未來五年房?jī)r(jià)跌多少？大多數(shù)人還不知道 樓市將徹底調(diào)整與顛覆！
10月9日，清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)教授、博士生導(dǎo)師、著名學(xué)者、經(jīng)濟(jì)學(xué)家魏杰在第二期清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院中央企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員經(jīng)營管理培訓(xùn)班上對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)解讀。以下根據(jù)魏杰教授的講課整理，部分章節(jié)有刪減。
北上廣深房?jī)r(jià)都可能會(huì)穩(wěn)定
雄安標(biāo)志著下一步的發(fā)展動(dòng)向
如何抑制房市泡沫
我們常說，要抑制資產(chǎn)泡沫。那什么是資產(chǎn)泡沫？就是資產(chǎn)價(jià)格漲得太快太高。資產(chǎn)泡沫主要集中在股市和房市。從中國目前情況來看，股票不太可能，主要基于三點(diǎn)判斷：
一是證監(jiān)會(huì)目前主要職能是加強(qiáng)監(jiān)管；
二是證券部門對(duì)場(chǎng)外資金配置極度關(guān)注；
三是IPO速度快規(guī)模大。
預(yù)期未來五年內(nèi)，股市將呈現(xiàn)慢牛態(tài)勢(shì)。目前來看，資產(chǎn)泡沫主要在房市。房市是否存在泡沫，重點(diǎn)關(guān)注住房供給與剛性需求的關(guān)系。房產(chǎn)具有兩種屬性，即居住需求和投資需求。日本在1985年就是因?yàn)樽》抗┙o大大超過剛性需求，加上美國的剪羊毛，從而導(dǎo)致房市泡沫破裂，直到今天仍然沒有走出泥潭。房產(chǎn)超過剛性需求后，一旦沒有居住功能，也就沒有了投機(jī)功能與投資功能。
抑制房市泡沫的對(duì)策就是：中短期對(duì)策與長效機(jī)制相結(jié)合。中短期對(duì)策主要是兩個(gè)立足點(diǎn)：一是嚴(yán)格約束投機(jī)和投資性需求。采取嚴(yán)格的限購政策；二是約束開發(fā)商的行為。今年以來兩個(gè)手段很見效，一個(gè)是控制融資通道；另一個(gè)就是讓面粉超過面包價(jià)格（地價(jià)高于房?jī)r(jià)）。長效機(jī)制，主要包括租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、調(diào)整空間布局等手段。
關(guān)于調(diào)整空間布局，是前段時(shí)間的熱點(diǎn)問題。突然冒了一個(gè)雄安新區(qū)，有的人很吃驚，我說不用吃驚。我們幾年前就在討論調(diào)整空間布局。北京三大體系已經(jīng)逐漸進(jìn)入負(fù)面層面所以有必要調(diào)整，調(diào)整方向，把北京非首都功能剝離出去，找一個(gè)地方來承接北京的非首都功能。哪里承載啊？這個(gè)地點(diǎn)選擇很重要，討論了很長一段時(shí)間，最后公布的是雄安新區(qū)，承載北京的非首都功能。
什么叫非首都功能呢？首都功能就是四件事，第一個(gè)就是政治中心，第二個(gè)國際交往中心，第三個(gè)文化中心，第四個(gè)科學(xué)創(chuàng)新中心。這四項(xiàng)最后確認(rèn)為首都功能，其余都屬于非首都功能。
比如說北京不是經(jīng)濟(jì)中心，因此經(jīng)濟(jì)方面的功能逐漸要離開北京。我估計(jì)可能未來，許多企業(yè)總部可能會(huì)搬離北京。第二個(gè)不是教育中心，所以我估計(jì)可能一些大學(xué)搬離北京，當(dāng)然北大清華不會(huì)搬。但是要擴(kuò)大規(guī)模很難，擴(kuò)大可以辦分校。再一個(gè)不是醫(yī)療中心，現(xiàn)在北京看病人85%是外地人，醫(yī)院辦到北京干嗎？等等。還要往下排，都屬于非首都功能。這些功能要尋找新的地方，最后尋找的地方就是雄安新區(qū)，承載北京的非首都功能，不屬于首都功能的陸續(xù)要轉(zhuǎn)向雄安新區(qū)。
如果雄安新區(qū)建設(shè)取得成績(jī)的話，下一步就要討論上海怎么辦，上海定義為經(jīng)濟(jì)中心，什么叫經(jīng)濟(jì)中心，哪些不屬于經(jīng)濟(jì)中心？上海一樣尋找新的東西，承載他未來的功能的，在哪里？大家看到北京選擇了雄安新區(qū)，因?yàn)樾郯残聟^(qū)是河北地區(qū)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，承載能力巨大而且經(jīng)濟(jì)落后。我們一旦啟動(dòng)雄安新區(qū)一箭三雕，一個(gè)北京非首都功能轉(zhuǎn)掉了，第二欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來，第三北京房?jī)r(jià)穩(wěn)定住了。
下一步討論可能是上海，再一個(gè)深圳、廣州，深圳、廣州最近有一個(gè)苗頭提出來粵港澳大灣區(qū)，如果北上廣深四大一線城市再造一個(gè)的話，就是產(chǎn)生四個(gè)新的一線城市，對(duì)中國經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)，巨大的拉動(dòng)力。所以實(shí)際上雄安新區(qū)提出來，有人把他看的是很局部的問題，這是調(diào)整國內(nèi)空間經(jīng)濟(jì)發(fā)展起點(diǎn)，標(biāo)志著我們調(diào)整中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間布局。雄安新區(qū)是一個(gè)試點(diǎn)，是一個(gè)千年大計(jì)，一定是長久的影響。
實(shí)際上你們知道深圳和浦東都是靠尋找新的承載區(qū)起來的，沒有浦東就沒有現(xiàn)在上海，沒有深圳也沒有珠三角，實(shí)際上也是尋找新的承載區(qū)。現(xiàn)在三十多年過去了，一線城市有四個(gè)，需要尋找新的承載區(qū)。雄安新區(qū)提出來不簡(jiǎn)單是一個(gè)個(gè)案，標(biāo)志著中國下一步經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)向，就是要大幅度調(diào)整中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間布局，先從北京開始，未來可能會(huì)討論到上海，廣州深圳。
廣州深圳我看了一下，已經(jīng)有一點(diǎn)討論的基礎(chǔ)，大家注意看到有各個(gè)原因找到雄安新區(qū)，原來通州太小，沒法承載功能。所以雄安新區(qū)這個(gè)概念標(biāo)志著我們要調(diào)整中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間布局，要再造幾個(gè)一線城市，如果再造幾個(gè)一線城市大家想一想，在拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)快速增長20年應(yīng)該沒問題，實(shí)際上中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展啟動(dòng)的一個(gè)新的發(fā)動(dòng)機(jī)，通過調(diào)整空間布局，把中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向前推進(jìn)，所以大家要關(guān)注雄安新區(qū)建設(shè)，關(guān)注他所有動(dòng)向，因?yàn)椴缓?jiǎn)單是個(gè)案，是我們下一步整個(gè)經(jīng)濟(jì)過程中一個(gè)重大的問題，要調(diào)整我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間布局。
雄安新區(qū)不知道你們?cè)谧ミ^沒有，我已經(jīng)跑了幾次了，跑的原因干什么呢？就是通過在這里設(shè)計(jì)一個(gè)新區(qū)，來思考一下未來我們尋找新的承載區(qū)堅(jiān)持什么原則，中央決定雄安新區(qū)一定有極其深刻的原因，不是簡(jiǎn)單的原因。有人問我，會(huì)不會(huì)一陣風(fēng)就完了。我說你錯(cuò)了，千年大計(jì)，而且沒有上升到重大戰(zhàn)略調(diào)整高度上來，雄安新區(qū)起點(diǎn)實(shí)際上告訴大家，中國將大規(guī)模調(diào)整自己境內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間布局，從一線城市先開始。未來將很大發(fā)展力度來支持中國持續(xù)的發(fā)展。
我估計(jì)我們很重要的經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略調(diào)整，就是全面調(diào)整中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間布局，以雄安新區(qū)作為一個(gè)龍頭，全面推動(dòng)和討論。這就是我們宏觀上要調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間布局第一個(gè)層面，境內(nèi)。就要從雄安新區(qū)開始，要支持中國經(jīng)濟(jì)增長最少在20年左右，第二個(gè)就是要調(diào)整我們中國在境外的空間布局，也就是所謂我們?cè)谑澜绲目臻g布局，中國已經(jīng)成為第二大經(jīng)濟(jì)主體，而且中國經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)能力已經(jīng)嚴(yán)重過剩，我們產(chǎn)能過剩是一個(gè)大問題，所以這個(gè)時(shí)候也要尋找新的空間布局，在國際上的空間布局，怎么來重新布局？
未來貨幣政策有可能大放水嗎？
1991年以來我國基本上采用貨幣寬松政策，但總有一天要轉(zhuǎn)向。中央企業(yè)年初已經(jīng)明確提出，要從寬松的貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健的貨幣政策，全國金融工作會(huì)議再次進(jìn)行明確。未來，大面積投放貨幣的可能性非常小，作為企業(yè)應(yīng)該關(guān)注這個(gè)動(dòng)向，趕快進(jìn)行自我調(diào)整。目前，貨幣增長速度已經(jīng)回到2位數(shù)。
依靠土地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的模式到頭了
要推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)型改革
未來的增長點(diǎn)和動(dòng)力在哪里？反復(fù)討論后形成的共識(shí)就是推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)型改革。供給側(cè)結(jié)構(gòu)型改革主要包含四個(gè)方面的內(nèi)容：一是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；二是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式；三是調(diào)整開放戰(zhàn)略；四是深化經(jīng)濟(jì)體制改革。
依靠土地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的模式到頭了
中國過去主要依靠勞動(dòng)力、土地、貨幣等要素投放推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，這種要素投放的模式已經(jīng)到頭，不可持續(xù)了。
由要素投入向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，這是中國經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變的方向。創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)有三個(gè)層次：一是產(chǎn)品服務(wù)的創(chuàng)新。二是商業(yè)模式的創(chuàng)新。三是技術(shù)創(chuàng)新。其中，最為重要的是技術(shù)創(chuàng)新，最難的也是技術(shù)創(chuàng)新。
創(chuàng)新基礎(chǔ)由四個(gè)部分組成：一是法律基礎(chǔ)，對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是財(cái)力基礎(chǔ)。需要強(qiáng)大財(cái)力支持；三是物質(zhì)基礎(chǔ)。沒有現(xiàn)代化的實(shí)驗(yàn)室，不可能有創(chuàng)新。美國之所以能吸納全世界人才，關(guān)鍵是有最好的實(shí)驗(yàn)室。北京提出要建設(shè)三大科學(xué)城；四是人才基礎(chǔ)。核心是將人的聰明才智調(diào)動(dòng)起來，人才制度起著決定性作用。中國無限度擴(kuò)大教育功能的問題很嚴(yán)重，教育僅僅是開發(fā)，不能再搞應(yīng)試教育，一定要因材施教，要讓孩子的天賦釋放出來。
調(diào)整開放戰(zhàn)略，認(rèn)清“一帶一路”的戰(zhàn)略地位
過去我們的開放戰(zhàn)略兩句話：一是擴(kuò)大出口，二是吸引外資。實(shí)際上就是達(dá)全球化便車。全球化有兩次：一次是1750到1950年，主導(dǎo)方是歐洲列強(qiáng)，西班牙、葡萄牙，他們推動(dòng)全球化方式就是殖民地，以殖民方式推動(dòng)全球化。我最近查了一下只有一個(gè)國家沒有被殖民，就是日本。日本為什么沒有被歐洲列強(qiáng)殖民呢？因?yàn)闅W洲人到了日本發(fā)現(xiàn)，這個(gè)地方只有地震，什么資源都沒有，嚇跑了，所以沒被殖民，其他國家都被殖民過。英國最近首次公布了火燒前的圓明園，全世界驚嘆這是世界上最美麗的地方。
第一次全球化主要方式就是殖民，戰(zhàn)爭(zhēng)、暴力，引發(fā)了兩次世界大戰(zhàn)。二戰(zhàn)結(jié)束標(biāo)志著第一次全球化過去，美國認(rèn)為是二戰(zhàn)最主要的戰(zhàn)勝國，所以美國主導(dǎo)了第二次全球化，特點(diǎn)就是國際貿(mào)易，國際貿(mào)易是第二次全球化特征，殖民地是第一次全球化特征。國際貿(mào)易成為推動(dòng)全球化的主要方式。中國在1978年也加入到全球化的浪潮，最后的結(jié)果現(xiàn)在人們發(fā)現(xiàn)，中國是全球化最大受益方，我們后半場(chǎng)才進(jìn)來的，有很大優(yōu)勢(shì)，像打籃球一樣，人家筋疲力竭我們上場(chǎng)。1997年我們?cè)率杖霂装賶K錢，現(xiàn)在幾千塊錢。1997年我們高速公路，你想想有多少高速公路，現(xiàn)在中國基礎(chǔ)設(shè)施引領(lǐng)全球。
中國是全球化最大受益方，美國是主導(dǎo)國，發(fā)現(xiàn)自己是最大的受損方。美國現(xiàn)在連年國債，基礎(chǔ)設(shè)施越來越陳舊，北美藍(lán)領(lǐng)工人的工資20年沒有加一塊錢。大家看到全世界都開始反全球化，以美國為主。我前些年去美國碰到美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩謬爾，跟我聊這次全球化，這次全球化本來是國際貿(mào)易為核心，國際貿(mào)易理論基礎(chǔ)就是比較優(yōu)勢(shì)，什么叫比較優(yōu)勢(shì)呢？每個(gè)國家搞自己搞的最好的，然后交易，大家獲得收益，但是中國加入進(jìn)來之后你們破壞這種規(guī)則，你們中國什么都要搞了現(xiàn)在。一開始你們搞鞋帽、襪子、服裝。緊接著搞家電，之后搞汽車，汽車之后搞高鐵，高鐵之后搞IT，IT之后搞飛機(jī)，我們搞什么？我們生產(chǎn)什么？發(fā)現(xiàn)中國這種全能的發(fā)展，實(shí)際上破壞了他們所謂的規(guī)則，對(duì)我們意見非常之大。
中國之所以什么都搞，因?yàn)橹袊芯薮笫袌?chǎng)，十三億人口市場(chǎng)能承載這個(gè)問題，所以批評(píng)中國你們破壞了規(guī)則。去年美國大選，我一直判斷一定是特朗普上臺(tái)，因?yàn)椴皇莻€(gè)人的問題，是一個(gè)思潮。特朗普上臺(tái)以后，中美關(guān)系一度非常緊張。
中國已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題了，我們判斷第三次全球化，第三次全球化就是全球配制資源，不是國際貿(mào)易了。技術(shù)、資本在全球配制。因?yàn)橐坏┺D(zhuǎn)向全球配制資源的話，大家將會(huì)利益共享，中國現(xiàn)在到美國建玻璃廠，給美國出口玻璃的話，一定是美國受損。但是我們建玻璃廠怎么辦呢，美國有稅收了，就有就業(yè)了，我們有資本回報(bào)。我們應(yīng)對(duì)這一條，提到巨大決策是“一帶一路”，“一帶一路”等于在全球范圍內(nèi)重新配制經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，不是簡(jiǎn)單的、一般的問題。
我們?cè)谌蛞渲谱约航?jīng)濟(jì)發(fā)展空間，所以提出來“一帶一路”，“一帶一路”論壇剛剛開始?xì)W美日抵觸，但后來都來了。你來或不來，我們都要干！大家看成果非常豐厚。實(shí)際上未來中國發(fā)展將產(chǎn)生一個(gè)新的機(jī)遇和空間，等于在國際范圍內(nèi)，給中國重新找所謂生長的空間配制。
“一帶一路”狀態(tài)你們會(huì)感覺到，標(biāo)志著中國開始配制自己國際發(fā)展空間，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在是第二大經(jīng)濟(jì)主體，估計(jì)2030年成為實(shí)際第一大經(jīng)濟(jì)主體，你是世界第一大第二大，一定是全球資源，而不是中國簡(jiǎn)單的問題，所以“一帶一路”率先啟動(dòng)，中國2018年辦第二次“一帶一路”論壇，也就是我們整個(gè)國際增長空間的重要舉措。你們中央企業(yè)的要研究這個(gè)問題，去一帶一路沿線去看看。但是走出去，一定改變?cè)瓉硭季S模式，要積極應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。
深化經(jīng)濟(jì)體制改革，房產(chǎn)70年到期后還是你的
明年是中國改革開放40年周年。我們今天的改革，必須面對(duì)現(xiàn)實(shí)，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，哪些問題最為尖銳就改革哪里。
一是產(chǎn)權(quán)保護(hù)問題有待進(jìn)一步落實(shí)。歷經(jīng)改革發(fā)展，人們都從無產(chǎn)者為有產(chǎn)者，這就是現(xiàn)實(shí)。大家都會(huì)擔(dān)心財(cái)富安全問題，怎么讓大家放心，保護(hù)產(chǎn)權(quán)的改革就非常必要。去年出臺(tái)了保護(hù)產(chǎn)權(quán)的決定，恰好碰到溫州房產(chǎn)20年到期，大家都很著急。溫州有批房子20年期限到了，國土資源部回復(fù)“兩不兩正?！?。“兩不”是不用再申請(qǐng)延長期，不用再交所謂的土地出讓金。
“兩正常”是正常登記，正常交易。所以房產(chǎn)在70年到期以后還是你的，連土地出讓金都不用交。因?yàn)闇刂菔录砹巳珖磥淼姆较?，要保護(hù)產(chǎn)權(quán)，所以在保護(hù)產(chǎn)權(quán)方面可能會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一些辦法。雖然文件沒有講取消原罪的問題，但實(shí)際上就是既往不咎。所以，中共中央去年12月份推出《中共中央國務(wù)院關(guān)于保護(hù)產(chǎn)權(quán)的若干決定》。今年的兩會(huì)推出民法總則，都是圍繞保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)做法律上的準(zhǔn)備。過去沒法可依，現(xiàn)在有法可依了。
以上，著重圍繞防范金融風(fēng)險(xiǎn)和推動(dòng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)型改革進(jìn)行了一些分析，主要是為大家提供一些思考的方向，給大家一些參考。謝謝大家！
