房地產(chǎn)這次動(dòng)真格的了 開發(fā)商和炒房者慘了
有時(shí)候?qū)幙闲牌溆胁豢尚牌錈o，去年國(guó)家剛剛提出房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位后，很多人唏噓不已，覺得這有什么意義呢？沒想到今年可好，所有政策幾乎都與房住不炒有關(guān)。很多人覺得調(diào)控就是朝夕之事，沒想到越來越嚴(yán)，絲毫不寬松。很多三四線的炒房者也是如此，安家融媒說過多少遍了，要早點(diǎn)撤離，但是現(xiàn)在好像還正在熱頭上，所以大家都不信。等你反應(yīng)過來時(shí)一切都晚了。
近段時(shí)間，安家融媒一直強(qiáng)調(diào)，無論是開發(fā)商還是炒房者都要小心了，嚴(yán)打土地市場(chǎng)將會(huì)有不少人栽在這上面。果不其然，現(xiàn)在開始收網(wǎng)了，土地市場(chǎng)再掀整頓風(fēng)。終于，有一些把這些話當(dāng)耳旁風(fēng)的要自食苦果了。
據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，近日，此前擱置多年未開發(fā)，一度陷入囤地疑云的雅戈?duì)柕赝蹴?xiàng)目正陸續(xù)完成建設(shè)和銷售。同時(shí)，十年前恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司在蘇州相城區(qū)競(jìng)得的665.18畝土地，目前仍有部分閑置地塊暫無動(dòng)工跡象。在蘇州當(dāng)?shù)氐年?yáng)光便民官網(wǎng)上，有多條關(guān)于恒基相城地塊涉嫌囤地的消息。蘇州市相城區(qū)國(guó)土分局在公開致市民的回復(fù)函中表示，恒基地塊已辦理收回手續(xù)，未來將有計(jì)劃地推進(jìn)上市。也就是說不開發(fā)要被收回了，為此，蘇州被點(diǎn)名了，你想想這些開發(fā)商還能有好日子過嗎？
這么多年，房?jī)r(jià)高跟需求有關(guān)，但需求為什么這么大？除了真實(shí)需求外，很大一部分是人為制造的需求，即炒作需求。今天安家融媒自己的群里不少人討論起地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，有人說，不增加土地供給或不地價(jià)，房?jī)r(jià)怎么降？很多人一定會(huì)說，房?jī)r(jià)高就是因?yàn)榈貎r(jià)被炒上去了。還有就是多供給土地不就行了嗎？
安家融媒聽到這樣的話實(shí)在太多了，為什么？很明顯，大家人云亦云。土地真的供給太少嗎？還有就是土地真的是想供應(yīng)就可以供應(yīng)嗎？完全由著你的性子來嗎？正因?yàn)橥恋夭豢赡苷f供多少就供多少，必須要有節(jié)奏，所以一些開發(fā)商和其他人就借機(jī)抓住這個(gè)矛盾，為房?jī)r(jià)永漲論找到了支撐點(diǎn)。他們心里明白，土地不可能隨便供應(yīng)，所以，他們看來，房?jī)r(jià)就有高的合理性。今天，安家融媒姑且不討論這個(gè)問題。我們說另一個(gè)問題。
供地其實(shí)并不少，但是到了開發(fā)商手里他們好好的開發(fā)了嗎？蓋成了房子他們好好賣給你了嗎？為什么大家總覺得都在搶房子，除了導(dǎo)演的假戲以外，很多的情況是開發(fā)商玩的策略，捂盤惜售，制造緊張氣氛，配合著炒房者玩的把戲。這就是開發(fā)商和炒房者經(jīng)常玩的套路，你被套路了。還在那幫他們說話。
就因?yàn)橥恋叵∪保怨┙o上才會(huì)有計(jì)劃有節(jié)制更有秩序，但是炒房者囤地者恰恰利用了這一點(diǎn)，放出點(diǎn)地來就被囤起來，當(dāng)然很多人會(huì)覺得委屈，沒有啊，也賣了，當(dāng)然賣了。但不可否認(rèn)，很多開發(fā)商拿了地并不立刻開發(fā)，原因有很多。
據(jù)了解，按照正常開發(fā)周期，土地從出讓到形成住房供應(yīng)，通常需要一到兩年的時(shí)間。但由于各種原因，實(shí)際的開發(fā)周期往往會(huì)延長(zhǎng)，部分地塊甚至?xí)欢诜e達(dá)10年之久。若土地出讓后閑置1年，收取相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示：“部分開發(fā)商拿地后久不開工，或進(jìn)展緩慢，通過囤地來獲取更多利潤(rùn)?！毖舆t開工竣工的地塊，一旦閑置數(shù)年，就會(huì)導(dǎo)致按時(shí)入市的商品住宅項(xiàng)目相對(duì)減少，進(jìn)一步加劇熱點(diǎn)城市樓市供不應(yīng)求的狀況，即便土地市場(chǎng)加大供應(yīng)力度，但若囤地投機(jī)行為不遏制，這些土地也難以及時(shí)形成有效的房源供應(yīng)。
這跟安家融媒剛才講到的完全一致。我們必須承認(rèn)，地價(jià)推高房?jī)r(jià)的道理，但是絕對(duì)不是說只要地價(jià)降下來或多供給就可以解決高房?jī)r(jià)問題。如果大家思考問題陷入這個(gè)漩渦，那么永遠(yuǎn)不可能找到真正答案，因?yàn)楸旧硗恋毓?yīng)就不可能受你的控制，用一個(gè)本不存在的問題去得出另一個(gè)結(jié)論，你想會(huì)正確嗎？
此刻，蘇州被點(diǎn)名，有開發(fā)商土地被收回，之前的9月初，就有南京開發(fā)商因囤地而被收回的消息。由此可見，土地曾經(jīng)是開發(fā)商們最賺錢的工具。不用開發(fā)，就可以賺大錢。但這終究不是長(zhǎng)久之計(jì)，不但擾亂了市場(chǎng)，更形成了不好的示范效應(yīng)，國(guó)家也不會(huì)坐視不管。
既然房子是用來住的，那么對(duì)于打擊囤地投機(jī)行為，國(guó)土部早就有過提醒。今年初，國(guó)土部領(lǐng)導(dǎo)就表示，根據(jù)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，國(guó)土部提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積”，將進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，遏制炒作土地的投機(jī)行為。
來自國(guó)土資源部的信息顯示，9月下旬，國(guó)土部部署開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。國(guó)土部表示，此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。這是繼上半年國(guó)土部、住建部敦促熱點(diǎn)城市加大供地之后，監(jiān)管層在供應(yīng)端的再度發(fā)力。雖然發(fā)力點(diǎn)不同，但目標(biāo)均指向了熱點(diǎn)城市?？梢哉f，任何行動(dòng)都是有信號(hào)的，早就告訴你可依然有不少人不以為然。
此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過檢查督促加快住宅用地開發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這跟國(guó)家提出的房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)定位完全相吻合。
《中國(guó)國(guó)土資源報(bào)》曾刊文稱，就土地供應(yīng)而言，假設(shè)平均每年無條件地向全國(guó)開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來土地供應(yīng)量大大增加了，可是這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會(huì)被囤掉7000萬平，其余的3000萬平慢慢開發(fā)。
一邊監(jiān)督開發(fā)商加快土地開發(fā)；一邊是調(diào)控不放松，并且限制高價(jià)，真正為剛需解決住房問題的共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房不斷的在加大力度。這對(duì)開發(fā)商和炒房者來說就是個(gè)死局，因?yàn)閷?duì)開發(fā)商而言，不拿地是死，拿了地或許有生的希望，但是高價(jià)地卻不能賣高價(jià)房，如何賺取利潤(rùn)則是巨大考驗(yàn)，如果你沒有足夠錢，在這個(gè)時(shí)候還想舉債能把自己給拖死。
一旦防止開發(fā)商和炒房者囤地和囤房，對(duì)市場(chǎng)會(huì)是一個(gè)極大的供應(yīng)利好。不管是開發(fā)商、炒房者，還是普通購(gòu)房者，過去的那一套都行不通了，甚至有可能走上違法之路，因?yàn)檫^去的那一套行不通了，調(diào)控思路和邏輯都變了，你想炒房賺大錢同樣不行。如果說以前開發(fā)商還可以通過囤地讓自己有一個(gè)喘息的空間，那么今后將對(duì)拿地后的土地利用監(jiān)管更加嚴(yán)格，這些人該死心了。一些中小房企面臨被市場(chǎng)淘汰出局是不可避免的了，因?yàn)橛行┢髽I(yè)按正常規(guī)矩是不可能存活下去的，加速入市等于要他們的命，或被并購(gòu)或被淘汰。如果執(zhí)行給力，對(duì)開發(fā)商和炒房者可以說是巨大打擊，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)會(huì)形成良性效果。
