土地市場(chǎng)數(shù)據(jù)爆表！房?jī)r(jià)前景左右為難
昨天（11月14日），杠桿游戲根據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，多項(xiàng)樓市關(guān)鍵數(shù)據(jù)創(chuàng)近年新低！
今天，我要說(shuō)相反的另外一個(gè)發(fā)現(xiàn)，土地市場(chǎng)異?；鸨恋爻山粌r(jià)款增速持續(xù)高位，同時(shí)反向指標(biāo)，土地購(gòu)置面積增速卻遠(yuǎn)低于成交價(jià)款增速。
這意味著單位地價(jià)增長(zhǎng)較快，那么未來(lái)房?jī)r(jià)呢？
具體情況，我們來(lái)看看。
1、土地市場(chǎng)有多火爆？土地成交價(jià)款增速多月維持高位，同時(shí)土地購(gòu)置面積增速遠(yuǎn)低于成交價(jià)款增速
根據(jù)我國(guó)統(tǒng)計(jì)局最新的數(shù)據(jù)，2017年1-10月土地成交價(jià)款9695億元，增長(zhǎng)43.3%，增速回落3個(gè)百分點(diǎn)。
注意這還是增速略有回落哦。當(dāng)然，如果購(gòu)置面積同步也增長(zhǎng)較快，那么成交價(jià)款的增長(zhǎng)，并不意味著單位地價(jià)上漲較快。事實(shí)卻是：
同期，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19048萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)12.9%，增速比1-9月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)增速比成交價(jià)款的增長(zhǎng)慢太多。
圖1.2017年1-10月，我國(guó)土地購(gòu)置、成交相關(guān)數(shù)據(jù) 圖表來(lái)源|我國(guó)統(tǒng)計(jì)局
或許有朋友會(huì)說(shuō)，成交土地最終的付款或購(gòu)置土地的交割，有時(shí)間差，單列10月的累計(jì)數(shù)據(jù)，并不能完全客觀(guān)反映土地市場(chǎng)的情況。
這個(gè)說(shuō)法沒(méi)錯(cuò)，那杠桿游戲就帶大家看看過(guò)去36個(gè)月，土地市場(chǎng)的總趨勢(shì)變化。
圖2.2014年11月-2017年9月，我房地產(chǎn)業(yè)土地購(gòu)置面積增速和成交價(jià)款增速 圖表來(lái)源|我國(guó)統(tǒng)計(jì)局
如果說(shuō)2014年11月-整個(gè)2015年，無(wú)論土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)，還是土地成交價(jià)款都是負(fù)增長(zhǎng)，反映當(dāng)時(shí)樓市的停滯、陰跌狀態(tài)。
那么很明顯，從2016年開(kāi)始，土地購(gòu)置面積增速，開(kāi)始遠(yuǎn)低于成交價(jià)款的增速，意味著行情反轉(zhuǎn)了。
整個(gè)2016年，土地購(gòu)置面積增速依舊是負(fù)，但與此同時(shí)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)起來(lái)，土地成交價(jià)款恢復(fù)正增長(zhǎng)，開(kāi)始將土地購(gòu)置面積增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩到后面。
這個(gè)很好的對(duì)比，背后真相是2016年，我國(guó)地價(jià)越來(lái)越高。
2017年這一趨勢(shì)延續(xù)，增速差距越來(lái)越大。因?yàn)榉績(jī)r(jià)維持高位，2017年1-10月，土地成交價(jià)款增速越來(lái)越高，而土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)卻低位增長(zhǎng)。
不過(guò)，土地購(gòu)置面積開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)，至少意味著土地出讓方供給增加。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商看好后市，愿意掏錢(qián)；成交價(jià)款高速增長(zhǎng)，則表明，盡管土地出讓增加，但起拍價(jià)格或溢價(jià)明顯。
2、土地市場(chǎng)火爆，其他房地產(chǎn)數(shù)據(jù)卻萎縮
昨天（11月14日），《五大樓市關(guān)鍵數(shù)據(jù)創(chuàng)近年新低！》一文中，杠桿游戲查閱數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：
1、1-10月，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)2017年以來(lái)新低，但這個(gè)數(shù)據(jù)背后有隱情。10月房地產(chǎn)投資增速，雖然創(chuàng)下2017年最低，但依舊比2016任何時(shí)候都高，甚至比2015年大部分時(shí)候要高。說(shuō)明慣性還在。
2、住宅投資增速創(chuàng)2017年第二低，但比2014、2015、2016全年增速都要。2017年1-10月，全國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)61871億元的住宅投資，如此高的基數(shù)之下，還能維持近10%的兩位數(shù)增長(zhǎng)。不可謂不厲害。
圖3.2014年11月-2017年9月，我國(guó)住宅投資增速 圖表來(lái)源|我國(guó)統(tǒng)計(jì)局
3、商品房、住宅銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速均創(chuàng)2016年以來(lái)最低。具體來(lái)說(shuō)，住宅銷(xiāo)售額增速方面，實(shí)際是創(chuàng)下了2015年6月以來(lái)最低。2015年1-6月住宅銷(xiāo)售額增速為12.9%，2017年1-10月此增速為9.6%。
毫無(wú)疑問(wèn)，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額增速的下滑和調(diào)控關(guān)系很大。從上一輪周期看，銷(xiāo)售增速下滑后，都出現(xiàn)過(guò)一波銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額的負(fù)增長(zhǎng)，這一次史上最嚴(yán)調(diào)控會(huì)重現(xiàn)這一景觀(guān)么？
4、M2增速至少是創(chuàng)下1999年12月以來(lái)最低。2017年10月末，廣義貨幣(M2)余額165.34萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.8%。
有媒體說(shuō)，自1990年有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)，我國(guó)的M2增速長(zhǎng)期保持2位數(shù)的增速，這一數(shù)據(jù)刷新了27年來(lái)的歷史新低。
杠桿游戲查閱了我國(guó)統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)可以查到的數(shù)據(jù)，至少確信從1999年12月以來(lái)，這是單月最低的M2增速。
3、火爆的土地市場(chǎng)和背離的其他數(shù)據(jù)，讓房?jī)r(jià)前景左右為難
上文的發(fā)現(xiàn)和分析很明顯，地價(jià)比以前更高了，那么未來(lái)房?jī)r(jià)起碼得維持目前的價(jià)格，最多略微降一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商才有錢(qián)賺，否則壓力很大。
同時(shí)，土地供給擺脫了2014-2016年持續(xù)的負(fù)增長(zhǎng)，恢復(fù)了正增長(zhǎng)。意味著未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)供給，理論上會(huì)比此前高。
2015下半年開(kāi)始啟動(dòng)的本輪房?jī)r(jià)上漲，和貨幣有關(guān)，和去庫(kù)存有關(guān)，同時(shí)也和供給有關(guān)。正因?yàn)檫^(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間土地供給負(fù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致2015年后的市場(chǎng)供應(yīng)和需求不足。房?jī)r(jià)再一啟動(dòng)，恐慌購(gòu)房更是增加。
接下來(lái)呢？調(diào)控讓市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)，未來(lái)供給有望增長(zhǎng)，是不是又要重復(fù)上一輪去庫(kù)存前的景象？若此，是不是又要倒一批企業(yè)？
與此同時(shí)，既然錢(qián)是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的核心力量，M2增速創(chuàng)下歷史新低，又拿什么來(lái)支撐房?jī)r(jià)繼續(xù)漲？但問(wèn)題是如上所述，如果不漲，或穩(wěn)不住，一些開(kāi)發(fā)商日子不好過(guò)咋整？同步必然影響地方的方方面面，乃至經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
對(duì)了，外部還有聯(lián)儲(chǔ)的縮表加息……房?jī)r(jià)前景真是左右為難！
