辦公樓租金水平明顯分化 物流地產(chǎn)空置率創(chuàng)四年新低
2017年10月16日，北京 – “2017年第三季度，由于優(yōu)質(zhì)辦公樓需求顯著加大，優(yōu)質(zhì)辦公樓和低品質(zhì)辦公樓的租金水平之間出現(xiàn)明顯分化。受其影響，優(yōu)質(zhì)辦公樓的業(yè)主得以獲得比市場(chǎng)上其它類型辦公樓更高的租金水平?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。與此同時(shí)，在零售地產(chǎn)市場(chǎng)，餐飲業(yè)態(tài)的多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)推動(dòng)需求增長(zhǎng)，其中，“生鮮”超市概念、高檔餐飲戶外就餐服務(wù)和“網(wǎng)紅”飲品零售商表現(xiàn)活躍。國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)北京中央商務(wù)區(qū)內(nèi)待售的光華路SOHO 2辦公樓表示出了濃厚的興趣。工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)，在電子商務(wù)和第三方物流企業(yè)需求保持穩(wěn)定的帶動(dòng)下，市場(chǎng)總體空置率創(chuàng)四年以來(lái)的新低。在高端住宅銷售市場(chǎng)，政府對(duì)高檔住宅實(shí)行限價(jià)政策。同時(shí)，由于政府要求開發(fā)商的新項(xiàng)目盡早開盤，新增供應(yīng)的入市推動(dòng)銷售量大幅增長(zhǎng)。
甲級(jí)辦公樓
近期部分優(yōu)質(zhì)辦公樓項(xiàng)目的竣工，帶動(dòng)本季度的市場(chǎng)升級(jí)需求，為租戶在北京市場(chǎng)上的擴(kuò)租或搬遷提供了諸多機(jī)會(huì)。絕大部分的吸納量來(lái)自于國(guó)內(nèi)企業(yè)。許多國(guó)內(nèi)著名企業(yè)繼續(xù)考慮在京設(shè)立分公司，以擴(kuò)大其在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)占有率。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂（Eric Hirsch）表示：“中央商務(wù)區(qū)的辦公樓業(yè)主仍對(duì)吸引金融和服務(wù)行業(yè)的租戶感興趣，而那些來(lái)自利潤(rùn)率相對(duì)較低行業(yè)的租戶更關(guān)注于非核心市場(chǎng)相對(duì)低廉的辦公空間。不過(guò)，無(wú)論是在哪個(gè)地區(qū)或哪個(gè)子市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)辦公樓的業(yè)主獲得的關(guān)注度都最大?！?
在優(yōu)質(zhì)辦公樓及新竣工項(xiàng)目表現(xiàn)強(qiáng)勁的帶動(dòng)下，辦公樓市場(chǎng)租金環(huán)比上漲0.9%。優(yōu)質(zhì)辦公樓受到租戶的青睞，推動(dòng)其租金上揚(yáng)。此外，大部分最近竣工項(xiàng)目的業(yè)主在實(shí)現(xiàn)較高的出租率后得以提升租金，也帶動(dòng)了整體租金水平的上漲。例如，上季度竣工的四個(gè)項(xiàng)目在2017年第三季度的凈吸納量累計(jì)達(dá)到5萬(wàn)平方米。將預(yù)租計(jì)入考量，本季度的吸納量使得這些辦公樓目前僅剩下不足20%的可租賃空間。
麗澤地區(qū)的新竣工項(xiàng)目將為租戶提供位于非核心區(qū)的新選項(xiàng)。預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月北京辦公樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)將主要集中在新興的非核心辦公樓市場(chǎng)。為吸引租戶進(jìn)駐新興地區(qū)，并希望復(fù)制不斷成熟的望京市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主們可提供的租金優(yōu)惠程度將面臨市場(chǎng)考驗(yàn)。與此同時(shí)，如果北京市政府對(duì)商業(yè)項(xiàng)目施工的限制政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，市中心原定于近期完工的新建項(xiàng)目也可能延期入市。
投資
北京房地產(chǎn)開發(fā)商SOHO將位于中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)的光華路SOHO 2項(xiàng)目公開出售。鑒于在中央商務(wù)區(qū)域此類項(xiàng)目的出售機(jī)會(huì)稀缺，因此該項(xiàng)目迅速得到了多方的關(guān)注。仲量聯(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示：“(SOHO 2) 項(xiàng)目的公開出售，為投資者提供了一個(gè)非常稀缺的購(gòu)買北京市場(chǎng)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)。來(lái)自國(guó)內(nèi)外投資者都在覬覦這一項(xiàng)目，特別是機(jī)構(gòu)投資者表現(xiàn)出濃厚興趣，”
零售地產(chǎn)市場(chǎng)，凱德商用中國(guó)信托（CapitaLand Retail China Trust）宣布將其位于北京北三環(huán)路外、總建筑面積43,443平方米的安貞凱德廣場(chǎng)（CapitaMall Anzhen）項(xiàng)目出售給北京華聯(lián)集團(tuán)（BHG）。凱德置地以總價(jià)11.3億元將其在該項(xiàng)目中的全部權(quán)益出售（交易價(jià)包括但不限于其在安貞凱德廣場(chǎng)中的權(quán)益）。北京華聯(lián)集團(tuán)現(xiàn)以長(zhǎng)期租賃予百貨商場(chǎng)的形式運(yùn)營(yíng)該項(xiàng)目。
優(yōu)質(zhì)零售
備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)專指市區(qū)市場(chǎng)。*新增供應(yīng)量涵蓋郊區(qū)市場(chǎng)的新增供應(yīng)量。
本季度，餐飲業(yè)態(tài)內(nèi)的多個(gè)細(xì)分市場(chǎng)推動(dòng)零售市場(chǎng)需求增長(zhǎng)。阿里巴巴旗下的盒馬鮮生超市在北京開設(shè)了第二家店，主推“生鮮”概念，以將更多線下消費(fèi)者向線上引流。太古里將一棟原奢侈品獨(dú)棟樓改建為戶外高檔餐飲樓，本季度全面開業(yè)，以滿足人們對(duì)戶外餐飲服務(wù)日益增長(zhǎng)的需求?！熬W(wǎng)紅”奶茶零售商喜茶進(jìn)駐北京，開設(shè)了兩家店面。仲量聯(lián)行北京零售租賃部總監(jiān)曲闖表示：“隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨加劇，業(yè)主保持對(duì)‘新、鮮’餐飲品牌的青睞。此類餐飲租戶有助于提高客流量，促使項(xiàng)目在市場(chǎng)中進(jìn)一步脫穎而出。此外，輕奢品牌零售商坪效更高，因而更加受到歡迎；而非傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如聯(lián)合辦公和細(xì)分市場(chǎng)的健身業(yè)態(tài)，也被業(yè)主納入考量，以保持項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?！?
本季度城區(qū)和郊區(qū)市場(chǎng)零售地產(chǎn)租金保持平穩(wěn)，環(huán)比分別增長(zhǎng)0.3%和0.7%。部分核心項(xiàng)目開始觸及租金上限，本季度王府井市場(chǎng)出現(xiàn)項(xiàng)目下調(diào)租金現(xiàn)象。預(yù)計(jì)在未來(lái)12個(gè)月，郊區(qū)零售項(xiàng)目租金表現(xiàn)將持續(xù)優(yōu)于市區(qū)項(xiàng)目。由于越來(lái)越多的消費(fèi)者選擇就近消費(fèi)，五環(huán)外的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目將繼續(xù)從中受益。
預(yù)計(jì)2017年第四季度將為供給高峰，屆時(shí)將有70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市。最受矚目的新項(xiàng)目是位于王府井步行街的王府中環(huán)，該項(xiàng)目由香港置地集團(tuán)開發(fā)。與此同時(shí)，租賃進(jìn)度緩慢及北京市政府對(duì)商業(yè)項(xiàng)目施工的限制政策，可能導(dǎo)致部分項(xiàng)目延期開業(yè)。
工業(yè)物流地產(chǎn)
受第三方物流和電商穩(wěn)定租賃需求的帶動(dòng)，工業(yè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)總體空置率創(chuàng)下四年新低。成熟區(qū)域的工業(yè)地產(chǎn)空置面積快速被市場(chǎng)吸納。在租賃活動(dòng)保持穩(wěn)定以及無(wú)新增供應(yīng)的影響下，2017年第三季度工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)總體空置率持續(xù)下跌，降至1.7%，為2013年以來(lái)的最低值。市場(chǎng)供不應(yīng)求，使得業(yè)主擁有更大的議價(jià)權(quán)，推動(dòng)租金穩(wěn)中有升，環(huán)比增長(zhǎng)1.3%。
預(yù)計(jì)2017年底前將有兩個(gè)新建項(xiàng)目入市，2018年新增供應(yīng)將達(dá)到峰值。 兩個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將分別在兩個(gè)新興地區(qū)，即房山區(qū)和通州永樂(lè)經(jīng)濟(jì)區(qū)開業(yè)。由于這兩個(gè)項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)吸納速度相對(duì)緩慢，2017年年底前市場(chǎng)空置率穩(wěn)中有升。2018年，鑒于有超過(guò)30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，市場(chǎng)空置率繼續(xù)上揚(yáng)。然而，北京市政府對(duì)商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的限制政策可能導(dǎo)致部分項(xiàng)目延期上市。
高端住宅
2017年第三季度，由于政府對(duì)住宅市場(chǎng)的限價(jià)政策，同時(shí)推動(dòng)新推項(xiàng)目盡早入市，大量新增供應(yīng)增加，受限價(jià)格與充足供應(yīng)使得高端住宅市場(chǎng)銷量有所增長(zhǎng)。較穩(wěn)定的需求下，豪華公寓銷量環(huán)比上漲9.2%，高端別墅銷量基本持平。在所有豪華公寓銷量中，位于三環(huán)內(nèi)的中國(guó)璽項(xiàng)目的銷量超過(guò)市場(chǎng)總成交量的半數(shù)。繼北京政府不斷施壓后，開發(fā)商加速項(xiàng)目開盤的進(jìn)度；豪華公寓新增供應(yīng)環(huán)比上升430%。7個(gè)豪華公寓項(xiàng)目，共計(jì)826套住房獲得了預(yù)售證，超過(guò)上季度的192套。本季度持續(xù)受到住宅的限價(jià)政策影響，許多入市項(xiàng)目的成交價(jià)顯著低于市場(chǎng)預(yù)期。
受新增供應(yīng)大幅增加的影響，本季度豪華公寓成交價(jià)稍有下降，環(huán)比下降2.6%。現(xiàn)存入市較早的項(xiàng)目調(diào)低售價(jià)，以便與新推項(xiàng)目競(jìng)價(jià)。本季度，高端別墅的一手房成交價(jià)環(huán)比持平。
為進(jìn)一步限制市場(chǎng)投機(jī)行為，遏制售價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭，北京市政府在2017年第三季度末出臺(tái)了有關(guān)共有產(chǎn)權(quán)住房的措施。新政策使購(gòu)房者可以與市政府代持機(jī)構(gòu)共享產(chǎn)權(quán)。未來(lái)土地供給將有所側(cè)重在共有產(chǎn)權(quán)房與剛需市場(chǎng)而非高端住宅市場(chǎng)，北京市政府計(jì)劃在未來(lái)5年內(nèi)建設(shè)25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房。北京市住建委還宣布計(jì)劃建設(shè)一個(gè)網(wǎng)絡(luò)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，以便強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)活動(dòng)的監(jiān)督，有利于為租戶權(quán)利提供保護(hù)，繼而更好地發(fā)展租賃市場(chǎng)，并且為進(jìn)一步穩(wěn)定住房市場(chǎng)提供支持。
