樓市調控地方政府有放松苗頭 社科院:應繼續(xù)抑制投機
12月8日，中共中央政治局分析研究2018年經濟工作會議召開。會議提出：加快住房制度改革和長效機制建設是明年要著力抓好的一項重點工作。推動高質量發(fā)展是當前和今后一個時期確定發(fā)展思路、制定經濟政策、實施宏觀調控的根本要求。
自去年“9·30”新政實施，一場一波三折的房價拉鋸戰(zhàn)就此展開。在初期市場不畏調控快速上漲后，從3月份開始，“限購、限貸、限售、限價”的四限調控在各熱點城市全面推進，市場熱點逐漸從一線城市轉移到部分二三線城市。而后，租售同權、共有住房等政策出臺，長效機制逐步建立，多數(shù)城市房價基本穩(wěn)定。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)13個月回落。
不過，這并不意味著本輪調控已經走到終點。
日前，住建部、央行、國家統(tǒng)計局等多部門紛紛表態(tài)，堅持調控目標不動搖、力度不放松，遏制房地產投機，防范資金違規(guī)流入房地產市場。中國社科院財經戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛對《華夏時報》記者表示，地方政府既是當?shù)胤康禺a市場的監(jiān)管者，又是供應土地以擴大稅收的市場參與者，是決定住房調控是否有效，房地產風險泡沫是否擴大的關鍵。而目前已經有一些地方放松調控的苗頭出現(xiàn)，需要及時警惕。
三部門表態(tài)調控不放松
12月5日，中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2017-2018）》（下稱《報告》）顯示，2016年9月以來，調控措施、機制建設雙管齊下使市場趨于穩(wěn)定，各方博弈處在短暫的弱均衡狀態(tài)。一方面，中央有關房地產市場穩(wěn)定和建立長效機制的精神得到了很好的落實，投資和投機受到了有效的抑制；另一方面，購房者和房地產開發(fā)企業(yè)對未來樓市的預期沒有改變，只是把目標轉向了三四線城市的樓市。另外，金融機構對住房市場也持樂觀預期，流向房地產市場的貸款數(shù)量持續(xù)攀升。
從過往的經驗來看，這種調控實現(xiàn)的表面均衡非常脆弱，政策略一變化，就有大起大落的風險。因此，近日來多部門紛紛表態(tài)堅持整體調控不放松，完善供給和保障體系，抑制投機需求，為來年房地產調控定下從嚴的基調。
11月21日，住建部、國土資源部和央行在武漢召開座談會，強調了供給和需求兩端“兩手抓”。需求方面，堅持調控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預期，防止出現(xiàn)大起大落。供給方面，完善住房供給和保障體系，有效調整供給結構，大力發(fā)展住房租賃市場，加大對新市民的公租房保障力度，因地制宜發(fā)展共有產權住房，提高二者住房供地比例，防止高價地推漲房價。
而在金融管理方面，央行除了同兩部委在武漢會議上發(fā)聲要加強金融管理，平衡好房地產業(yè)與其他行業(yè)的資金配置，防止資金違規(guī)流入房地產外，還曾在9月要求各地監(jiān)管部門指導銀行規(guī)范個人消費貸款，防止消費貸款違規(guī)流入房地產市場。
地方政府有放松苗頭
不過，倪鵬飛認為，盡管政策部門定下了收緊的基調，能否堅持調控“咬定青山不放松”，還要看具體執(zhí)行政策的地方政府。他表示，地方政府的作為是決定住房調控和風險升降的關鍵因素。
中原地產首席分析師曾指出，2017年房地產市場調控最成功的一點是因城施策，因地制宜，因此在一二線持續(xù)調控出現(xiàn)部分城市降價的情況下，三四線依然支撐了整體市場沖高刷新歷史紀錄，歷史第一次實現(xiàn)了手術刀式的精準調控。
而這種精準調控，顯然非常有賴于地方政府的執(zhí)行力?！秷蟾妗氛J為，房價調控政策屢次失效的一個重要根源在于地方政府的不作為，甚至逆向作為。在住房相關性基礎制度沒有改變的情況下，地方政府仍然需要通過土地出讓來謀求土地財政收入、推動城市發(fā)展和基礎設施完善、改善人居環(huán)境。因此，基于自身利益，地方政府在執(zhí)行調控上的堅決性是有待商榷的。
例如，下半年多地出現(xiàn)土地拍賣出價未達到底價而流拍。中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標達到44宗。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，7-10月，全國35個大中城市共計流拍128宗，同比增加約37.6%。這也說明在房地產行情發(fā)生變化的同時，地方政府高地價預期依然沒有改變，地方政府依然“留念”土地高溢價，對拍賣土地設置了較高的底價。
“從目前的情況看，馬上要到明年1月份，各地要換屆了，要考核增長和財政的績效。所以，一些地方政府就開始著急，已經有一些放松的苗頭了。如果地方政府放松了房地產調控，甚至采取一些其他的辦法的話，房地產調控就有可能失效，價格還有可能進一步上升?！蹦啭i飛說。
保剛需抑投機
因而，在對2018年的政策建議中，倪鵬飛仍然將堅持調控不放松不動搖，完善調控機制放在首位。他希望將2018年作為房地產基礎性制度和長效機制的建設年。不僅是單純進行調控，而且要機制化、制度化，確保房地產市場穩(wěn)定的調控和促進房地產長期穩(wěn)定發(fā)展的長效機制建設，二者相互配合。
具體政策建議主要圍繞抑制投機和保障剛需兩方面。一方面堅持調控不動搖、不放松、不歇腳、不松懈；完善分類調控，不僅僅是一二三線城市的分層調控，還要在具體城市當中，依照剛需和改善型等不同檔次的房地產市場進行分類調控；另外，一定要完善問責機制，尤其是對地方政府，要建立地方政府組織責任和領導者個人責任的雙重追究機制，加強督查，才能讓好政策有真正落地生根的機會。
保障剛需方面，建議擴大審慎監(jiān)管實施的范圍，堅持住房金融差別化的措施，特別呼吁恢復首套房的基準利率的標準，投資二套、三套的時候可以提高利率，但作為剛需的首套房不能抑制，要保護和要支持；另外就是要加快建立多種供給主題和多種供應形式的租售并舉的制度。形成多種供應的主體，房地產開發(fā)企業(yè)、集體單位、個人、社會法人都可以參與；在整個住房供應結構方面，支持建立占住房建設用地25%-40%的標準，其中保障房和普通商品房住房用地的比例占70%，高端商品房是30%。
同時，加快財稅體制改革，建立長效機制，呼吁2018年應該將房地產稅納入立法的議程，并且明確房地產征收的時間表，給市場提供前期消化的時間。
