房地產(chǎn)信托監(jiān)管升級箭在弦上
據(jù)市場消息，銀監(jiān)會近期要求信托公司控制向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資的行為，監(jiān)管要求重點針對房地產(chǎn)行業(yè)以及其他產(chǎn)能過剩行業(yè)。
為抑制房地產(chǎn)的過熱發(fā)展，監(jiān)管部門自去年起已經(jīng)出臺了一系列調(diào)控政策，這些調(diào)控措施從規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的拿地行為到房產(chǎn)銷售端的限購限貸等方面不一而足。
在此之前，為限制流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金，監(jiān)管部門已經(jīng)相繼出臺了諸如限制房地產(chǎn)企業(yè)股市再融資、債券融資以及針對流入房地產(chǎn)行業(yè)的銀行理財產(chǎn)品和私募房地產(chǎn)基金的監(jiān)管力度。自去年下半年起，上市房地產(chǎn)企業(yè)的股市再融資發(fā)行幾乎銷聲匿跡，債市融資金額暴跌。
市場人士表示，房地產(chǎn)信托發(fā)行金額在2013、2014年出現(xiàn)激增，此后因針對房地產(chǎn)的直接融資監(jiān)管松動而式微，但隨著去年房地產(chǎn)的調(diào)控政策再次回歸，房地產(chǎn)信托資金再次出現(xiàn)上升勢頭。
一家房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人士指出，針對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管一直存在，只是在近兩年來的房地產(chǎn)政策寬松期內(nèi)對違規(guī)資金的查處力度較小，如今隨著各部門加強金融監(jiān)管以及對房地產(chǎn)的調(diào)控力度加大，進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金可能面臨監(jiān)管升級，中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道將進一步受限。
據(jù)人民網(wǎng)記者了解，在本月初召開的信托監(jiān)管工作會上，銀監(jiān)會信托監(jiān)督管理部就指出，房地產(chǎn)信托的信用風險呈上升趨勢。
據(jù)該監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，房地產(chǎn)信托余額1.64萬億元，同比增長18.29%。但監(jiān)管層認為，考慮到部分資金繞道投放至房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)信托的實際規(guī)模可能更大。
而就信托的風險而言，房地產(chǎn)行業(yè)的占比較大。截至2016年底，全行業(yè)房地產(chǎn)信托風險資產(chǎn)余額382億元，占全部信托風險資產(chǎn)比例的32%；風險率2.32%，比年初上升0.02個百分點。
監(jiān)管層指出，存續(xù)房地產(chǎn)信托風險項目，主要集中于二三線城市、民營房地產(chǎn)商以及商業(yè)地產(chǎn)項目，其中主動管理類信托占比超過6成。
監(jiān)管層認為，房地產(chǎn)信托的風險主要為集中度、合規(guī)和法律三個方面：
集中度風險：1）投向區(qū)域集中于熱點城市。存續(xù)期房地產(chǎn)信托項目中，投向16個熱點城市的信托資產(chǎn)超過53%；2）大客戶風險較為突出。47家信托公司向某大型房地產(chǎn)集團提供融資，本年新設(shè)905億元，占全行業(yè)新設(shè)房地產(chǎn)信托10%；3）部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)占比較高。8家信托公司房地產(chǎn)信托占比超過20%，最高80%。
合規(guī)風險：1）突破房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)要求。通過明股實債、產(chǎn)品嵌套、有限合伙、私募基金等向不滿足“四、三、二”要求的房地產(chǎn)項目發(fā)放信托貸款（注：四三二分別指四證齊全、30%自有資金和開發(fā)企業(yè)具有2級以上資質(zhì)）；2）投向建筑業(yè)等行業(yè)的信托資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)；3）突破結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)杠桿比例不得超過3:1的要求；4）通過產(chǎn)品嵌套規(guī)避凈資本監(jiān)管；5）為其他機構(gòu)發(fā)放購房首付貸提供便利。
而在法律風險方面，監(jiān)管部門重點提及了“明股實債”類業(yè)務(wù)所面臨的風險上升。監(jiān)管層指出，近期，法院關(guān)于某信托公司與房地產(chǎn)公司破產(chǎn)債權(quán)確認糾紛案的民事判決認定信托公司獲得房地產(chǎn)企業(yè)股東資格后不應(yīng)再享有對該企業(yè)的破產(chǎn)債權(quán)，導(dǎo)致依附于債權(quán)的擔保措施落空，故“明股實債”類業(yè)務(wù)面臨的法律風險明顯上升。
同時，信托公司開展“明股實債”信托業(yè)務(wù)，意在規(guī)避監(jiān)管或公司內(nèi)部審查標準，由于降低了風控要求，相關(guān)項目面臨的信用風險相對較高。
監(jiān)管層還列舉了相關(guān)的案例對房地產(chǎn)信托的風險進行分析。比如，在案例一中，信托公司與房地產(chǎn)中介合作發(fā)放個人貸款。產(chǎn)業(yè)基金投資管理公司與房地產(chǎn)中介合作成立住房金融科技平臺推介個貸客戶，使用產(chǎn)業(yè)基金籌集到的資金，通過某信托公司房屋消費金融系列信托產(chǎn)品發(fā)放個人貸款，資金可能用于支付個人購房款。此外監(jiān)管層還提到了信托公司幫助P2P配資并發(fā)放小額貸款的案例。
監(jiān)管層指出，此類案例存在的問題為，中介機構(gòu)由于缺乏相應(yīng)的貸款資質(zhì)或籌資功能，往往將信托產(chǎn)品作為融資渠道或放款通道，以突破其不能直接開展貸款等金融業(yè)務(wù)的限制。
但這類業(yè)務(wù)資金的用途和流向不清晰，結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品杠桿比例較高，合規(guī)及風險管理不足，客戶的推介、審核、貸后管理由中介機構(gòu)負責，而中介機構(gòu)合規(guī)意識和風險管理能力相對薄弱，此類產(chǎn)品投資者眾多，一旦發(fā)生風險，容易引發(fā)投資者糾紛事件。
根據(jù)銀監(jiān)會本月初出臺的銀行業(yè)風險防控工作通知的要求，要堅持分類調(diào)控、因城施策，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風險。
就強化房地產(chǎn)風險管控的具體內(nèi)容而言，銀監(jiān)會要求，銀行業(yè)金融機構(gòu)要建立全口徑房地產(chǎn)風險監(jiān)測機制。將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)測范圍，定期開展房地產(chǎn)壓力測試。加強房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)性管理，嚴禁資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
同時，各級監(jiān)管機構(gòu)要重點關(guān)注房地產(chǎn)融資占比高、貸款質(zhì)量波動大的銀行業(yè)金融機構(gòu)，以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量較大、占比較高的信托公司。
