“二次房改”前站：土地拍賣制度已開始調(diào)整
“二次房改”要來了？
這是12月8日中共中央政治局研究用“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”為2018年房地產(chǎn)市場定調(diào)后，市場人士第一時(shí)間作出的反應(yīng)。12月12日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也撰文指出，啟動“二次房改”，彌補(bǔ)房地產(chǎn)制度建設(shè)的短缺，構(gòu)建真正的長效機(jī)制是當(dāng)務(wù)之急。
自1998年首次住房制度改革以來，也有幾次重大的政策發(fā)布被解讀為“第二次房改”，今年也不例外，租購并舉、共有產(chǎn)權(quán)住房、集體土地建設(shè)租賃住房等相關(guān)政策，均在房地產(chǎn)市場激起千層浪。
中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前還沒有官方口徑提到二次房改，不過這一次住房制度改革的力度，或會觸及到土地財(cái)政這一住房相關(guān)性基礎(chǔ)制度。若執(zhí)行堅(jiān)決，產(chǎn)生的影響將不輸?shù)谝淮畏扛摹?
房改路徑螺旋式上升
中國的第一次房改，實(shí)質(zhì)上是住房商品化的過程。不過，在制訂改革方案初期，第一選擇并不是“售”，而是租。
為了解決長期以來在公房的建設(shè)和維護(hù)上過度支出的問題，20世紀(jì)80年代，政府以租金改革為重點(diǎn)，提出分步提高租金，繳納租賃保證金等多種思路，反向刺激大家去購買住房。然而，當(dāng)時(shí)老百姓的收入很低，很多支付不了購房款，還需要單位和政府補(bǔ)貼。
這條路并沒有走通。倪鵬飛記得，當(dāng)時(shí)某市人大有一個(gè)議案是全市增加5分錢租金，兩三年都沒有通過。
1998年，國務(wù)院頒布23號文《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，提出停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。住房作為一種商品，其價(jià)格由市場決定。這一劃時(shí)代的方案，迅速賣出了積壓的住房，也解決了城市居民住房短缺的問題。
近20年來，購房市場在價(jià)格機(jī)制的刺激下蓬勃發(fā)展，但房地產(chǎn)基本制度建設(shè)仍然不足，土地財(cái)政這一住房的基本性制度沒有改變，通過短期調(diào)控措施來抑制房價(jià)，最終效果都不盡如人意，構(gòu)建長效機(jī)制的重要性也因此凸顯。
倪鵬飛指出，由于此前保障房的比例較小，大量城市中買不起房的“夾心層”全部都被推入市場。租購并舉的政策，正是要糾正之前的偏向，發(fā)展租房市場讓買不起房的人能夠住有所居?！靶乱惠喐母锏乃悸肥恰穸ㄖ笤俜穸ā?，但不可能回到從前沒有市場化的時(shí)候，而是螺旋式上升的。”他說。
“之前是什么都給了市場，政府應(yīng)該做的沒有做。未來是政府做政府應(yīng)該做的，同時(shí)用財(cái)稅調(diào)節(jié)市場?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
降地價(jià)才是核心
在具體的改革方向上，倪鵬飛認(rèn)為，當(dāng)前，住房的問題很多時(shí)候并不來自于住房本身，而是來自基礎(chǔ)的土地財(cái)政制度，以及金融制度、財(cái)稅制度等。如果這些制度不變的話，也還是改變不了高房價(jià)的現(xiàn)狀。
日前中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告（2017-2018）》指出，住房基礎(chǔ)性制度不合理導(dǎo)致住房結(jié)構(gòu)性問題積聚了市場風(fēng)險(xiǎn)。一方面，地方政府是房地產(chǎn)調(diào)控的主力，其財(cái)政收入?yún)s過度依賴于土地出讓收入以及房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅費(fèi)，這使得他們在調(diào)控問題上的立場并不堅(jiān)定，隨時(shí)可能“倒戈”；另一方面，在土地市場和管理制度上，我國土地市場主要被地方政府壟斷，土地拍賣實(shí)行“價(jià)高者得”的制度也推高了土地拍賣價(jià)格。
在倪鵬飛看來，對土地財(cái)政的根基，目前的一些政策已經(jīng)一定程度上有所觸及。8月底出臺的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房方案，就是政府讓利的結(jié)果。如果把集體土地重新收回來進(jìn)行招拍掛，又能賺一大筆，但政策讓它們直接入市，就是避免了這一過程。鑒于農(nóng)村集體建設(shè)性用地比例之大，如果能夠規(guī)避好小產(chǎn)權(quán)房以租代售的風(fēng)險(xiǎn)，有望緩解城市住宅用地短缺的問題。
另一個(gè)是上海的21幅“純租賃”地塊，用協(xié)議出讓的方式掛牌，最終均以低于周邊商品房數(shù)倍的單價(jià)成交。甚至有地塊周邊商品房單價(jià)達(dá)10萬元/平方米，高于其成交價(jià)的8倍左右。而這種地方的探索，也有可能在全國范圍內(nèi)推廣。
“降房價(jià)的根本是降地價(jià)，只有地價(jià)降下來了，房價(jià)才能降下來，不然無異于揚(yáng)湯止沸。”倪鵬飛說。他建議將城市范圍內(nèi)的土地管理權(quán)限歸并于城鄉(xiāng)建設(shè)部門，并針對不同性質(zhì)及用途的土地采用不同的拍賣方式。普通商品住房用地采用控房價(jià)、競地價(jià)的出讓方式，對租賃住房建設(shè)用地實(shí)行協(xié)議出讓，高檔商品房用地可以采取自由競價(jià)的拍賣方式。
加快財(cái)稅金融改革
而對住房市場起到支撐作用的財(cái)稅和金融改革也是改革的重點(diǎn)。不過，針對另一個(gè)大眾關(guān)注的焦點(diǎn)“房地產(chǎn)稅”，許多專家在采訪中表示并不會在短期內(nèi)立即出臺。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，對于房地產(chǎn)稅，當(dāng)前住房制度改革中肯定會做考慮。但由于征稅的問題比較敏感，應(yīng)該還是在論證階段，暫時(shí)不會出。在立法前還要做更多基礎(chǔ)性工作，針對什么類型的房產(chǎn)應(yīng)該進(jìn)行征稅的問題還會謹(jǐn)慎處理。
張大偉認(rèn)為，建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，關(guān)鍵要處理好住房消費(fèi)和投資、房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長的協(xié)調(diào)關(guān)系，另外必須降低房地產(chǎn)的投資屬性、回歸居住屬性。從政策預(yù)期看，下一步應(yīng)加快住房、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收、租賃等制度。不過，他也表示短期出臺房地產(chǎn)稅并不現(xiàn)實(shí)。
調(diào)控的金融政策方面，倪鵬飛建議實(shí)行信貸差別利率，不建議提高首套房利率。他認(rèn)為，目前銀行上浮首套房利率對剛需人群解決貸款問題形成了一定的阻礙。他還建議推進(jìn)租賃住房投資信托基金試點(diǎn)政策，支持金融機(jī)構(gòu)向符合條件的住房租賃企業(yè)提供發(fā)行債券、票據(jù)、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等服務(wù)，并至此用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。
“一個(gè)完美的租賃市場和制度，應(yīng)該由三大基石組成：信用租房、租售同權(quán)和租金證券化?！眹?yán)躍進(jìn)指出，信用租房基于移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等概念，未來可以針對不同的出租者和承租者提供信用評估，也可以基于信用要素來進(jìn)行租賃市場的定價(jià)。這樣既消除了信息不對稱的風(fēng)險(xiǎn)，也有助于降低交易成本。在租售同權(quán)上，要走出過去租賃市場的老路，研究承租者背后的新需求，包括積分落戶、子女教育、醫(yī)療、居住安全感等，“同權(quán)”做到位，租賃需求自然積極釋放。而在租金證券化領(lǐng)域，應(yīng)該充分考慮房屋銷售市場和租賃市場的本質(zhì)區(qū)別和差異，積極為企業(yè)創(chuàng)造更寬裕的金融環(huán)境。企業(yè)若實(shí)現(xiàn)了資金的較快回籠，那么其參與租賃市場的積極性就容易被調(diào)動起來。
