樓市限價(jià)保護(hù)剛需？可能連房子都買不到
為管控一路上漲的房價(jià)，新房限價(jià)措施在各地鋪開，但隨著一二手房房價(jià)倒掛現(xiàn)象日益突出，限價(jià)政策受到挑戰(zhàn)。“買到即賺到”的心理，讓購房需求迅速放大，而房企高價(jià)買地，又不能突破限價(jià)的天花板，考驗(yàn)著企業(yè)的運(yùn)營能力。
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，限價(jià)政策已經(jīng)到了不得不調(diào)整的階段，要穩(wěn)定房價(jià)，就應(yīng)該盡快增加市場供給。
買房就像“打新”刺激投資需求上升
為避免由于搶購新房而出現(xiàn)的捆綁高價(jià)車位、收取茶水費(fèi)等亂象，保證剛需族優(yōu)先購房，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢、深圳等8個(gè)城市相繼出臺(tái)了購房搖號政策。近期，這一模式進(jìn)一步擴(kuò)圍，如福建的福州、泉州、莆田、寧德，也實(shí)施了搖號買房政策。
在一些專家看來，未來還會(huì)有更多城市加入這一行列。之所以需要搖號，與各地新房市場普遍受到限價(jià)等政策影響，導(dǎo)致一二手房價(jià)格“倒掛”嚴(yán)重有關(guān)。
此前，杭州某樓盤萬人排隊(duì)搖號、深圳搖號買房須先交500萬元“誠意金”等事件，屢屢被熱議。越來越低的搖中概率，讓購買熱門樓盤新房，如同股市的打新股一樣，搖到即賺到。
“在同一個(gè)區(qū)域，二手房價(jià)格已經(jīng)漲到5萬元/平方米，而新房價(jià)格強(qiáng)行壓到了2.5萬元/平方米，這好像把房價(jià)給摁住了，但需求卻十分旺盛，買的人太多，就只能搖號。搖中了，相當(dāng)于天上掉了個(gè)餡餅。但搖號的人越來越多，概率也越來越低?！辟Z康對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)說。
賈康稱，限價(jià)看似政府幫助購房者撿了便宜，卻讓房地產(chǎn)開發(fā)商無利可圖，只能選擇減少供應(yīng)，導(dǎo)致更嚴(yán)重的供不應(yīng)求。
“限價(jià)不是最好的調(diào)控方法，這違背了市場規(guī)律。限價(jià)使得新房價(jià)格比二手房價(jià)格低，開發(fā)商不愿意開盤，市場供應(yīng)變小。或者開盤后房源被一搶而空，導(dǎo)致一房難求，由此也產(chǎn)生了很多灰色地帶，造成利益輸送。”中原集團(tuán)主席兼總裁施永青接受中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jeview)采訪時(shí)表示。
陽光100前行政總裁、厚土機(jī)構(gòu)林少洲稱，因?yàn)橐恍┏鞘胁糠謪^(qū)域的新房有牟利空間，刺激一些投資客的介入，放大了市場需求，也在一定程度上增加市場熱度，不利于樓市調(diào)控。
開不開盤都有問題考驗(yàn)房企資金鏈
在限價(jià)等政策的影響下，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商或消極拿地，或延遲樓盤入市。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，全國流拍地塊就近796宗，其中，一線城市土地流標(biāo)13宗，二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營性土地154宗，三四線城市經(jīng)營性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。
土地流拍，既與房企融資環(huán)境有關(guān)，也受限價(jià)政策導(dǎo)致“面粉貴過面包”現(xiàn)象影響。今年以來，融資監(jiān)管日趨嚴(yán)格，房企公司債大幅萎縮，信托規(guī)模增速下滑，海外融資也遭到封堵，尤其是中小房企，融資成本提高幅度更大。
限價(jià)成了懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。陽光城執(zhí)行董事、執(zhí)行副總裁吳建斌稱，限價(jià)已經(jīng)導(dǎo)致一線城市個(gè)別樓盤出現(xiàn)虧損，如果延遲開盤，會(huì)對一些房地產(chǎn)公司的資金鏈產(chǎn)生比較大的影響，“我感覺，限價(jià)誰都不受益，最難受的就是房地產(chǎn)商，特別是過去兩年，出讓了很多新土地，價(jià)格也比較高，這方面的壓力最大?！?
蛇口招商黨委副書記、常務(wù)副總經(jīng)理劉偉2日表示，一些房企之前拿的地已經(jīng)比較貴，但由于限價(jià)的存在，房價(jià)不能突破這一天花板，這對房企的負(fù)債、財(cái)務(wù)是一個(gè)考驗(yàn)，企業(yè)應(yīng)該慎重考慮內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)管控。
雖然貨幣寬松信號已經(jīng)釋放，但房企的流動(dòng)性未必就會(huì)好轉(zhuǎn)。遠(yuǎn)洋集團(tuán)執(zhí)行總裁諶祖元對中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號：jwview)說：“不要因?yàn)檠胄嗅尫帕肆鲃?dòng)性，就認(rèn)為它會(huì)從根本上對房地產(chǎn)企業(yè)帶來流動(dòng)性的改變。誰要是寄希望于這點(diǎn)，誰就賭錯(cuò)了?！?
限價(jià)只是權(quán)宜之計(jì)業(yè)內(nèi)呼吁增加供給
林少洲認(rèn)為，十幾年的經(jīng)驗(yàn)告訴所有人，房價(jià)一直都在漲，它是資產(chǎn)保值升值的最好方式之一，在這種預(yù)期下，購房者不管價(jià)格是否合理，都會(huì)去買房，致使房價(jià)上漲勢頭難以遏制。
“出臺(tái)限價(jià)政策的初衷是好的，但只是權(quán)宜之計(jì)，是一個(gè)臨時(shí)性的應(yīng)急政策。要想穩(wěn)住房價(jià)，還要通過市場化手段?！绷稚僦拚f。
這一政策，已經(jīng)有些騎虎難下，賈康認(rèn)為，一旦限價(jià)放開，部分新房或面臨補(bǔ)漲的風(fēng)險(xiǎn)。其實(shí)，已經(jīng)有地方開始對限價(jià)政策進(jìn)行新的嘗試。昆明市今年7月初規(guī)定，商品住房接受價(jià)格管理的6個(gè)月內(nèi)，每月實(shí)際銷售均價(jià)不得高于同項(xiàng)目、同品質(zhì)、同類型最近一個(gè)月的商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)；在預(yù)售價(jià)格6個(gè)月后方可申請調(diào)整，且每12個(gè)月內(nèi)，商品住房合同網(wǎng)簽備案均價(jià)上浮不得超過6%。
賈康稱，限價(jià)政策已經(jīng)到了不得不調(diào)整的階段，穩(wěn)定房價(jià)，就要盡快增加市場供給。不能打壓和誤傷剛需人群，以后有條件還應(yīng)滿足改善性需求。
“要做好托底政策，增加保障房供給，提高供給比例，滿足低收入群體、年輕人、夾心層的住房需求，實(shí)現(xiàn)住有所居。剩下的，房價(jià)高一點(diǎn)或低一點(diǎn)，就沒有多大殺傷力了?！辟Z康說。
林少洲稱，抑制房價(jià)過快上漲，就要增加有效供給，但由于體制機(jī)制等問題，新增供應(yīng)真正形成有效供給，需要2、3年的時(shí)間。當(dāng)供求關(guān)系緩和，投機(jī)性需求也會(huì)減少。
從長遠(yuǎn)看，促進(jìn)和完善房地產(chǎn)市場發(fā)展，還要加快建立房地產(chǎn)長效機(jī)制。賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)長效機(jī)制至少包括土地制度、住房雙規(guī)制度、投融資制度、稅收制度四項(xiàng)基礎(chǔ)性制度，需要進(jìn)行配套改革。
