首付貸再換
上有政策，下有對策。
盡管監(jiān)管政策持續(xù)收緊，銀行消費(fèi)貸型“首付貸”被禁，貸款資金立馬換上“馬甲”再入樓市。
近日，記者發(fā)現(xiàn)，銀行貸款資金又以經(jīng)營貸、普惠金融的名義悄悄溜進(jìn)樓市。此外，小貸公司、消費(fèi)金融公司、甚至是中介渠道亦有部分貸款繞道進(jìn)入房地產(chǎn)市場。
從去年的首付貸，到今天的消費(fèi)貸，雖然一直在調(diào)控，可各類貸款資金仍是“打一槍換一炮”，不斷變換“馬甲”，前赴后繼地流向房地產(chǎn)市場。對此，多位分析人士表示，這種現(xiàn)象的背后是資金入樓市的動(dòng)力仍在。
消費(fèi)貸幾近停擺
資金換上“馬甲”
“要想申請消費(fèi)貸，請先準(zhǔn)備好消費(fèi)發(fā)票等材料”、“我們消費(fèi)貸現(xiàn)在最長貸款時(shí)限為3年”、“我們消費(fèi)貸款的貸款利率是在基準(zhǔn)利率上上浮50%”……當(dāng)《國際金融報(bào)》記者以消費(fèi)者的身份向多家銀行咨詢個(gè)人消費(fèi)貸款時(shí)，總是會(huì)得到上述類似的回復(fù)。
今年下半年以來，北京、江蘇、深圳等多地銀監(jiān)局先后發(fā)文封堵“消費(fèi)貸”進(jìn)樓市的通道。隨著監(jiān)管政策持續(xù)收緊，銀行對個(gè)人消費(fèi)貸款也變得越發(fā)謹(jǐn)慎，大多數(shù)銀行都提高了消費(fèi)貸的審核要求和額度、用途的監(jiān)測，貸款期限也大為縮短，更有銀行直接暫停了個(gè)人消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而只做服務(wù)小微企業(yè)的經(jīng)營貸業(yè)務(wù)。
然而，消費(fèi)貸雖接近停擺，但正所謂“上有政策，下有對策”，實(shí)際上變相“首付貸”卻并未隨之銷聲匿跡，仍有貸款資金披著“馬甲”，明修棧道，暗度陳倉。
“其實(shí)方法還有很多，比如個(gè)體工商戶憑借創(chuàng)業(yè)等理由去獲取經(jīng)營貸款，可能也會(huì)變?yōu)橘彿抠J款，而銀行卡的信用卡分期其實(shí)也能成為資金繞道進(jìn)入樓市的渠道之一?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴《國際金融報(bào)》記者，盡管消費(fèi)貸被限，但樓市加杠桿的方式卻依舊存在。
記者還了解到，其實(shí)不僅僅是銀行，部分小貸公司、消費(fèi)金融公司，甚至房產(chǎn)中介也會(huì)成為房產(chǎn)類消費(fèi)貸的資金供應(yīng)者。一位房產(chǎn)中介就曾對記者表示：“只要資質(zhì)好，我們最高能提供1000萬元的額度，但是你必須在1年內(nèi)還清款項(xiàng)。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則指出，一些主打普惠金融的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)其實(shí)也在扮演著房產(chǎn)類消費(fèi)貸的資金供應(yīng)者角色。“現(xiàn)在一些互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)尤其是一些社交平臺(tái)，本身也是有貸款功能的，比如說給予5萬元的額度。類似額度本身也風(fēng)險(xiǎn)不大，但如果一個(gè)購房者同時(shí)運(yùn)用了此類平臺(tái)去貸款，那么積累起來的風(fēng)險(xiǎn)就比較大了”。
此外，嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，還有兩類購房方式屬于比較模糊的地帶。第一是個(gè)人通過向親戚、朋友、同事借款買房，這屬于個(gè)人行為，但購房方面需要防范的一個(gè)問題是這部分資金的償付壓力不會(huì)在后續(xù)購房資金審核方面得到反映；第二是通過他人名義進(jìn)行購房，實(shí)際上也是有炒房的嫌疑，這方面也很難進(jìn)行管控。
入樓市動(dòng)力強(qiáng)勁
資金通道如何控
從去年的首付貸、房抵貸，到今天的消費(fèi)貸，雖然監(jiān)管部門都在調(diào)控，但堵住消費(fèi)貸型“首付貸”，卻有更多的變相“首付貸”仍然前赴后繼地流向房地產(chǎn)市場。頻繁換“馬甲”的首付貸得以大行其道的根源在哪兒？
多位業(yè)內(nèi)人士直言：“說到底是因?yàn)橘Y金入樓市的動(dòng)力還在。”
“目前的資產(chǎn)荒是造成這種現(xiàn)象的重要原因。”一位分析人士表示，所謂“資產(chǎn)荒”，并不是說沒有資產(chǎn)可投，只是高收益的資產(chǎn)缺乏，或者說是缺少合適的資產(chǎn)交易渠道、合適的投資品，資金無處可去。在此背景下，資金尋求突圍、追逐資產(chǎn)，任何可能成為資產(chǎn)的領(lǐng)域都很容易形成規(guī)模。在當(dāng)前的環(huán)境之下，不少人都看到房產(chǎn)所能帶來的安全邊際要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他投資方式。
上述分析人士坦言，當(dāng)這樣的想法變成了多數(shù)人的想法，那一切可能產(chǎn)生借貸的交易，都有可能成為購房資金的來源。除了首付貸、信用貸、抵押貸、經(jīng)營貸，還有校園分期、大宗商品、消費(fèi)分期、供應(yīng)鏈融資等，名目繁多，但換湯不換藥。
青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授易憲容也在近日公開撰文指出，作為一個(gè)以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場，特別是2016年房價(jià)快速飆升的這些城市，只要房價(jià)還在上漲，或房價(jià)上漲的預(yù)期沒有改變，想通過行政性手段不讓住房投機(jī)炒作者進(jìn)入市場幾乎是不可能的。在房價(jià)上漲的預(yù)期下，當(dāng)前這些城市的住房投資者正在以各種不同的方式規(guī)避這些城市的行政性房地產(chǎn)調(diào)控政策。而目前在這些城市流行的“房抵貸”、“消費(fèi)貸”變身“首付貸”就是兩大重要方式。
嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國際金融報(bào)》記者采訪時(shí)還進(jìn)一步指出，過去這些年，一直有客戶使用消費(fèi)貸或抵押貸來湊首付。而今年各大銀行的首付比例上調(diào)，這也讓更多的購房者面臨資金缺口。據(jù)了解，“上調(diào)首付比例”主要是針對兩套房及以上購房者的需求，目的之一便是打擊投機(jī)性炒房，而以普惠金融的名義發(fā)放實(shí)際用途為購房的貸款實(shí)際上是違背了現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控思路。這對于現(xiàn)有資金管控也形成一個(gè)很大的干擾。
該如何嚴(yán)控這些資金通道？
對此，嚴(yán)躍進(jìn)以互聯(lián)網(wǎng)型的普惠金融企業(yè)為例，認(rèn)為可以從兩個(gè)方面入手：“一方面，現(xiàn)在五花八門的貸款說明這個(gè)行業(yè)監(jiān)管仍有所缺失，所以后續(xù)在監(jiān)管上需要強(qiáng)化。監(jiān)管層可以對現(xiàn)在各種消費(fèi)貸款的企業(yè)做一個(gè)排行、注明風(fēng)險(xiǎn)提示與評價(jià)。當(dāng)然，如何將評價(jià)做到客觀公正也是需要思考的。另一方面，這些普惠金融平臺(tái)與銀行的一個(gè)最大區(qū)別就是：它在抵押物上比較隨意。針對這類消費(fèi)貸款，應(yīng)該加強(qiáng)‘抵押’的概念，強(qiáng)化背后的信用評估?！?
“至少應(yīng)該讓這些貸款公司有這樣一個(gè)比較明確的約束和管制。否則，大量資金不受管控而進(jìn)入樓市，極易造成樓市波動(dòng)?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
