房租貸惹爭(zhēng)議：及時(shí)雨or隱藏坑？
租售同權(quán)剛喊起來(lái)，一向“嗅覺靈敏”的銀行便聞風(fēng)而動(dòng)。
近日，建設(shè)銀行深圳分行攜手招商、華潤(rùn)、萬(wàn)科等11家房地產(chǎn)企業(yè)“放大招”，推出5000余套長(zhǎng)租房源，并發(fā)布首款個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品——“按居貸”，對(duì)符合條件、有長(zhǎng)租需求的個(gè)人發(fā)放，用于一次性支付租金等租房相關(guān)費(fèi)用。
作為一款帶有“普惠”性質(zhì)的貸款產(chǎn)品，這款貸款產(chǎn)品的門檻并不高。建行的客服人員告訴記者，只需要達(dá)到以下三個(gè)條件就可申請(qǐng)貸款：
（1）月平均收入高于5000元或建設(shè)銀行認(rèn)可的客戶；
（2）境內(nèi)居民最近須有連續(xù)3期及以上繳存社?；蚬e金記錄，境外人士最近有6個(gè)月以上深圳居住證明；
（3）個(gè)人信用記錄良好。
在貸款額度方面，按居貸的信用貸款最高額度不超過個(gè)人年收入的2倍，保證貸款則不超過個(gè)人年收入的3倍，額度最高達(dá)100萬(wàn)元，貸款額度期限最長(zhǎng)可達(dá)10年。
“低門檻，高額度”，建行方面表示，“按居貸”業(yè)務(wù)意在通過銀行信用穩(wěn)定租賃關(guān)系，為百姓租住安居提供保障。但不少人卻對(duì)此表示疑惑：租房都要加杠桿，這類人能還得起貸款嗎？
租房貸引爭(zhēng)議
一個(gè)人租不起房子，有可能去貸款租房嗎？租金本身就是按月支付的，付不起房租你如何支付房租加利息？這樣的貸款有必要嗎？
對(duì)于這個(gè)問題，業(yè)內(nèi)外觀點(diǎn)看法呈兩極分化：
樂觀者認(rèn)為，租房貸款是無(wú)房者的及時(shí)雨，將減小無(wú)房者的租房壓力。
如深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉就在近日撰文指出，租賃貸款一方面滿足了租客一次性支付租金的融資需求，借助銀行金融手段獲得長(zhǎng)期居住權(quán)；另一方面租客可以借助一次性付款方式，從房東處獲取房租折扣，降低租賃成本，鎖定未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的租金水平。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，此類貸款也使個(gè)人在大城市租房的承受能力更強(qiáng)。由于大城市房租比較貴，尤其是對(duì)于一些高學(xué)歷人才來(lái)說(shuō)，租房的成本也會(huì)影響其在大城市發(fā)展的質(zhì)量。
嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，隨著租賃需求釋放，對(duì)購(gòu)房市場(chǎng)也有很大的分流作用。更重要的是，后續(xù)租賃市場(chǎng)在租售同權(quán)等方面若有創(chuàng)新，那么自然會(huì)有較大的意義，對(duì)抑制房?jī)r(jià)也是有積極作用的。
而悲觀者卻認(rèn)為，租房貸其實(shí)是個(gè)“隱藏坑”，是房屋租賃市場(chǎng)的“校園貸”?！斑B租房也要貸款，能還得起貸款嗎？”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)直言：“現(xiàn)在銀行推動(dòng)的租房貸款主要針對(duì)的是開發(fā)商的長(zhǎng)租房源變現(xiàn)，這種業(yè)務(wù)有利于銀行和房地產(chǎn)開發(fā)商，但對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)卻沒有任何好處。”
張大偉表示，目前為止，很多企業(yè)與銀行開始介入租賃市場(chǎng)，提供了信貸工具、押金信用，與租賃房源升級(jí)。這種資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)，并不能改變租賃市場(chǎng)供需。特別是銀行提供的貸款服務(wù)，雖然是針對(duì)部分開發(fā)商提供的長(zhǎng)租房源，但租賃消費(fèi)是屬于時(shí)間消費(fèi)，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅不符合中國(guó)人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費(fèi)。
張大偉進(jìn)一步分析，租賃貸款變相給了租賃加杠桿的機(jī)會(huì)和概率，要是能貸款，那么租賃就會(huì)被投資者利用?！斑^去租賃漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那么未來(lái)租金很可能會(huì)出現(xiàn)大漲”。
存在套現(xiàn)可能
更令人擔(dān)憂的是，租房貸存在的套現(xiàn)空間。
租房貸類似于當(dāng)前的各類消費(fèi)貸，即其本身是很普通的一類貸款，貸款金額直接劃入交易方的賬戶。此外，其貸款的金額也可能較大。
而近年來(lái)，消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入樓市現(xiàn)象普遍，遭到監(jiān)管嚴(yán)打，那租房貸是否也存在套現(xiàn)可能，演變成新版“首付貸”？
對(duì)此，張大偉強(qiáng)調(diào)，租房貸肯定會(huì)出現(xiàn)套現(xiàn)現(xiàn)象。
“這種房租貸款，現(xiàn)在是和開發(fā)商合作，如果合作范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，個(gè)人房源也能貸款，那么必然會(huì)有人用來(lái)套現(xiàn)。另外，和開發(fā)商合作的貸款也存在套現(xiàn)的可能性?！睆埓髠シQ。
具體的套現(xiàn)思路很簡(jiǎn)單：
假設(shè)A某買房首付缺錢，而A某的朋友B 某正好有房，A某即可通過與B某簽訂租賃合同成功套現(xiàn)。最高額度100萬(wàn)元，雖然不容易獲得，但幾萬(wàn)、十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)還是可以做到的。
“要‘如何確定這些房源真是出租了’這一問題值得商榷?！睆埓髠ヌ寡?。
嚴(yán)躍進(jìn)也表示，房租貸其實(shí)也是一種特殊的消費(fèi)貸，確實(shí)存在套現(xiàn)的可能。因此當(dāng)前對(duì)于此類貸款需要進(jìn)行積極管制，尤其是在貸款方面需要進(jìn)行審核。后續(xù)對(duì)于違規(guī)使用此類貸款的用戶，比如說(shuō)挪作購(gòu)房用，則要取消此類貸款資格和收回此類貸款。
此外，嚴(yán)躍進(jìn)還提出，對(duì)于挪用租賃貸款資金而去炒房等現(xiàn)象，后續(xù)應(yīng)該要有黑名單制度。
