環(huán)京樓市調(diào)研：整體市場(chǎng)“有價(jià)無市”
“9·30新政”、“3·17新政”、“3·26新政”……2017年一系列調(diào)控，讓北京量?jī)r(jià)齊升的房地產(chǎn)市場(chǎng)有了明顯的降溫，繼而傳導(dǎo)到周邊城市。
鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，北京市場(chǎng)成交量在調(diào)控后出現(xiàn)超過60%的下滑，價(jià)格累計(jì)下跌10個(gè)點(diǎn)。正在崛起的“環(huán)京”地區(qū)在此輪調(diào)控中也受到較為明顯的“刺激”，以燕郊為例，相較于2017年3月，燕郊鏈家二手房成交量下滑90%，成交均價(jià)下跌26.9%。
手上的房子賣不出去，許多選擇在環(huán)京投資的置業(yè)者面臨著被套風(fēng)險(xiǎn)，環(huán)京一票難求情況難現(xiàn)，整體市場(chǎng)顯現(xiàn)出“有價(jià)無市”狀況，環(huán)京樓市形勢(shì)正發(fā)生逆轉(zhuǎn)。
調(diào)控收緊 新房?jī)r(jià)格變相松動(dòng)
二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)比較能反應(yīng)市場(chǎng)真實(shí)情況的量，首當(dāng)其沖受到影響。在此次調(diào)控中，以更具“市場(chǎng)性”的二手房為例，涿州、固安、永清及廊坊市主城區(qū)均價(jià)下跌幅度逾15%，北三縣均價(jià)下跌30%左右。而次輪調(diào)控措施實(shí)施以來，相對(duì)穩(wěn)定的新房市場(chǎng)也有了反應(yīng)，出現(xiàn)變相降價(jià)措施吸客。
2017年3月開始環(huán)境地區(qū)限購(gòu)、限貸加碼，涿州、固安、永清、廊坊廣陽(yáng)區(qū)、北三縣等多個(gè)環(huán)京地區(qū)中，除涿州外均實(shí)行本地家庭2套、外地3年及以上個(gè)稅及社保的限購(gòu)且補(bǔ)繳無效的政策。
鏈家調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，在環(huán)京各區(qū)域中來自北京的購(gòu)房者占比均在80%以上，其中北京的剛需占比相對(duì)較少（不足30%），大部分還是投資群體。
環(huán)京市場(chǎng)的購(gòu)房資格也被嚴(yán)格限制以后，新房住宅部分銷售幾乎停滯，由于限購(gòu)社保要求，客戶主力的外地客源無法入市，因此開發(fā)商主力推不限購(gòu)的商鋪等產(chǎn)品。以香河片區(qū)的某樓盤為例，開發(fā)商轉(zhuǎn)而采用“創(chuàng)新”形式銷售底商吸引客群。即便開發(fā)商前期銷售狀況良好、實(shí)力較為雄厚，壓力相對(duì)較小，房?jī)r(jià)沒有下跌，但是有一些促銷優(yōu)惠。
受規(guī)劃交通影響 燕郊、廊坊廣陽(yáng)區(qū)仍被看好
由于環(huán)京價(jià)值受到北京的利好溢出的影響，置業(yè)者在分析區(qū)域價(jià)值時(shí)首當(dāng)其沖的是交通區(qū)位及規(guī)劃。這方面燕郊和廊坊的廣陽(yáng)區(qū)被普遍看好。
目前，平谷線的規(guī)劃經(jīng)過燕郊，S6線規(guī)劃經(jīng)過廊坊廣陽(yáng)區(qū)，地鐵的開通后，兩地到京時(shí)間將進(jìn)一步縮短，提升與北京的聯(lián)動(dòng)能力。此外，兩地還有多條高速、高鐵、城際鐵路聯(lián)通其他片區(qū)。交通的完善給產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來更多可能，在更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)給片區(qū)發(fā)展帶來更強(qiáng)驅(qū)動(dòng)力。
于此同時(shí)，環(huán)京地區(qū)的二手房交易將逐漸活躍起來。以固安、廊坊區(qū)域?yàn)槔?，固安?雀城項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)十三年，部分前期開發(fā)的產(chǎn)品即將下產(chǎn)證可能迎來二手交易機(jī)會(huì)，且短期市場(chǎng)的回調(diào)可能增強(qiáng)前期高杠桿投資客群的賣房意愿。廊坊城區(qū)配套較為成熟、且有明確的產(chǎn)業(yè)支撐，二手市場(chǎng)未來交易活躍度將會(huì)上升。
