這10個城市，房價可能大跌？
近日，南開大學(xué)發(fā)布了一份《中國城市家庭住房消費調(diào)查報告(2017)》，對全國70個城市的樓市進行了評估，提出了以下幾點核心觀點：
1、居民購房兩年內(nèi)住房價格可能下跌幅度最大的10個城市是洛陽、溫州、深圳、北海、牡丹江、錦州、貴陽、海口、西安和濟寧。
2、2017年前3季度住房價格超預(yù)期風(fēng)險最大的10個城市為廈門、三亞、?？凇霾?、廣州、長沙、韶關(guān)、湛江、唐山和北海；2016年住房價格超預(yù)期風(fēng)險最大的城市為無錫、鄭州、北京、合肥、上海；2015年住房價格超預(yù)期風(fēng)險最大的城市為深圳、北京、上海、牡丹江、廣州。
房價超預(yù)期風(fēng)險城市每年波動性較大，主要取決于房價漲幅比，從列出的城市名單可以看出，都是今年房價漲幅比較大的城市。
相比于風(fēng)險，房價可能跌幅最大的城市名單更吸引眼球，相信許多剛需也都在翹首盼望自己所在的城市房價能夠跌到自己能力承受范圍內(nèi)。所以，下面本號主要分析南開大學(xué)點名的這10個房價可能大跌的城市。
為何是這10個城市？報告給出的理由是根據(jù)其統(tǒng)計的住房價格下跌風(fēng)險指數(shù)排名。
本號對于這份報告所列舉的10個可能大跌的城市名單，個別贊同，大多都有異議，特別是對深圳、西安這類高級別城市也在其中，深表懷疑。
在如今的強調(diào)控背景下，供需都被壓制，短期房價出現(xiàn)波動正常，但大漲與大跌在高級別的城市不會上演，因為房價已經(jīng)不再是單純的市場問題，而是與政策相關(guān)，政府決不允許高級別城市房價大起大落，因為這類城市牽一發(fā)而動全身。
深圳素來就有“樓市風(fēng)向標(biāo)”的稱號，一旦房價暴跌，便會引起熱點城市連鎖反應(yīng)，引發(fā)系統(tǒng)性金融危機，這是誰都承受不起的后果。
因此，從政府層面來看，所謂的深圳、西安有大跌都是偽命題。當(dāng)然，其他諸如牡丹江、錦州之類，人口流失存在暴跌的可能，由于其城市級別低、影響力小，也允許其暴跌。
下面，從人口和土地供應(yīng)角度來看看，這所謂的10個可能大跌的城市會不會大跌。
看人口與土地供應(yīng)數(shù)據(jù)之前，先來看這10各城市過去一年房價變化情況。
數(shù)據(jù)來源于中國房價行情網(wǎng)
從圖中可以看到，?？凇⑽靼?、洛陽、北海四個城市今年房價上漲的非常厲害，?？谂c西安一年內(nèi)房價翻了一番。深圳雖然承受著巨大的調(diào)控壓力，但房價仍上漲了20%。
10個城市中，錦州最搶眼。錦州過去一年房價相當(dāng)穩(wěn)定，小幅下跌了1%，因此對于這份報告將錦州列入最可能大跌的城市之一，我覺得是個不可思議的存在。但看完人口數(shù)據(jù)后，就不奇怪了。
數(shù)據(jù)根據(jù)各城市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)計算而得，其中北海數(shù)據(jù)缺失。
上圖是幾個城市過去六年小學(xué)生人數(shù)變化情況。之所以采用小學(xué)生人數(shù)，是因為常住人口與地方政府政績掛鉤，準(zhǔn)確度失真。以深圳為例，官方公布的2016年常住人口1190.84萬，而市高層領(lǐng)導(dǎo)在公開場合多次表明，深圳的實際管控人口已經(jīng)超過2000萬。小學(xué)在校生能夠相對準(zhǔn)確地反映出人口變化。
從數(shù)據(jù)能夠看到，過去六年深圳的人口增長非常不錯。根據(jù)之前統(tǒng)計過的熱點城市人口數(shù)據(jù)能夠知道，在所有熱點城市中，深圳的人口增速也是位居前列。
濟寧、西安、海口、溫州人口增長得都還行。人口增長，必然帶動購房需求上漲。因此，單從人口增長角度著眼，深圳、濟寧、西安、?？凇刂荻疾痪邆浯蟮A(chǔ)。
黑龍江牡丹江、遼寧錦州，過去六年人口大幅流失，沒有了人口支撐，城市級別又不夠，房價確實有大跌風(fēng)險。其實不只是錦州、牡丹江，整個東三省人口都在流失，之前我曾統(tǒng)計過東北三省所有城市的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)過去六年人口增長的城市只有沈陽。
再接著看過去幾年的土地成交情況。
數(shù)據(jù)來源于中國指數(shù)研究院
上圖是來自中國指數(shù)研究院統(tǒng)計的幾個城市近三年住宅土地成交情況，其中錦州、牡丹江、濟寧、洛陽不在統(tǒng)計之列。
在人口部分，我們已經(jīng)初步判定房價沒有大跌基礎(chǔ)的城市有深圳、濟寧、西安、?？?、溫州；存在大跌可能的城市有牡丹江、錦州。
從住宅土地成交數(shù)據(jù)可以看到，在中央強調(diào)地方需要增加土地供應(yīng)量的背景下，西安、貴陽、溫州等城市的土地供應(yīng)量逐年增加。
這三個城市今年房價漲幅都比較高，有投資客的因素，但從人口指標(biāo)也能看到，更多的是剛性需求，尤其是西安。所以，綜合來看西安、貴陽和溫州，房價有調(diào)整的可能，但絕不會大跌。而且像西安這種人口增量好的高級別城市，長遠仍是看好。
?？?、深圳、北海的成交量今年相比去年都要少了許多，原因卻各不相同。
北海住宅土地成交少，根本原因是北海的住在庫存量大，開發(fā)商拿地較謹(jǐn)慎，摘牌不積極。北海常住人口164萬（2016年底），土地面積3337平方公里?？臻g足夠大，土地供應(yīng)不存在短缺情況。
?？谧≌恋爻山唬且驗楹？诮衲瓿雠_的政策：永久停止五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米(含)以下的商品住宅建設(shè)。
深圳住宅土地成交少，是因為推的少，推的少是因為無地可推。深圳人口2000萬以上，與北上廣同級別，但土地面積只有不到2000平方公里，是北京的1/8，上海的1/3、1/4。深圳最近五六年的新房，大多都是建立在依靠城市更新獲取的存量土地上。
人口快速增加，卻無地可供，供需矛盾只會越來越大，因此，結(jié)合城市級別、人口和住宅土地供應(yīng)綜合來看，這份報告將深圳列入可能大跌的城市，就是個錯誤。
