北京城市總體規(guī)劃獲批一月后 北京發(fā)生了哪些變化
時隔15年，歷時幾個月的公示與征詢意見，《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》（以下簡稱“新《規(guī)劃》”）于9月底正式發(fā)布，對北京未來20年甚至更長遠(yuǎn)的發(fā)展指明了方向。
盡管《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》獲批已一月有余，但仍受社會各界廣泛關(guān)注。從歷史經(jīng)驗來看，歷次規(guī)劃最后都基本會變成現(xiàn)實，引領(lǐng)城市不斷發(fā)展。目前，新《規(guī)劃》中已將通州定位為北京城市副中心，亦莊、順義也定位為重點的首都創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展前沿陣地。
中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，從新規(guī)指向來看，未來北京發(fā)展將不只局限于本市，而是強(qiáng)化其首都功能，發(fā)揮首都輻射帶動作用，推動京津冀協(xié)同發(fā)展，打造以首都為核心的世界級城市群。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，北京城市戰(zhàn)略定位做出了調(diào)整，將舊規(guī)中世界著名古都、現(xiàn)代國際城市的定位改為國際交往中心和科技創(chuàng)新中心。
通過對北京的經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)和土地利用等相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，仲量聯(lián)行中國及華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部總監(jiān)張藝藝認(rèn)為，北京過去三十年的快速發(fā)展主要依靠人口和產(chǎn)業(yè)的高速增長，以及土地供應(yīng)的擴(kuò)張。但新版總規(guī)在城市人口和土地等方面均做出嚴(yán)格限制，這使得北京的發(fā)展速度將面臨挑戰(zhàn)。如果位于通州的城市副中心、豐臺麗澤金融商務(wù)區(qū)、以及包括中關(guān)村[股評]科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、未來科學(xué)城和北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)在內(nèi)的“三城一區(qū)”等重點功能區(qū)的開發(fā)計劃進(jìn)展順利，北京將無疑建成國際一流的和諧宜居之都。
人口和產(chǎn)業(yè)的成倍增長，系北京城市發(fā)展的主要驅(qū)動力
對比新規(guī) （《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》與舊規(guī) （《北京市城市總體規(guī)劃（2004-2020）》），在某種程度上的規(guī)劃側(cè)重內(nèi)容發(fā)生了變化，這些變化會怎樣影響北京未來的發(fā)展呢？
對此，中國指數(shù)研究院將其歸納為六大變化，即國家戰(zhàn)略一 --“京津冀”獨立成章，城市群內(nèi)尋求區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；首都核心功能擔(dān)當(dāng)，北京致力“強(qiáng)化”、“疏解”；城市“副中心”雛形初具，打造和諧宜居之都示范區(qū)；“科技創(chuàng)新”定位引領(lǐng)高端經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，北京未來將成科技人才之都；“住房”回歸居住本質(zhì)， 構(gòu)建購租并舉穩(wěn)定房地產(chǎn)市場；歷史文化保護(hù)終能落地，文化自信彰顯大國首都形象。
作為中國的首都以及唯一位于北方的“一線城市”，北京云集中央政府機(jī)構(gòu)、知名內(nèi)外資企業(yè)，以及完善優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、交通等配套資源，一直以來都對人口和資金有著強(qiáng)大的引力效應(yīng)。
仲量聯(lián)行通過梳理發(fā)現(xiàn)，改革開放伊始的1978年，北京擁有871.5萬的常住人口，此后北京的政策優(yōu)勢、資源優(yōu)勢逐漸凸顯，吸引大量人口涌入。尤其是北京奧運(yùn)會成功舉辦后的2008年至2010年，常住人口分別增加95萬、98萬和93萬，達(dá)到人口凈流入的頂峰。隨后人口增量及增速雖然呈現(xiàn)出下降趨勢，但仍然處于“正增長”的區(qū)間，截至2016年末，北京常住人口已經(jīng)達(dá)到2172.9萬。
伴隨人口成倍增長的是北京產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的快速增長。2012年以來，北京全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長7.3%、2016年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2.49萬億元，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值就接近2萬億元，與1978年的108.84億元和2008年的1.11萬億元相比，北京的經(jīng)濟(jì)規(guī)模無論是體量和質(zhì)量均獲得高水平提升。金融業(yè)、信息傳輸與軟件服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究與技術(shù)服務(wù)業(yè)、以及租賃與商務(wù)服務(wù)等四大產(chǎn)業(yè)是支撐北京城市發(fā)展的關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)。其中金融業(yè)人均GDP達(dá)77萬元，遠(yuǎn)超11.5萬元的全市人均GDP數(shù)據(jù)，而且金融與商務(wù)服務(wù)人員集中的金融街[股評]、CBD等區(qū)域，以及信息科技人員集中的海淀和望京等區(qū)域，也正是北京城市發(fā)展水準(zhǔn)較高的地區(qū)。
副中心和新機(jī)場加持，通州、大興領(lǐng)跑產(chǎn)業(yè)承載
北京市行政轄區(qū)總面積16410平方公里，雖然約等于紐約、巴黎、倫敦、首爾及東京五大國際都市圈面積的總和，但平原面積僅占不到四成，如何利用土地是城市發(fā)展成敗的關(guān)鍵因素。
仲量聯(lián)行針對北京的土地利用情況進(jìn)行了綜合分析后發(fā)現(xiàn)，與人口增速在2010年左右達(dá)到頂峰類似的是，從2003年到2010年，北京土地供給出讓呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，并自2011年開始出現(xiàn)下降。
在通過招拍掛推出的1，800多宗，總面積1.2億平方米的土地中，商業(yè)金融用地共有385宗，面積約占22%，此類用地供應(yīng)量最大區(qū)域的是城市副中心——通州、北京新機(jī)場所在地——大興、以及中央商務(wù)區(qū)所在地——朝陽。而在工業(yè)用地方面，共計出讓683塊，成交金額469億元，用地面積3，722萬平方米。除通州和大興外，順義作為臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進(jìn)制造業(yè)基地，也成為了工業(yè)工地出讓集中的區(qū)域。
有分析指出，未來隨著非首都功能疏解，會騰退出更多空間用于科技創(chuàng)新，這會為北京催生一批新的高端經(jīng)濟(jì)。在創(chuàng)新力量推動下，北京將被打造成世界高端企業(yè)總部聚集之都、世界高端人才聚集之都，這會進(jìn)一步增強(qiáng)北京核心競爭力。尤其部分被賦予重要使命的區(qū)域?qū)⒂瓉戆l(fā)展機(jī)遇，未來會有更多創(chuàng)新型資源流入該類區(qū)域，有利于地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，同時京津冀協(xié)同發(fā)展目標(biāo)也將被大力推進(jìn)。
中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，建立城市副中心緩解中心城區(qū)壓力并不是北京首創(chuàng)的做法，卻是最有效的緩解城市病的手段之一。城市副中心的職責(zé)為疏解、分流中心城區(qū)現(xiàn)有的存量功能、產(chǎn)業(yè)，如果只是一味的添加新型功能產(chǎn)業(yè)，追求“大而全”，最終只可能是借勢造新城。所以，一個“副”字，已然指明了未來的發(fā)展方向。
總體而言，無非遵循北京“四個中心”的戰(zhàn)略定位，特別是“政治中心”與“國際交往中心”的首都職能，示范帶動中心城區(qū)的功能與人口疏解。
新功能區(qū)發(fā)展獲益，也是房企拿地主場
9月底獲批的《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》最引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的一點莫過于對人口和建設(shè)用地規(guī)模的嚴(yán)格限制：常住人口到2020年要控制在2300萬以內(nèi)，并在以后長期穩(wěn)定在這一水平；同時城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模由現(xiàn)在的2921平方公里減到2860平方公里，到2035年要減到2760平方公里。
由于此前30年北京的城市發(fā)展主要由人口增長和土地供應(yīng)所驅(qū)動，因此在新版“總規(guī)”的嚴(yán)格限制下，要實現(xiàn)城市發(fā)展水平的進(jìn)一步提升，北京的挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。由于東、西、北五環(huán)和南四環(huán)內(nèi)嚴(yán)禁新建大型辦公樓、酒店等公建項目，中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)外溢勢在必行。
張藝藝表示：“通州、順義、大興將作為外溢產(chǎn)業(yè)的主要承載地，而房山、昌平、懷柔等地也將在做好生態(tài)涵養(yǎng)保育工作的基礎(chǔ)上，兼顧產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移?！蓖瑫r，根據(jù)新版“總規(guī)”，到2035年北京軌道交通將擁有28條線路，通車?yán)锍虒⒊^2500公里?！耙虼诵麻_線路沿線的朝陽區(qū)金盞、東壩地區(qū)、豐臺區(qū)麗澤金融商務(wù)區(qū)、通州區(qū)環(huán)球影城以及”三城一區(qū)“等功能區(qū)值得重點關(guān)注”，張藝藝最后補(bǔ)充道。
中國指數(shù)研究院指出，北京房地產(chǎn)市場受供應(yīng)主導(dǎo)顯著，可以說供應(yīng)端的規(guī)劃決定了未來市場量價、結(jié)構(gòu)及空間布局。空間布局優(yōu)化仍以疏解中心城區(qū)部分功能和人口為首要任務(wù)，居住用地與住房供應(yīng)以中心城區(qū)以外地區(qū)為主，而中心城區(qū)將適度增加居住用地和租賃住房。所以房企在布局時，中心城區(qū)以外地區(qū)仍是拿地主場，中心城區(qū)可適當(dāng)關(guān)注租賃市場及舊城改造機(jī)會。
