與時俱進改進共有產(chǎn)權(quán)房政策 落實“房住不炒”
2018年以來，北京市多個共有產(chǎn)權(quán)房項目在選房階段出現(xiàn)了高“棄購率”的現(xiàn)象，這也讓社會對共有產(chǎn)權(quán)房的定位產(chǎn)生了一定質(zhì)疑。對此，北京市住建委做出回應，當前全市共有64個共有產(chǎn)權(quán)住房項目(含轉(zhuǎn)化項目33個)實現(xiàn)了土地供應，可提供房源約6.55萬套，房源數(shù)量與申購家庭數(shù)量的供需比從1：400下降至1：7，真正滿足剛需無房群體住房需求，切實落實了“房住不炒”要求。
一邊是加大共有產(chǎn)權(quán)房供地滿足剛需，另一邊卻是低于周邊平均房價30%的共有產(chǎn)權(quán)房銷售遇冷，到底是哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，這需要從共有產(chǎn)權(quán)房政策設(shè)計的歷程談起。
客觀的說，共有產(chǎn)權(quán)房有效區(qū)分了居住需求和投資投機需求，居住需求方面共有產(chǎn)權(quán)房與普通商品住宅并無兩樣，同樣可以實現(xiàn)落戶與子女就近入學，抑制炒作方面則通過產(chǎn)權(quán)比例設(shè)置和出讓時的多重限制手段發(fā)揮作用，只有真正有居住需求的購房者才是潛在購買者，政策設(shè)計較此前推出的經(jīng)濟適用房、自住型商品房而言的確已是一大進步。早期經(jīng)濟適用房雖然對購買家庭的年收入等多個方面進行了嚴格限制，但由于價格優(yōu)勢還是吸引了大量投資投機者，此前全國各地陸續(xù)出現(xiàn)了多個資質(zhì)作假購買經(jīng)濟適用房的案例;自住型商品房是共有產(chǎn)權(quán)房的前身，購房者購買5年內(nèi)不能交易，5年后將收益的30%上交財政后可出售，這一政策雖較經(jīng)濟適用房已大幅進步，但同樣存在一定漏洞，比如購買時周邊房價為5萬元/平方米，自住型商品房70%售價為3.5萬元/平方米，假如市場房價跌至4萬元/平方米，購買商品房者每平方米會出現(xiàn)1萬元虧損但購買自住型商品房者仍會盈利。也正是存在上述政策的歷史演變，在“房住不炒”的背景下共有產(chǎn)權(quán)房才應運而生。
對購買共有產(chǎn)權(quán)房滿足自住需求的工薪階層而言，他們購房時不僅僅關(guān)注價格，還會關(guān)注交通便利程度、周圍生活和教育資源配套、未來經(jīng)濟條件允許后賣出換房是否方便等因素。共有產(chǎn)權(quán)房的實際銷售情況充分體現(xiàn)了購房者是如何用腳投票的，位于中心城區(qū)或郊區(qū)交通相對便利的共有產(chǎn)權(quán)房基本上推出后可售罄，滯銷的多是位于郊區(qū)且交通不便的項目。另一方面，近兩年北京市加大了中小戶型限競房的供地力度，短期大量限競房集中上市同樣對共有產(chǎn)權(quán)房形成了較大沖擊。3月北京商品住宅待售面積已達820.2萬平方米，庫存超7萬套，處于近3年的高點位置。同時，新開工的限競房面積仍較大。中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年一季度末，北京共有49個限競房項目取得預售證，累計供應3萬套，供應面積364萬平方米。剛性需求者在選擇時也會充分考慮共有產(chǎn)權(quán)房和限競房的種種利弊，位置不好的共有產(chǎn)權(quán)房遇冷也就十分正常的了。
針對上述問題，與時俱進地不斷改進完善共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)政策、以便其更好地發(fā)揮社會保障服務功能也就成了當務之急。
首先，短期應加大城市中心城區(qū)和郊區(qū)交通便利地區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房的供給規(guī)模，對此，北京市住建委已明確表示近期已經(jīng)向東城、西城區(qū)統(tǒng)籌調(diào)配了1200套房源。長期來看，由于中心城開發(fā)強度較大，已不具備大規(guī)模開發(fā)條件，應注重城市規(guī)劃與人口分布的有機結(jié)合，停止“攤大餅”式的城市擴張模式，學習發(fā)達國家都市圈的發(fā)展規(guī)律，加大力度發(fā)展大城市周邊衛(wèi)星城，輔以衛(wèi)星城良好的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套，著力發(fā)展市郊鐵路有效連接衛(wèi)星城與中心城。共有產(chǎn)權(quán)房著重布局衛(wèi)星城既能解決城市中心不堪重負的問題，又能解決剛需購房者擔心的交通與配套問題，一舉兩得。
其次，當前購房者購買共有產(chǎn)權(quán)房存在一個較大顧慮在于共有產(chǎn)權(quán)房未來的流轉(zhuǎn)問題，畢竟誰都不會保證永遠不換房。目前北京市共有產(chǎn)權(quán)房規(guī)定，取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買。政府持有的份額不對個人出讓。相比于普通商品房可直接在二手市場上市交易，共有產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)速度注定較慢，決定資產(chǎn)價格的重要因素之一就是資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的難易程度，因而盡快建立促進共有產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的全市統(tǒng)一交易平臺是提高共有產(chǎn)權(quán)房周轉(zhuǎn)效率并打消購房者這一顧慮的重要手段。對此，市住建委正著手建立代持機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)服務平臺。
再次，北京市房地產(chǎn)市場已進入存量房時代，2018年存量二手住宅成交量占商品房住宅成交總量的86%。未來在代持機構(gòu)網(wǎng)絡(luò)服務平臺建成的基礎(chǔ)上，由代持機構(gòu)在市場上購買一定存量的二手房進入共有產(chǎn)權(quán)房系統(tǒng)可在很大程度上解決當前共有產(chǎn)權(quán)房位置不便、配套不全等問題。當然，這會顯著增加政府在共有產(chǎn)權(quán)房上的投入。
綜上，相對于經(jīng)濟適用房、自住型商品房，共有產(chǎn)權(quán)房的制度設(shè)計基本上已將投資和投機購房者擋在門外，但由于新建共有產(chǎn)權(quán)房位置多處于郊區(qū)交通不便之地，疊加短期限競房井噴等因素，短期共有產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了一定程度的市場遇冷，未來需從增加中心城區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房供給、大力發(fā)展衛(wèi)星城、建立促進共有產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的全市統(tǒng)一交易平臺、探索政府購買存量房變?yōu)楣灿挟a(chǎn)權(quán)房等多個方面改進共有產(chǎn)權(quán)房政策，進一步提高共有產(chǎn)權(quán)房配置與使用效率，切實落實“房住不炒”。
