樓市：這個地區(qū)已出現“抄底信號彈”
打仗要看信號彈，擒賊先擒王。
主要邏輯是，哪些城市房價跌幅大，就會先放松。輔助邏輯是，樓市低迷至一定程度，那些對房地產依賴高的城市，會先放松。
密切觀察環(huán)京地區(qū)，尤其是廊坊市（含燕郊）層面的政策變化，這里很可能成為全國政策變化的風向標。
調控缺口何時開？調控政策會從哪里打開一個缺口？率先放松的城市會在哪里？
這是一個很棒的問題！俗話說得好，打仗要看信號彈，擒賊先擒王。
與以往多輪的調控方式不同，這次調控不是全國一刀切，也沒有出臺類似以前常見的“國N條”。而是更加強調因地制宜，因城施策。哪里熱，哪里潑冷水。
也就是說，房地產泡沫已經出現，必須摸清泡沫大小情況，然后采取措施，防范這頭“灰犀?！?，由靜靜地吃草變?yōu)檑`踏式狂奔。
2018年下半年至2019年，將是防范牛奔的關鍵時間窗口。而政策的變化，也將是漸進式的，先是部分地方政府暗松、小松，接著是明松，最后相關部委放松部分調控措施。政策的實質性變化，估計會出現在2019年。
主要邏輯是，哪些城市房價跌幅大，就會先放松。輔助邏輯是，樓市低迷至一定程度，那些對房地產依賴高的城市，會先放松。
01 環(huán)京何時見底？
當前，全國大城市當中，二手房價跌幅最大的是北京，平均下跌15%左右。鏈家數據表明，今年11月均價66732元，連跌7個月，相比今年4月的高點77610元，累計下跌14%。而2015年12月的均價為65451元。
也就是說，當前北京房價已經接近去年12月的水平，幾乎跌回到一年前了！老楊認為，幾個月后，必定跌回到9.30之前。別以為老楊的紅警是唬小孩子的。
如果按區(qū)域，則環(huán)京地區(qū)跌幅最大，平均價下跌25%左右了。環(huán)京地區(qū)的主戰(zhàn)場是廊坊，當前北三縣跌幅較大，但有一定的成交量，尤其燕郊；而廊坊市區(qū)、固安、永清等地，則房價大跌之后成交量很小，問題是沒有接盤俠。
接下來，以媒體報道最多的燕郊為例，看看環(huán)京地區(qū)的房價下跌狀況。在燕郊，找一個交易活躍的大型小區(qū)天洋城為例。從安居客的二手房價掛牌價格變化中，可以大概知道燕郊房價過去三年的來龍去脈。
2014三季度至2015年二季度，燕郊房價處于低位，天洋城均價為1萬左右，其中2015年二季度最低只有0.9萬元，其后開始上漲，漲至2017年4月見頂，達3.3萬元，相比2015年二季度的低點，累計漲幅為270%；燕郊累計上漲220%。2017年月，天洋城均價為2.5萬元，相比最高點下跌24%，燕郊下跌21%。
鏈家數據表明，今年11月燕郊二手房均價為1.9萬，相比今年3月高點的2.9萬，已經下跌了35%。這一跌幅，明顯大于安居客上的24%。從實際情況來看，鏈家的數據更接近市場真相！
上述只是一個小區(qū)與燕郊的均價漲跌幅。如果進一步細究具體房型，則波動幅度會更大。拿天洋城1房為樣本，2017年3、4月最高時達3.5萬元，而當前已跌至2.1萬元，跌幅高達40%。從時間序列來看，當前的價格，已經跌回到2016年6月下旬的水平。
按照一般經驗，房價下跌超過三成，性質上屬于大跌。如果之前存在明顯的房價泡沫，則也可以定性為泡沫破裂。比如2007年美國次貸危機爆發(fā)，2008年升級為國際金融危機，美國房價從2007年跌至2011年，2011年底部價格，相比2006年二季度高點，下跌三成多。
當前，以燕郊為代表的環(huán)京地區(qū)，實際二手房成交價，估計下跌超三成?？紤]到之前環(huán)京地區(qū)房價暴漲二倍多，投資投機性需求占比較高，當前也可定性為房價泡沫破裂。
不過，當前包括燕郊在內的環(huán)京地區(qū)，調控政策仍然緊巴巴的，尤其是針對外地人的三年社保，尚未松動。說明本地政府當前可以承受這樣的房價大跌。
值得關注的是，雖然大跌三成左右，當前燕郊與環(huán)京的房價水平，仍比2015年上半年高出一倍多。雖然少數市場參與者被套了，浮虧了，或者已經割肉變成實虧，但當地的開發(fā)商與購房者，多數仍處于盈利狀態(tài)。另外，剛經歷過房地產暴熱的當地政府，土地財政仍可支撐一段時間。
然而，這樣的大熊狀態(tài)，注定難以持久。我估計環(huán)京房價繼續(xù)下跌一成左右，基本上見底。一方面，市場自身的調整幅度很大了；另一方面，不僅市場參與者疼痛難忍，地方政府也承受不了。另外，這也不符合國家層面關于防范房價大落的方針。
02 “謠言”何時成真？
前段時間，有則傳聞頗值得玩味。12月8日，網絡上有傳消息：“三河市剛開完會，同意三河境內北京三年社保納入購房資格，具體方案跟細則正在加緊出臺?！贝讼⒁怀觯嘟贾薪閭兗w嗨了起來。
但很快，就被三河市官方辟謠！
老楊認為：北三縣，距北京較近，確實存在部分在北京工作的剛需、因在北京買不起房或暫無資格買房，而在三縣有自住性購房需求。這屬于合理的自住需求，如果具有北京社保三年，則應允許在北三縣一個家庭限買一套房。當前北三縣房價事實上已經大跌，限購政策做合理的小幅調整，無可厚非。不過，按老楊對政策面的感覺，當前時機略早，2018年概率會明顯上升！
三河市（燕郊是其屬下）內部，估計會有這類政策的研究與探討，但之所以當前不敢出新政、不敢松動，還是基于國家層面對于熱點地區(qū)的調控沒有絲毫放松。11月在武漢召開的三部委會議，已經亮了底牌：調控不能“喘口氣”。
總之，本輪房地產調控政策何時會放松？請大家關注明年下半年，但主要是2019年。同時，密切觀察環(huán)京地區(qū)，尤其是廊坊市（含燕郊）層面的政策變化，這里很可能成為全國政策變化的風向標。
其中重點關注兩點：
一是何時允許補繳社保；
二是允許北京三年社保享受在燕郊的購房資格。
*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
