn)化增長率按照每年1-2個百分點算，要達到發(fā)達國家75%的平均水平，還需10-15年左右。
這也就是白銀十年的來歷，也是大多數(shù)開發(fā)商堅定看多樓市的原因；二是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟占比大，如在2016年，房地產(chǎn)業(yè)占全年GDP比重為6.5%，但是若把上游的鋼鐵、水泥，下游的建材、家居、家電的算上，占比高達20%多，是正兒八經(jīng)的中國經(jīng)濟引擎。
在我國經(jīng)濟結構轉型尚未完成之際，任誰也不敢輕易關掉房地產(chǎn) —— 這個超級馬力發(fā)動機。
所以，市場上那些對樓市盲目悲觀的人，可以歇菜了。
當然，那些盲目樂觀繼續(xù)下注的炒房客，也不會有什么好下場。
在政府眼里，未來，房地產(chǎn)既不會“左”，也不會“右”，而是走中間道路 —— “穩(wěn)”字當頭。（當下的政府調控思路就充分說明了這一點）說白了，就是它仍然會很重要，但也別再指望從它身上像前幾年那樣賺大錢，當然更別幻想它會崩掉。
孟組長觀點二：地方政府債，可通過資產(chǎn)證券化來積極化解T教授點評：這是雖是一劑開給“地方債”的良藥，但同時也能有效治療地方政府的“土地財政”癮，抑制地方政府買高價地的沖動，進而間接制約房價的上漲。
為什么會得出這種推論呢？
這要從我們的現(xiàn)有的中央與地方的分稅制說起。在現(xiàn)有稅收制度安排下，中央與地方的在財政收入分配上是五五開，但在支出上卻是2:8。
也就是說地方政府是收入少支出大，是典型的入不敷出。
為了能有錢花，地方政府就只能發(fā)債，也就是地方債。
截止到2106年底，中國地方政府債高達15.32萬億，這是一個很不低的水平。
而地方政府為了能夠發(fā)得起債（以土地做抵押）和還得起債，唯一也是必須要做的就是高價賣地。
為什么調控政策頻出，地價卻還在一個勁兒的往上飆，開發(fā)商就那么樂意撒錢呀？
根子在這兒呢。
所以，地方政府才是推高地價的主要力量。
如2016年，全國賣地收入3.7萬億，而同期地方政府財政收入8.7萬億，占比高達43%。
而如果地方政府的債務壓力，可以通過資產(chǎn)證券化緩解，那么，就能大大減緩地方政府對土地財政的癮；地方土地財政的癮給戒了，那么，高地價的原動力也就沒了；當?shù)貎r高不起的時候，房價也就沒那么難調控了。
孟組長觀點三：房產(chǎn)稅要征，但要從小產(chǎn)權房開始
T教授點評：房產(chǎn)稅注定要征，一是政府有動力，可以增加財政收入；二是能抑制房價，其邏輯在于房產(chǎn)稅將加大人們房屋的持有成本，加大了炒房客的拋售壓力，屆時，市場房屋供給增多，價格也就有了松動空間。
但房產(chǎn)稅又征的那么“名不正則言不順”，因為，我國的土地屬于國家。
對房屋持有者來說，土地不是我的，我買房的時候也已經(jīng)交了70年的租金（地價），憑什么還要收我房產(chǎn)稅？
這就是房產(chǎn)稅一直爭議很大、遲遲無法落地的原因 —— 不公平。
另一方面呢，中國有大量的小產(chǎn)權房，合計約70億平，而中國房屋存量為233億平，占比30%。
也就是說中國已建成的房屋中，有30%是不合法的。
像深圳這種大城市，這個比值更是達到恐怖的50%多。
而小產(chǎn)權房持有者在中國的房地產(chǎn)紅利中，無疑是撿了個大漏（無需為地價買單）。而政府現(xiàn)有既不承認又不摧毀的“拖”字訣，顯然也不是長久之計。
若房產(chǎn)稅先從小產(chǎn)權房征起，就可以讓其合法化，增加市場房屋的供給量和流動性。進而起到平抑房價的作用，同時政府也能獲得大量財政收入。
孟組長的這個觀點，可謂是雙贏之舉。
孟組長觀點四：REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）會在中國大行其道T教授點評：這是個能徹底改變中國房地產(chǎn)銷售模式的大招，能對房價產(chǎn)生的深遠的影響。
為什么這么講呢？
我們都知道在股市投資中，有羊群效應一說，其實，房地產(chǎn)也一樣。
每一輪房價暴漲，除了些大的金融政策等影響外，最直接的就是置業(yè)顧問、銷售中介等合力煽風點火，使得購房者被恐慌性情緒左右，匆忙上車，進而導致房價短期內非理性大幅上漲。
而REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）將徹底改變這一狀況。
不久的未來，購房者們將不會再直接買房，而是在證券交易所，像買股票一樣，購買REITs。
REITs的管理者拿著資金整層、整棟、整個項目的購買房產(chǎn)，這樣房屋的買賣就變成了大宗商品交易。
房價就不會那么容易受到銷售和中介操縱。
而且這種大宗交易能降低成本，反而還能推動房價下降。
以下是《中國房產(chǎn)報》的專訪文章，作者為李紅梅，原文標題《房改課題組組長孟曉蘇：房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟發(fā)展主導產(chǎn)業(yè)》
“真正的房地產(chǎn)教父應該是肖桐（副）部長?！被貞?5年前轉崗的經(jīng)歷時，孟曉蘇毫不猶豫把這個贊譽送給了原建設部副部長肖桐。
早已過了“知天命”年紀的孟曉蘇，沒有英雄孤獨的困惑，又一頭扎進了不動產(chǎn)證券化的研究?！拔矣X得還需要繼續(xù)當學生，不光要學國外，而且還要研究國內的情況，讓其和中國的實際相結合?！?
他堅持認為：房地產(chǎn)仍是拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)，拉動力將會持續(xù)若干年。
1992年是激動人心的年份
中國房地產(chǎn)報：您被譽為“中國房地產(chǎn)之父”，還記得1992年時您在做什么嗎？
孟曉蘇：1992年我從國家商檢局副局長轉崗到中房集團做總經(jīng)理，1992年5月份上任，正好房地產(chǎn)報也是1992年從一份原來的地區(qū)性的企業(yè)報轉成全國性報紙，并且正式完成了更名，叫中國房地產(chǎn)報。那個時候房地產(chǎn)大潮剛剛開始興起，中央剛剛確定我們的目標是走向社會主義市場經(jīng)濟。1992年確實是一個激動人心的年份，這個年份當時吸引了很多黨政機關的干部走向了經(jīng)濟工作的第一線，比如說我，就是從部門的領導崗位走到了中房集團。為什么說走到了中房集團，當時一位建設部的老領導找我。說中房集團這邊缺一位總經(jīng)理，我也不知道房地產(chǎn)是干什么的，我糊里糊涂就來了，到了以后才知道中房集團已經(jīng)是一個成立10年，有資格的企業(yè)了。
說到房地產(chǎn)教父，真正的房地產(chǎn)教父應該是肖桐（副）部長，他是中房集團的第一屆董事長，又是中國房協(xié)的創(chuàng)立者和第一任會長，他已經(jīng)作古了，但是老人家當年開創(chuàng)的事業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)在全國各地開花。
中國房地產(chǎn)報：回頭看，您怎么評價我們19年的房改歷史？
孟曉蘇：房改的歷史應該說中國人在經(jīng)濟發(fā)展過程中，逐漸認識到了主導產(chǎn)業(yè)之所在，經(jīng)歷了“老三大件”，“新三大件”這幾輪消費之后，已經(jīng)看到了下一輪消費是住房、汽車。通過我們課題組傳導到領導層，從而被全社會接受，就是這么個過程。
而它反過來要作用于經(jīng)濟發(fā)展，造成了歷史上若干年中國經(jīng)濟波瀾壯闊的發(fā)展，也造成了老百姓的住房資產(chǎn)的迅速增加，從房改之前人均17平方米，到現(xiàn)在33平方米，增長了一倍，那個住房品質的增長就更加明顯了。應該說這種排浪式的消費，當時也被我們提前認識到了。
我們根據(jù)國外的經(jīng)驗，認為中國要走向住房、汽車為主要消費熱點，并且拉動主要經(jīng)濟，是依據(jù)了國外同期的發(fā)展理論的比照。在發(fā)展到同樣的階段之后，中國人也會出現(xiàn)叫作中國人的夢，也會追求住房，追求汽車。
房地產(chǎn)仍是經(jīng)濟發(fā)展主導產(chǎn)業(yè)，不要諱莫如深
中國房地產(chǎn)報：您當下最關心的事是什么？
孟曉蘇：我現(xiàn)在最關注大量地方政府借債形成的資產(chǎn)。我現(xiàn)在擔任董事長的匯力基金就是在努力推動政府資產(chǎn)證券化。由我們參加，在國務院發(fā)展研究中心設立了政府公共資產(chǎn)證券化課題組，由我和劉世錦副主任擔任組長，請了全國政協(xié)副主席陳元同志作為總顧問。我們希望能夠通過我們的課題研究，推動地方政府把已經(jīng)形成的100多萬億元的資產(chǎn)拿出一部分來做證券化，積極化解地方債。
中國房地產(chǎn)報：那您怎么看未來房地產(chǎn)稅在長效機制中的作用？
孟曉蘇：房地產(chǎn)稅在2003年由中房集團最早提出來。從1998年啟動房改到2003年的5年時間，居民已經(jīng)從沒有房子變成有房子。而且我們預見到，今后會出現(xiàn)有的人房子多、有的人房子少的情況。所以，征收房產(chǎn)稅就是適應了這個變化。過去老百姓沒有財產(chǎn)的時候你沒有辦法征稅，有了財產(chǎn)之后就需要征收這道稅，就是走國際通用的征稅方式。過去我們不是沒有房地產(chǎn)稅，而征收的主要是房產(chǎn)流轉稅。我們當時提倡的就是增加“保有稅”，同時減少“流轉稅”，這應該是房地產(chǎn)稅制改革的一個方向。
現(xiàn)在不征房地產(chǎn)稅會使得兩部分人受害。一部分人是農(nóng)民，因為政府現(xiàn)在是用廉價征地高價賣，土地收益少量返給農(nóng)民。第二部分是最后買房子那個人群。把地價拉得高，把房價拉得高，讓最后買房的群體攤掉所有的城市建設費用，可是原來有房的人就不需要承擔了。這兩部分人恰恰是需要扶助的弱勢群體。
中國房地產(chǎn)報：從哪些房子起征呢？
孟曉蘇：最簡單的辦法，從小產(chǎn)權房起征。小產(chǎn)權房沒有交過土地出讓金，而且也不可能把它都拆除，小產(chǎn)權房起征房產(chǎn)稅阻力小，納稅后房屋就合法了。稅率可以征高一點，比如說征2%，這就是國際上比較重的稅了，這樣一年一年地就把土地出讓金變相收回來了，這個比宣布為大產(chǎn)權房補土地出讓金要強。
還有一些房屋的土地使用年限該到期了，就從到期的土地開始做。一旦征了稅，對物權法中規(guī)定的“自動續(xù)期”就放心了，就不用考慮70年補不補錢的問題了。
中國房地產(chǎn)報：學者、官員、企業(yè)家等身份您都親身經(jīng)歷，我不知道您自己最喜歡什么樣的身份，還有哪些想實現(xiàn)的理想？
孟曉蘇：學者、官員、企業(yè)家這些身份都是人們從不同角度看到的。對我來說，我更覺得“學者”或者“學生”更好。因為到現(xiàn)在了還是得學習，而且我學來的東西、從國外引進的東西都很快就變成現(xiàn)實了。這么多年，你看，不光是房改的思路，還包括我引進的金融產(chǎn)品，都一個一個地變成現(xiàn)實。比如住房抵押貸款就是當年我們幾個房地產(chǎn)專家而不是金融界的人士引進來的，是1996年在設計房改方案的時候引進的。
我引進不動產(chǎn)證券化/ REITs也已經(jīng)有十多年了。我們連PPP這種方式都引進了，但是REITs方面走了彎路。他們誤以為是REITs是“房地產(chǎn)開發(fā)融資”，其實不動產(chǎn)信托投資資金是不動產(chǎn)在持有階段的基金，它是把持有的不動產(chǎn)資產(chǎn)收益變成上市流通的特殊產(chǎn)品，這個產(chǎn)品遲早也會在中國大行其道。
所以我覺得還需要繼續(xù)當學生，不光要學國外，而且還要研究國內的情況，讓它和中國的實際相結合。
要說還有什么理想，人到這個歲數(shù)了，沒有更多理想了，我就希望能夠在這個行業(yè)里盡快建立一個長效機制，讓房地產(chǎn)的發(fā)展，包括調控政策能夠盡快地走向規(guī)范治理的正軌，不至于再出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。
