貸無可貸 今年買房最困難的時刻來了
進(jìn)入11月買房更加困難，有的讀者問小白，今年最后兩個月貸款會方便些嗎？我說很難，因為國家對房貸進(jìn)行總量控制，銀行前面把錢都花光了，越到年尾越緊張。
從成本上說，資金越來越貴，年初各大銀行房貸利率還在基準(zhǔn)4.9%基礎(chǔ)上打7折、8折不等，現(xiàn)在不僅沒有打折。9月末全國首套房平均利率達(dá)到5.22%，二套房利率為5.6%，連續(xù)9個月上升，創(chuàng)下去年國慶以來新高。
北京主要銀行首套房利率上浮10%，二套房上浮20%；廣州首套房利率上浮5%，二套房上浮10%；合肥首套房利率上浮10%，二套房上浮20%。
當(dāng)然這主要是一線城市情況，三四線整體房貸還比較寬松，有的可能高些，有的會稍低，具體看城市。
看到數(shù)據(jù)后，很多媒體都喜歡算賬，說房貸利率上升買房人因此增加多少成本，月供負(fù)擔(dān)了多少，少的幾百，多的增加幾千的月供，數(shù)字很嚇人。
其實說句客觀的話，雖然今年房貸利率一路攀升，但相比2013年的6－7%還是低了很多，更何況基準(zhǔn)利率維持在4.9%不動，你要知道2012年那時候是6.56%。
也就是說目前利率水平還算在可接受范圍內(nèi)，比較麻煩是申請房貸的時限和難度增加了，這才是影響比較大的事。
有媒體報道，進(jìn)入四季度后銀行放款時間從原來的15-60天延長到60-180天不等，很多買房人一等就是幾個月，還要提交一大堆繁瑣的資料。更有傳言說，有的銀行已經(jīng)像2011年那樣停止房貸業(yè)務(wù)，目前還沒有銀行確認(rèn)到底是不是真的！
這就納悶了，曾經(jīng)風(fēng)風(fēng)光光被銀行追捧的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)房貸，現(xiàn)在咋成了雞肋？小白認(rèn)為有以下幾點原因：
1、中國目前的利率水平實在太低了，08年后為了刺激經(jīng)濟(jì)增長央行多次降息，現(xiàn)在利率已經(jīng)處在歷史最低水平，下面這張圖是最近10年一年期貸款利率走勢。
而存款方面一年期基準(zhǔn)利率已經(jīng)降到1.5%，9月CPI同比上漲1.6%，銀行存款的收益還抵不過9月份的通脹，利率幾乎沒有再向下的空間。
隨著美國2015年啟動第一次加息，全球加息潮到來了，比如英國近期開啟10年來首次加息，歐洲也醞釀收緊錢袋子，這樣的情況下，中國不可能偏離世界太遠(yuǎn)。
雖然基準(zhǔn)利率沒有上升，但是央行已經(jīng)通過提高逆回購、MLF利率（央行借錢給銀行的利率）的方式引導(dǎo)市場利率上升（如下圖），進(jìn)而提高整個社會的借錢成本。
2、市場利率上升，意味著銀行籌錢成本增加。銀行最主要是存貸業(yè)務(wù)，吸收存款，發(fā)放貸款，銀行作為一家企業(yè)，在控制風(fēng)險的情況下賺錢肯定是首要目的，利率低的時候借來的錢可以肆意揮霍，現(xiàn)在高了就得悠著點。數(shù)據(jù)顯示目前一年期SHIBOR利率是4.4402%，這個是銀行之間借錢的利率，一般來說銀行借錢的方式一是吸儲，二是向央行借，如果兩者都借不到，那么資金面很容易緊張，為了回避風(fēng)險，銀行只有向同行借錢，也就是上面的利率，因為你是救急的錢，所以利率肯定會高些。
現(xiàn)在銀行向同行借錢的利率已經(jīng)達(dá)到4.4402%，但是現(xiàn)在一年貸款利率也才4.35%，所以銀行借來的錢并不是非常熱衷放貸，那拿去干嘛？當(dāng)然是投資了！
上面是工行今年1－6月報表，我們可以看出工行在上半年資金運用中投資（債券）回報率是最高的，達(dá)到3.59%，而放貸的收益也才4.13%。
特別是在所在貸款中，房貸被視為雞肋。
為什么這么說呢？
房貸有房子作為抵押，算是非常安全的資產(chǎn)，但是一旦放貸，時間長達(dá)20年、30年不等，流動性非常差，表面上做大銀行資產(chǎn)，但是短期可以利用的流動資金非常少了，萬一哪天發(fā)生了兌付危機(jī)，你總不能強(qiáng)迫客戶提前還款吧。
更為重要的是隨著時間推移對銀行來說越來越不利，小白在3月29日《真相：20年的房貸，其實你只用還12年！》一文中說過：如果按照過去20年的真實通脹率計算，目前年4.9%的房貸利率，扣除通脹縮水的部分后，實際上買房人每年承擔(dān)的利率只有1.482%，差額的部分是銀行承擔(dān)。
你要知道，上面是以商業(yè)貸款4.9%的利率計算的，如果你買房采用的是公積金貸款或者組合貸款，那么成本會更低，目前商業(yè)貸款利率是3.25%，扣除通脹后真實利率到底是多少，我沒計算過，但肯定低好多。
3、今年樓市風(fēng)向變了，管理層已經(jīng)說了，要防止資金進(jìn)入樓市，脫實向虛，各地對資金都看很緊，比如近期的嚴(yán)查消費貸、現(xiàn)金貸、限制房企用貸款資金拿地。房貸作為主要樓市資金渠道當(dāng)然不能幸免。
商業(yè)銀行的房貸額度有總量的限制，年初的時候花了比較多，到了年尾客戶往往一貸難求。
有的讀者開始問了，既然如此那么明年初申請房貸會方便些嗎？
小白的看法是，隨著央行明年1月份開始定向降準(zhǔn)，銀行資金緊張會有相當(dāng)大程度的緩解，那個時候應(yīng)該是一年中額度最充裕的時候，貸款應(yīng)該容易些。
但是不大可能回到過往的水平，現(xiàn)在一二線城市居民的購房欲望仍然非常強(qiáng)烈，眾多的客戶角逐有限的資源很難支撐太久，按照今年的經(jīng)驗房貸額度二季度就開始緊張，明年整體會不會好些呢，我們還是拭目以待吧。
