你那里的房子！未來是漲是跌？
昨天，我們說了央行金融數(shù)據(jù)M2回落到歷史最低點(diǎn)的8.8%，這意味著未來流動性將越來越困難，大概3-6個月后，就會發(fā)現(xiàn)樓市銷售困難的情況，而歷史上也多次證明了這一點(diǎn)。
但這是基于全國而言的，從2016年以來，這波上漲似乎跟以往不同，以前一提樓市上漲就是北上廣深的事情，其他城市基本不動，所以事不關(guān)己高高掛起，但2016年底之后形勢卻發(fā)生巨大的變化，本來是一場強(qiáng)調(diào)控，但卻發(fā)生了意外的效果，不但北上廣深在漲了，二三四線全都在漲。而到了今年3月以后，北上廣深基本停漲，去年的熱點(diǎn)二線也不漲了，但是三四線猛漲。這讓小伙伴們?nèi)疾坏?。這回不能再扮演吃瓜群眾了，而是已經(jīng)實(shí)實(shí)在在的火燒屁股了。大家紛紛都在問，杭州、重慶、成都、廈門、武漢、南京、濟(jì)南、青島、長沙、西安甚至還有很多我根本就沒去過的城市，問那里的房價未來會是怎么樣的.這里面有共性，有個性，確實(shí)不是一句話能夠說清楚的，今天我們就來具體分析一下。
我們先來說一下分析的方法，方正證券的任澤平提出一個方法，房地產(chǎn)短期看金融，中期看土地，長期看人口。我把他改一下，短期看金融沒有錯，中期看的土地其實(shí)就是供給，而長期看的人口無非就是需求，所以我們要從金融、供給和需求這三個維度進(jìn)行分析。
首先看金融，我們也說了M2回落到歷史最低點(diǎn)8.8%，而國債利率逼近了4%，高等級債券收益率超過了5%，銀行間隔夜拆借的長端利率短期快速上揚(yáng)，這都意味著金融環(huán)境在收緊，未來的貨幣環(huán)境不樂觀。而錢緊張，作為大額投資品的房地產(chǎn)流動性必然受到打擊，只是這個會滯后半年左右的時間反應(yīng)。所以短期內(nèi)，全國上下的房地產(chǎn)投資必然被抑制。但這里面也有一個例外，就是棚改集中地區(qū)，如果您那里拆舊蓋新特別密集，滿大街都能看到工地和拆遷隊(duì)，那么也就意味著貨幣化安置還在密集進(jìn)行，這就相當(dāng)于貨幣的集中投放，可以暫時獨(dú)立于全國的貨幣金融環(huán)境，這股拆遷的風(fēng)還會繼續(xù)推升房價。道理很清楚，現(xiàn)在大家拆遷幾乎都要房子，后來干脆給錢了，大家也不踏實(shí)，必然會拿著錢重新去加杠桿再買成房子，拆遷的規(guī)模越大，就相當(dāng)于這個地區(qū)貨幣投放的越多，有些人一夜暴富，然后拿著這些錢，再管銀行借一些，爭著去買房，就推高了當(dāng)?shù)胤績r，沒被拆遷的人，心里就只有一萬匹草泥馬在狂奔了，根本就買不起了。只能眼睜睜看著，最后實(shí)在忍不住，也要傾家蕩產(chǎn)的往里面去博一把。所以就造成了明明房子過剩嚴(yán)重，但就是房價還能漲，而且樓市很火爆。但這種地方往往都是一陣風(fēng)，等拆遷和貨幣補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)過了，就會一地雞毛，你會發(fā)現(xiàn)家家戶戶都是多套房，房子根本賣不掉了。而真正賣掉房子的套現(xiàn)的，恰恰是現(xiàn)在的那些開發(fā)商。地方通過這個辦法幫他們?nèi)齑?，把鍋甩給了本就不需要房子的老百姓。
其次看供給，目前全國各地去庫存基本結(jié)束，很多新聞都說庫存嚴(yán)重不足，所以才造成了一房難求，但這其實(shí)都是假象，是因?yàn)槲覀兿迌r所造成的開發(fā)商囤房不賣，形成的短期供給短缺。而且限價會讓新房價格明顯低于周邊二手房，那么就形成了套利機(jī)會，所以越是限價，新房賣的越火爆，大家也就越是感覺樓市火熱，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻看到了房價在環(huán)比下跌。這其實(shí)就是一個自欺欺人的方式。中期的供給，按照國土部的說法，應(yīng)該是庫存6個月以下的要加速供地，按照這個標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在70個城市中恐怕得有一半都要加速供地了，所以預(yù)計未來土地供給會大幅增加。而我們的限價政策遲早要糾偏，一方面地方會催促新盤入市，另一方面開發(fā)商在金融環(huán)境收緊的情況下，他們挺一會還行，但很難堅(jiān)持過半年，所以這是一場博弈，半年后限價還不放松，那么開發(fā)商怎么也得推盤回款了。所以，你那里房價如果新房火爆，十有八九是限價導(dǎo)致的，你可以去看看當(dāng)?shù)氐膸齑媲闆r，以及未來的規(guī)劃，房子越火爆，說明未來的供給越多。
