2017：又一個土地大年 大到北京超2000億元
買地是一項沒有盡頭的事業(yè)。在房價漲幅被止住和放緩勢頭后，人們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)土地出讓價格仍走出一條既往的上漲曲線。
10月30日，北京3宗土地賣出了99億元。至此，今年北京土地出讓金收入達到2129.15億元，在全年還剩有兩個月的時間之前，歷史上第二次突破2000億元大關(guān)。
競爭最激烈的順義地塊，被7組房企及聯(lián)合體搶奪，51輪舉牌后被中糧+天恒+恒基+旭輝聯(lián)合體以49.5億元拿下，溢價率50%。
這只是一個縮影。之前的10月19日，國家統(tǒng)計局公布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積16733萬平方米，同比增長12.2%，增速比1-8月份提高2.1個百分點；土地成交價款8149億元，增長46.3%，增速提高3.6個百分點。
土地供應方面，前9月，全國供應土地面積達45678.7萬平方米，較上年同期增長14.14%。徐州、贛州、無錫等多個二三線城市土地出讓創(chuàng)出近年新高。
熱點城市土地堅挺，依舊吃香
中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，10月30日，除了北京，廣州、杭州、南京等重點城市紛紛掛牌出讓土地，拉開四季度賣地大幕。
當日，廣州出讓5宗地，攬金近百億元，涵蓋黃埔、番禺、南沙、花都四個區(qū)。杭州出讓3宗土地，分別為大江東核心區(qū)北二路商住地塊、義蓬街道住宅用地及前進片區(qū)商業(yè)地塊，吸引了包括碧桂園、龍湖、金地、華僑城、陽光城等品牌房企參與爭奪。
58同城發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，全國土地市場供應量同比增近四成，各線城市供地同比均有增加。整體來看，今年主流城市土地供應均明顯增加。截至目前，北京、上海、南京、重慶、蘇州和杭州等6個城市的土地出讓金額超過了千億元。其中，截至10月份，今年北京土地出讓金額已經(jīng)是歷史上第二次突破2000億元大關(guān)。
中國房地產(chǎn)報記者查詢北京市國土資源局網(wǎng)站顯示，截至今年的11月16日，北京年內(nèi)還有11宗經(jīng)營性地塊拍賣，起始總價443.08億元。算上目前已經(jīng)成交的2129.15億元，2017年全年，北京土地出讓金將至少突破2572.23億元，會創(chuàng)下歷史新高。
具體來看，北京年內(nèi)已經(jīng)出讓52宗住宅用地，累計地塊的規(guī)劃面積合計達650萬平方米，相比2016年全年上漲了196%。其中70年持有型出租房用地年內(nèi)達到了82.85萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)房面積達到了167.87萬平方米，占住宅土地總面積比例高達26%。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，今年北京土地成交創(chuàng)新高與開發(fā)商布局一二線城市的戰(zhàn)略以及北京加大土地供應有著直接關(guān)系。從開發(fā)商的角度來說，雖然一二線城市調(diào)控不斷，但是市場需求仍存在著大的爆發(fā)力，仍是開發(fā)商投資和關(guān)注的熱點，會把大量資金投向此處。今年北京土地出讓市場的新特點，除了加大土地供應規(guī)模，更重要的是調(diào)整了供應結(jié)構(gòu)，從保障型的住宅供應到首次改善型產(chǎn)品，再到高級改善型的產(chǎn)品，形成了一個完整的供應局面，而這樣的一個土地供應格局將在未來五年持續(xù)體現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，最近北京住宅土地競爭激烈度降低，但從參與競爭土地的企業(yè)數(shù)量看，房企依然處于拿地補庫存狀態(tài)中，所以包括共有產(chǎn)權(quán)等地塊，開發(fā)商依然積極出價。雖然地價超過房價的現(xiàn)象基本消失，但對于房企來說，拿地的難度依然很大，房企依然要從降低管理成本，加大地下、車位等開發(fā)強度尋找利潤。
三四線城市“出頭” 房企成功補倉
10月31日，距離北京上千公里的安徽省阜陽市，成功出讓了3宗商業(yè)住宅混合用地和一塊商業(yè)用地，總面積33.78萬平方米，總成交額18.59億元。其中一塊商業(yè)住宅混合用地被中國恒大競得，樓面地價2747.77元/平方米，溢價率83%。
中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，阜陽市土地出讓金收入在前三季度已經(jīng)超過200億元。
不止阜陽，一批三四線城市的土地出讓金收入規(guī)模同樣出現(xiàn)迅速提升。來自中原地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，佛山出讓金為658億元、嘉興市出讓金為518億元、寧波市為448億元，而溫州、徐州、無錫、常州、湖州、金華、漳州等三四線城市賣地均超過200億元。
從溢價率看，大部分城市平均溢價率相比2016年有所下調(diào)。高價地在政策性約束與主管部委的監(jiān)督之下，出現(xiàn)數(shù)量減少態(tài)勢。
在企業(yè)拿地方面，碧桂園、新城控股、中海地產(chǎn)、綠城中國、萬科等房企態(tài)度積極。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月，拿地積極的50家大型房企合計拿地金額達到17711.8億元，與2016年同期50家大型房企拿地金額11937億元對比，漲幅達到48%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前，上述50家房企已有26家房企拿地金額超過200億元，2017年前9月拿地超過100億元的企業(yè)有49家。2016年同期，超過100億元的只有37家。
以中海地產(chǎn)為例，10月30日，其以總價13.5億元競得北京房山一宗公建混合住宅用地。
11月1日，中海地產(chǎn)以總價8.17億元競得揚州一宗住宅用地。
而綠城在10月30日，以8.02億元和12.95億元競得兩宗杭州低密度涉宅用地。
從2013年開始，全國的土地出讓金收入就呈現(xiàn)一路上漲的走勢，2017年7月地方政府土地出讓收入累計增長37.3%。其中，2016年全國土地出讓收入超過3.7萬億元，僅次于2013年和2014年。
在供地面積上，表現(xiàn)最突出的是徐州。今年前三季度，徐州市供地面積達26385畝，較2015年與2016年同期有3000至5000畝的提高。在同期全國大中城市土地供應面積排行榜中，僅次于重慶位列第二。
目前，2017年土地市場尚未正式完結(jié)，對于房企，成功補倉還有些許時間。
