15個(gè)熱點(diǎn)城市“租金地圖”：北上深杭領(lǐng)跑合肥墊底
今年7月，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取12個(gè)熱點(diǎn)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)。隨著各地租賃政策的不斷出臺(tái)和完善，租售同權(quán)時(shí)代真的要來(lái)了。
隨著租售同權(quán)的落地，租賃市場(chǎng)的未來(lái)前景也被看好。東方證券報(bào)告預(yù)測(cè)，至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億，整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬(wàn)億元，規(guī)模將是目前的4倍以上。
一方面需求端爆發(fā)式增長(zhǎng)，另一方面，租賃供應(yīng)端也在“放量”增長(zhǎng)。據(jù)了解，早在2011年，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房擁有已達(dá)到一套，人均住房面積已接近發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平（35平方米）。由此，邊際居住空間需求下降，新增供應(yīng)越來(lái)越多地投入到租賃市場(chǎng)。資料顯示，2016年較2012年，全國(guó)租房需求增長(zhǎng)102%，出租房源供應(yīng)量增長(zhǎng)93%。
提到“租賃”，最直觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)就是租金價(jià)格。租金水平的高低和城市新增人口、就業(yè)機(jī)會(huì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)等密切相關(guān)，因此也被視為一個(gè)城市發(fā)展水平的重要指標(biāo)。
中房智庫(kù)研究員綜合平安好房研究院的數(shù)據(jù)，對(duì)北京、上海、深圳、杭州、廣州、南京、廈門(mén)等國(guó)內(nèi)15個(gè)熱點(diǎn)城市的租金水平進(jìn)行分析整理，推出熱點(diǎn)城市“租金地圖”。
數(shù)據(jù)來(lái)源：平安好房研究院，以2017年9月每套90平方米房屋為樣本采集數(shù)據(jù)，單位元/套/月 劉凱/制作
從“租金地圖”上可以明顯看出，北京、上海、深圳租金水平居全國(guó)城市三甲，杭州的租金水平遠(yuǎn)超廣州已躋身一線城市行列；而合肥，與其迅猛上漲的房?jī)r(jià)形成鮮明對(duì)比的，卻是其租金水平慘淡墊底。
杭州租金水平遠(yuǎn)超廣州
根據(jù)平安好房的數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳、杭州四地的房租價(jià)格與其他11座熱點(diǎn)城市之間存在的差距正拉大。
以每套90平方米的房屋為樣本（下文中月租金數(shù)據(jù)均是以每套90平方米的房屋為樣本），北上深杭的月租金均超過(guò)6000元大關(guān)，其中北京更是高達(dá)近8500元，是合肥月租金的四倍，穩(wěn)居第一；而包括廣州、南京等在內(nèi)的其他11座熱點(diǎn)城市的同類(lèi)房屋月租金均在4500元以下。
值得注意的是，“租金地圖”的前四位中，北京、上海、深圳均為一線城市，僅有杭州為二線城市，雖然為二線城市，但一直以來(lái)，杭州無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口導(dǎo)入還是樓市表現(xiàn)上，均在向一線城市靠攏。相反，廣州的租金水平一直在一線城市中墊底，而在此次的租金表現(xiàn)上，廣州更是被杭州超越。
根據(jù)“租金地圖”顯示，杭州9月的月租金價(jià)格為6716元，與深圳的月租金價(jià)格僅相差377元，但與廣州的月租金價(jià)格卻相差2246元。
杭州的租金價(jià)格居高不下，其中一個(gè)重要原因就是其流動(dòng)人口的增加。2016年末，杭州常住人口為918.8萬(wàn)，比2015年末增加17萬(wàn)人，增幅1.89%。每年有大量流動(dòng)人口涌入杭州，尤其是杭州的江干區(qū)、濱江區(qū)和余杭區(qū)三個(gè)年輕創(chuàng)業(yè)者最多的地方，流動(dòng)人口比例驚人。而這些流動(dòng)人口中，有74%的人是以租房形式解決住房問(wèn)題。隨著租房人群不斷增加，杭州的租金也水漲船高。
相比杭州，廣州的租金價(jià)格一直不溫不火，在四個(gè)一線城市中，廣州的租金是最低的。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，除了流動(dòng)人口這一因素，城市密度、房源規(guī)模和收入水平均會(huì)對(duì)一個(gè)城市的租金造成影響。例如廣州，從城市密度來(lái)講，包括郊區(qū)在內(nèi)，廣州的密度較大；從房源規(guī)模上看，廣州的房地產(chǎn)投資一直較早，城市外擴(kuò)潛力大，類(lèi)似廣佛交界等地區(qū)也是房源比較多的區(qū)域，而該區(qū)域中多聚集勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，因此這類(lèi)區(qū)域的租賃需求也較為旺盛；從收入水平上看，廣州的外來(lái)務(wù)工人員較多，收入水平不高，這也導(dǎo)致租金價(jià)格難以提高。
另外，近兩年房?jī)r(jià)飆漲的合肥在租金地圖中位列15個(gè)城市的最后一名，90平方米的房屋月租金僅約2000元，這在一定程度上說(shuō)明了合肥樓市“虛火”過(guò)旺。導(dǎo)致合肥租金水平低的主要因素即外來(lái)流動(dòng)人口少，租房需求相對(duì)較少，加之城市收入水平有限，也在一定程度上限制了租金上漲。
同城異區(qū)租金級(jí)差效應(yīng)凸顯
不同的城市之間租金水平存在差異，同一個(gè)城市不同地區(qū)之間的租金水平同樣存在差異，這種差異被稱為租金級(jí)差效應(yīng)。
根據(jù)平安好房研究院的數(shù)據(jù)顯示，租金級(jí)差效應(yīng)在15個(gè)熱點(diǎn)城市中普遍存在，其中，上海、北京、深圳租金級(jí)差效應(yīng)最明顯，均超過(guò)6000元；南京、廣州、青島、天津等城市租金級(jí)差在2000~4000元；合肥、長(zhǎng)沙的租金級(jí)差最小，均不到1000元。
以上海為例，從圖中可以看出上海的租金級(jí)差最明顯，以90平方米的房屋為例，租金最高的是靜安區(qū)，月租金高達(dá)12000元以上，而作為上海的租金洼地，崇明區(qū)的租金卻僅有1526元，最高租金和最低租金之間的級(jí)差達(dá)上萬(wàn)元。
北京和深圳同樣存在這種租金級(jí)差效應(yīng)。北京和深圳最高月租金與最低月租金之間的級(jí)差約為8000元，僅次于上海。與北京、上海、深圳不同的是，杭州的租金水平也處于前列，但是杭州各區(qū)的租金級(jí)差相比北上深，并不算大。
總的來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)的租賃行為主要發(fā)生在一線城市以及有較多人口流入的強(qiáng)二線城市，大部分地區(qū)租賃住房人口只占小部分比例。有研究報(bào)告指出，我國(guó)的租賃人口只占了11.6%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)租賃市場(chǎng)約30%的比例標(biāo)準(zhǔn)。但隨著一線城市房?jī)r(jià)的攀高以及政策層面對(duì)租賃市場(chǎng)的鼓勵(lì)，預(yù)計(jì)我國(guó)的租房人口占比將超過(guò)30%，而一線城市的租房人口比例將會(huì)超過(guò)40%，未來(lái)個(gè)別城市甚至?xí)谐^(guò)50%的人口會(huì)選擇租賃住房。
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有上海、廣州、深圳、杭州、珠海五城共計(jì)推出了23宗純租賃住宅用地，總計(jì)容面積達(dá)到了205.06萬(wàn)平方米。但僅憑政府新增租賃用地來(lái)推動(dòng)租賃市場(chǎng)發(fā)展是不可持續(xù)的，從“藍(lán)?！弊儭凹t?！?，租賃市場(chǎng)剛剛起步。
