讀懂這篇文章 你不會(huì)錯(cuò)過(guò)下一個(gè)樓市十年!
2016到2017是一個(gè)始無(wú)前例的地產(chǎn)狂歡年。
一是漲幅高，各城市少則漲50%，多則漲100-200%；
二是參與盛宴的城市面廣，不僅是一線（深圳除外，對(duì)不起它提前漲過(guò)一輪了），二線，三線，包括部分四線五線城市也參與了進(jìn)來(lái)；
三是持續(xù)時(shí)間久，最早的從16年初就開(kāi)始漲，比如天津，直到今天，仍有不少城市高燒不退，比如長(zhǎng)沙、武漢、成都，甚至有一些城市現(xiàn)在才開(kāi)始尾輪啟動(dòng)，如大連、昆明。
波瀾壯闊的2016大行情已經(jīng)過(guò)去，對(duì)于趕上這波行情的我們說(shuō)聲恭喜，對(duì)于沒(méi)趕上這波行情的，捶胸頓足、追悔莫及都沒(méi)有任何價(jià)值。
你要做的是靜下心來(lái)，認(rèn)真學(xué)習(xí)對(duì)未來(lái)走勢(shì)的分析，知道在下一波行情到來(lái)之前如何卡位和布局。
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一線是否還值得高位買(mǎi)入，二線現(xiàn)在是否還有上漲空間，三線是否還被低估，對(duì)所有的 投資客來(lái)說(shuō)，最大的困惑就是他想買(mǎi)入的城市是否還有上漲空間，買(mǎi)入之后究竟是漲、跌還是橫盤(pán)？
有人說(shuō)一線永遠(yuǎn)漲，未來(lái)這里會(huì)聚集越來(lái)越多的人口，房?jī)r(jià)繼續(xù)推高，二線、三線城市與一線的差距會(huì)持續(xù)拉大；
也有人說(shuō)，一線城市短期內(nèi)已無(wú)追高價(jià)值，但二線城市的房?jī)r(jià)會(huì)與一線繼續(xù)縮小，所以應(yīng)該繼續(xù)買(mǎi)入二線房產(chǎn)。
在當(dāng)下這個(gè)階段，北京跌，上海跌，深圳橫盤(pán)，但長(zhǎng)沙、成都、武漢仍在上演售樓處搶房大戰(zhàn)，大連補(bǔ)漲，昆明補(bǔ)漲，全國(guó)樓市一片亂象，如何解讀？這是否說(shuō)明一些強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力要超過(guò)一線，未來(lái)會(huì)與一線房?jī)r(jià)差距縮小，讓我們抽絲剝繭進(jìn)行分析。
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如今全國(guó)限購(gòu)一盤(pán)棋，真的是這樣嗎？
現(xiàn)在，只有北京、上海這兩個(gè)嚴(yán)控人口的城市是在實(shí)實(shí)在在地執(zhí)行限購(gòu)政策，尤其是北京，要么你有北京戶(hù)口，要么你有連續(xù)六十個(gè)月的北京社保，你才有在北京購(gòu)房的資格，就是這么嚴(yán)格，誰(shuí)也別想鉆政策的漏洞，或花點(diǎn)錢(qián)就去破限購(gòu)。
所以，北京、上海的房?jī)r(jià)是在嚴(yán)限之后的真實(shí)反應(yīng)，下跌也是真實(shí)的下跌，目前的房?jī)r(jià)更接近真實(shí)價(jià)值，而北京上海的落戶(hù)難度也眾所周知。
但目前還在上漲的武漢、長(zhǎng)沙、成都等二線城市呢，真的是它們的價(jià)值被低估了嗎？實(shí)際上，它們正在上演一場(chǎng)驚心動(dòng)魄的搶人大戰(zhàn)。
武漢落戶(hù)政策：10月11日，武漢正式發(fā)布留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶(hù)、住房、收入新政。根據(jù)新政，具有普通高校專(zhuān)科、本科以及非普通高校本科學(xué)歷或?qū)W位，年齡不滿40周歲的人員，憑畢業(yè)證即可申請(qǐng)登記為武漢市常住戶(hù)口；碩士研究生、博士研究生不受年齡限制；不需要再提交勞動(dòng)合同和社保證明等材料。
長(zhǎng)沙落戶(hù)政策：全日制大專(zhuān)學(xué)歷，年齡不限，買(mǎi)滿3個(gè)月長(zhǎng)沙社保，即可辦理落戶(hù)，無(wú)房產(chǎn)可以落戶(hù)的，可遷入派出所公共集體戶(hù)。
成都落戶(hù)政策：7月19日，成都發(fā)布《人才優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略行動(dòng)計(jì)劃》，45歲及以下、本科學(xué)歷及以上的青年人才，憑畢業(yè)證來(lái)蓉即可申請(qǐng)辦理落戶(hù)手續(xù)。據(jù)悉，落戶(hù)政策后發(fā)布三個(gè)月，落戶(hù)成都的人員已達(dá)到7.8萬(wàn)人。
這些門(mén)檻低到令人發(fā)指的落戶(hù)政策就是這些城市房?jī)r(jià)仍未退燒的真相，落戶(hù)制度使得限購(gòu)政策名存實(shí)亡。
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在北上深坐穩(wěn)一線，廣州、杭州攻守第四名的時(shí)候，一些二線省會(huì)城市已開(kāi)始悄然發(fā)力，要在這場(chǎng)城市卡位大戰(zhàn)中搶占先發(fā)優(yōu)勢(shì)。
如何領(lǐng)先其他兄弟省會(huì)城市半個(gè)身位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展固然重要，但更快速直接的方式則是犯規(guī)搶跑，最簡(jiǎn)單的方法就是搶人！誰(shuí)搶到了更多的人，誰(shuí)提前成為人口千萬(wàn)的大城市，誰(shuí)就獲得了人口紅利，人多了，經(jīng)濟(jì)增速更快，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房?jī)r(jià)高了，城市排位就高，然后資金和人口繼續(xù)流入，獲得良性循環(huán)，最終成為排在北上深之后，笑傲其他兄弟省會(huì)城市的強(qiáng)二線甚至準(zhǔn)一線城市。一個(gè)完美的閉環(huán)形成。
因此，部分二線城市以落戶(hù)搶人為旗幟，欲在這場(chǎng)房?jī)r(jià)大漲的尾聲占得先機(jī)，最終成為卡位勝利者。
那么，在北上嚴(yán)限，二線搶人的不公平競(jìng)爭(zhēng)下，北上跌而某些二線仍然漲的道理就顯而易見(jiàn)了。
可是，大潮終會(huì)退去，某些二線城市人為助推的售樓處搶房大戲也會(huì)很快落幕，一片混亂之后，需要建立的是價(jià)值重構(gòu)，即城市價(jià)值的重新定位，定位的標(biāo)的是誰(shuí)，是一線城市的北京、上海和深圳，到那時(shí)，這些二線城市的真正價(jià)值才會(huì)歸位。
也許有人會(huì)說(shuō)，搶到人的強(qiáng)二線價(jià)值自然會(huì)提高，會(huì)縮小與一線的差距，其實(shí)并不盡然，首先全國(guó)的資金和資源是有限的，并不是源源不盡取之不竭的，在被一線吸走大半之后，留給二線的爭(zhēng)奪空間是有限的，而二線城市又相對(duì)分散，資金難以聚焦。所以想靠落戶(hù)政策短期內(nèi)躍升為城市新貴也是很困難的。
再一點(diǎn)，更為重要的是，城市的置換原理。
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一線城市價(jià)格已高的驚人，但似乎永遠(yuǎn)不缺接盤(pán)俠，原因在哪里，錢(qián)從哪兒來(lái)？很多人無(wú)法理解，往往把原因歸結(jié)于一線工資的提升和龐大的富人群體，但很多人忽略了一個(gè)重要原因，那就是城市的房產(chǎn)置換產(chǎn)生的天量購(gòu)買(mǎi)力。
在所有二、三、四線城市房?jī)r(jià)跟隨一線普漲之后，除了堅(jiān)信房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，人們還樹(shù)立了另一個(gè)樸素的堅(jiān)定理念。就是一線城市房產(chǎn)持有價(jià)值〉二線〉三線〉四線〉五線，于是形成了一個(gè)房產(chǎn)置換鏈條，即用數(shù)套四線或五線房產(chǎn)置換一套三線或二線房產(chǎn)，用數(shù)套三線或二線房產(chǎn)置換一套一線房產(chǎn)，在房?jī)r(jià)普漲之后，這樣的置換是完全可以實(shí)現(xiàn)的，而且很多人也在這樣實(shí)施。
很多留在北上深的年輕人買(mǎi)房的資金來(lái)源是哪里，相當(dāng)一部分是二三線城市的父母賣(mài)了數(shù)套老家房產(chǎn)湊出來(lái)的首付。所以，一線房?jī)r(jià)的不斷推高，富裕階層的購(gòu)買(mǎi)力是一方面，另一方面則是廣大二三線中產(chǎn)家庭的財(cái)富轉(zhuǎn)移，而一線城市則是財(cái)富轉(zhuǎn)移的天花板，財(cái)富會(huì)在這里固化，扎根。
在這種財(cái)富轉(zhuǎn)移的大背景下，一線城市又怎么可能輕易縮小和二線的房?jī)r(jià)差距，二線的財(cái)富會(huì)持續(xù)被一線吸走，而一線除了少數(shù)遷居海外的人群，基本就是財(cái)富的盡頭。
也許有人會(huì)反駁我，財(cái)富并非單向流動(dòng)的，一線房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)使部分人選擇賣(mài)掉一線房產(chǎn)去二線定居，這樣就實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的逆向流動(dòng)，甚至可能導(dǎo)致一線的衰落和二線的崛起。
這種情況一定會(huì)有，就像我們經(jīng)?？吹降摹百u(mài)掉北京房子，我在大理面朝大海春暖花開(kāi)”，或者“賣(mài)掉上海房子，我在武漢買(mǎi)了四套房子當(dāng)上了包租公”，可是放大到整個(gè)一線城市，財(cái)富流入的比例一定高于財(cái)富流出的比例，我為什么這么篤定，因?yàn)樨?cái)富的內(nèi)在邏輯是集中而不是擴(kuò)散，就像貧富差距注定不斷拉大，就像財(cái)富越來(lái)越集中在更少的人手中，這是經(jīng)濟(jì)的規(guī)律和歷史的必然。
位于核心的一線城市有著巨大的向心力，會(huì)不斷吸附財(cái)富的進(jìn)入，最終形成超大城市，并與二線城市形成絕對(duì)落差。東京都市圈、首爾都市圈、紐約都市圈都向我們展示了這一規(guī)律的強(qiáng)大和不可逆轉(zhuǎn)。
以中國(guó)的地域和財(cái)富體量，未來(lái)的發(fā)展會(huì)形成3-5個(gè)大都市圈，而不是多個(gè)城市經(jīng)濟(jì)均衡相互制約的大同世界。
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那么現(xiàn)在，一線城市的房?jī)r(jià)標(biāo)桿價(jià)值、財(cái)富總量的有限性、財(cái)富轉(zhuǎn)移以房產(chǎn)形式從五線到一線的遞增性流動(dòng)和財(cái)富效應(yīng)的吸附力和向心力，都向我們揭示一個(gè)內(nèi)在規(guī)律，一線城市的超高房?jī)r(jià)會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間保持穩(wěn)定，并且不會(huì)輕易被二線城市縮小和拉近，一線會(huì)始終和二線城市維持一個(gè)足夠距離的價(jià)差。
這個(gè)價(jià)差不會(huì)比現(xiàn)在更小而很可能更大，未來(lái)一線仍然會(huì)是房?jī)r(jià)的引領(lǐng)者，二線則始終是追隨者，并不斷進(jìn)行自我價(jià)值修訂。至于三線，財(cái)富經(jīng)過(guò)一線和二線的兩重篩選之后，留給它們的不會(huì)太多。
為什么北上深被確定為一線，不僅僅是因?yàn)樗鼈兊姆績(jī)r(jià)足夠高，經(jīng)濟(jì)足夠強(qiáng)，而是因?yàn)檫@三個(gè)城市的周邊已經(jīng)形成了環(huán)城都市圈，環(huán)一線都市圈一旦確立，地位已然難以撼動(dòng)。
未來(lái)留給其他地帶的最多只有兩個(gè)小都市圈的生存空間，廣州做為傳統(tǒng)的一線城市在被深圳超越之后，因?yàn)榫嚯x深圳過(guò)近，優(yōu)勢(shì)資源會(huì)持續(xù)被深圳吸走；杭州做為新崛起的強(qiáng)二線城市，雖然表現(xiàn)亮眼，但是距離上海過(guò)近，也缺乏形成環(huán)杭都市圈的腹地。
從地緣位置來(lái)看，未來(lái)的都市圈預(yù)計(jì)會(huì)有一個(gè)出現(xiàn)在西南，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是成都和重慶，另一個(gè)出現(xiàn)在中部，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是武漢和鄭州。未來(lái)五到八年是誰(shuí)會(huì)勝出的決定時(shí)間段。
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寫(xiě)到這里，一幅未來(lái)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)格局地圖已然呈現(xiàn)，環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深三大都市圈依然閃耀并繼續(xù)強(qiáng)大，環(huán)西南、環(huán)中部小都市圈格局逐漸形成。
其他強(qiáng)二線和經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市則點(diǎn)綴于這五大都市圈之中，至于廣大的弱三線和四五線城市，它們的財(cái)富持續(xù)被吸附和轉(zhuǎn)移，無(wú)可避免地走向衰落，甚至可能出現(xiàn)只留下老弱病殘的城鎮(zhèn)。這，很可能就是未來(lái)十年出現(xiàn)的景象，至于更遠(yuǎn)的未來(lái)，就只能交給上帝了。
那么，今天的你，該如何選擇，又如何布局自己的財(cái)富版圖，也許你喜歡做短線，那么你就去追漲殺跌，把城市當(dāng)做股票，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
如果你追求長(zhǎng)持和穩(wěn)定，那么，在2018年全國(guó)樓市啟穩(wěn)之后，在這一經(jīng)濟(jì)版圖的大前提下，去謀劃和布局你未來(lái)的財(cái)富。
