房子不好賣？中介靠給開發(fā)商帶客收入仍上漲
持續(xù)的調(diào)控政策已經(jīng)讓樓市步入穩(wěn)定期。以廣州為例，該市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，10月廣州二手房市場簽約面積為68.04萬平方米，同比下跌35.18%。
為房地產(chǎn)商提供代理服務(wù)的中介機構(gòu)們也難免受到調(diào)控的沖擊。鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京二手房中介共關(guān)閉門店約1000家，為3年來最多。其中10月關(guān)閉門店177家，已連續(xù)多月單月關(guān)閉中介門店超過100家。
但如果將目光聚焦于資本市場就會發(fā)現(xiàn)，仍有一些中介機構(gòu)的代理業(yè)務(wù)營收呈現(xiàn)出上漲趨勢，如合富輝煌、世聯(lián)行等?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)這種背離的原因，是中介機構(gòu)切換跑道和開發(fā)商們應(yīng)對調(diào)控雙重作用的結(jié)果。
為什么合富輝煌、世聯(lián)行的代理營收仍在上漲？
“今年房地產(chǎn)市場成交量刷新歷史紀錄，開發(fā)商的銷售也刷新歷史紀錄，代理行自然就銷售活躍。雖然今年調(diào)控嚴格，但依然是歷史上最豐收的一年?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
第一個樣本來自于合富輝煌，這家在港上市的代理機構(gòu)今年上半年錄得了較好的業(yè)績：半年報顯示，截至2017年6月31日止，其營業(yè)額為13.8億港元（2016上半年10.6億港元），同比增長約29%。全國業(yè)務(wù)覆蓋超過150個城市，代理專案超過900個。
二手房業(yè)務(wù)方面，合富輝煌營業(yè)額同比上升約34%至約5.97億港元（2016上半年4.44億港元），共促成約32500宗二手物業(yè)交易（2016上半年26400宗），分行總數(shù)由2016年年末約400間增加至430間，員工數(shù)目亦由7200人增加至7600人。
世聯(lián)行的代理業(yè)務(wù)同樣錄得了增長。據(jù)世聯(lián)行三季度報，今年前九個月房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)（包括代理銷售業(yè)務(wù)和經(jīng)紀業(yè)務(wù)）營業(yè)收入為24.6億元，同比增長4.07%，占總收入比例為48.1%。
調(diào)控政策頻出，為什么中介機構(gòu)的代理業(yè)務(wù)營收卻還在上行？《每日經(jīng)濟新聞》記者從開發(fā)商及中介機構(gòu)人士中了解到的信息是：房子不好賣了，更需要代理機構(gòu)，需要他們帶客。雖然和大趨勢有關(guān)系，但目前一手房行情仍然不錯，中介機構(gòu)還有空間。
一名合富輝煌的內(nèi)部員工也指出，今年公司的代理單更多地來自限購較寬松的區(qū)域，如江門、肇慶等城市。
合富輝煌的半年報也提到，“集團靈活調(diào)配一、二手物業(yè)代理之銷售團隊，并致力加快二、三線城市如南京、武漢、鄭州、濟南、貴陽、南寧、中山、珠海的業(yè)務(wù)發(fā)展，進一步搶占市場占有率”。
此外，當樓市整體進入調(diào)整期時，中介機構(gòu)的代理提點數(shù)也會相應(yīng)提高。一名中介機構(gòu)的區(qū)域經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“去年行情好的時候，一般開發(fā)商給的都是3個點，今年普遍都漲到了4個點?！?
為什么有的代理不行了？
在房產(chǎn)調(diào)控下，雖然上述中介機構(gòu)仍實現(xiàn)了業(yè)績增長，不過需要提醒的是，今年整體的行情并不十分樂觀。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會研究總監(jiān)徐楓表示：“今年的代理業(yè)務(wù)收入整體并不好，而且很多中介機構(gòu)的代理業(yè)務(wù)實際上營收的貢獻也在下降?！?
以世聯(lián)行為例，去年前9個月，房地產(chǎn)交易服務(wù)在所有的營收中占比56.51%，而今年前9個月這一比例已經(jīng)降至48.1%。
除了市場下行帶來的沖擊之外，上述多名業(yè)內(nèi)人士也指出，中介機構(gòu)最重要的資源是渠道，這些渠道包括線上如58同城、搜房和樂居等平臺，線下則包括物業(yè)公司、搬家公司、清潔公司、發(fā)傳單拓客還有電話營銷等。
“如果渠道不行，也做不起來。我們有固定的合作代理公司，它們的渠道不錯，很好用。”一名開發(fā)商人士表示。
這也是一些互聯(lián)網(wǎng)中介失意的原因。上述多名業(yè)界人士指出，互聯(lián)網(wǎng)中介之前想憑借線上交易平臺和傭金、服務(wù)的優(yōu)勢來拓展規(guī)模，但代理機構(gòu)無論是服務(wù)或是交易都應(yīng)該通過“人”來實現(xiàn)，在傳統(tǒng)中介將房源都壟斷后，互聯(lián)網(wǎng)平臺又沒有服務(wù)優(yōu)勢的情況下很容易受到市場的沖擊。
可供查詢的案例是搜房網(wǎng)。財報顯示，按照美國通用會計準則（GAAP）計算，今年搜房網(wǎng)第二季度總營收為1.101億美元，同比下降61.6%；歸屬于搜房網(wǎng)股東的凈虧損為210萬美元。
“搜房之前的模式是大平臺概念，但隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的創(chuàng)新，很多中介也可以搭建此類平臺。從線上到線下，兩者打通是大趨勢。而過多注重線上的中介機構(gòu)，最后會發(fā)現(xiàn)房源的獲取是一個比較大的問題?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對此表示。
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