新時(shí)代下房地產(chǎn)的新思維與新機(jī)會(huì)
12月19日，鳳凰網(wǎng)、鳳凰房產(chǎn)攜手舉辦的2018金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會(huì)在北京康萊德酒店舉辦。會(huì)上，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心綜合研究室主任、研究員劉衛(wèi)民發(fā)表演講。
各位嘉賓大家下午好，剛才聽了李主任的演講，對(duì)于我來講，也是一個(gè)非常重要的啟發(fā)，讓我說，其實(shí)就總結(jié)三種意思，當(dāng)然仁者見仁，智者見智，我總結(jié)第一個(gè)，中國(guó)將來應(yīng)該是從單獨(dú)的城市發(fā)展模式變成一種都市圈層的區(qū)域發(fā)展模式；第二，將來在中國(guó)都市圈里面，大都市里面有機(jī)會(huì)的；第三，房地產(chǎn)圍繞整個(gè)都市圈，特別是都市圈里面的小城鎮(zhèn)，仍然大有可為。
之所以今天的住房制度改革從98年到現(xiàn)在，走到了輪回的過程，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上我們面臨著一個(gè)新的時(shí)代，新的機(jī)遇和新的挑戰(zhàn)，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣一種情況，我想我們要分析一下現(xiàn)在整體情況。
首先剛剛召開的十九大里面，習(xí)總書記已經(jīng)對(duì)當(dāng)前的社會(huì)矛盾提出了準(zhǔn)確的概括，我們的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡、不充分的發(fā)展之間的矛盾。反過來沿著這個(gè)思路看，到底在房地產(chǎn)領(lǐng)域或者住房領(lǐng)域，哪些是不平衡、不充分的地方。到了這樣的階段，我們所說的房地產(chǎn)矛盾已經(jīng)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。
在整個(gè)房地產(chǎn)基本矛盾轉(zhuǎn)變的前提下，我們?cè)谑糯髨?bào)告里面才會(huì)出現(xiàn)堅(jiān)持“房住不炒”加快建立多主體供給，多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度，最終實(shí)現(xiàn)整體的住有所居。
之所以進(jìn)入到這樣的新時(shí)代，我想給大家一個(gè)基本判斷，比如說到現(xiàn)在我們做研究，經(jīng)常會(huì)看一些經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本規(guī)律，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)歷史驚人的相似。按照1990年國(guó)際元比較的話，像美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本、包括韓國(guó)，這些我們所說的先行的工業(yè)化國(guó)家和先行的城鎮(zhèn)化國(guó)家，其實(shí)他們無一例外的表現(xiàn)出這樣一種特點(diǎn)。就是到了人均國(guó)際一萬元的時(shí)候，大家無一例外在房地產(chǎn)供求關(guān)系，房地產(chǎn)基本面上，包括房地產(chǎn)政策調(diào)控上都出現(xiàn)了一個(gè)大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
恰恰我們?cè)?017年這樣的時(shí)點(diǎn)，也仍然達(dá)到了這樣的人均國(guó)際元一萬元的臨界點(diǎn)。我們抓住這樣的經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本目標(biāo)看整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)投資的變化，消費(fèi)的變化，包括政策與之相配合出臺(tái)的新政，像租購(gòu)并舉，共有產(chǎn)權(quán)等等。其實(shí)都是對(duì)于基本經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律的判斷。
第二點(diǎn)，從基本判斷以后，可能很多業(yè)界同仁們很關(guān)心一個(gè)問題，你判斷了一個(gè)中長(zhǎng)期的趨勢(shì)，我們更關(guān)心眼前的事情會(huì)如何？或者明年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何。
通過近期的觀察，包括調(diào)研的情況來看，整體我們所說的從投資、施工、資金開發(fā)來源和庫存的情況來看，整個(gè)房地產(chǎn)今年，如果再說18年，其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入到相對(duì)平穩(wěn)的調(diào)控過程中。
通過一系列政策已經(jīng)把過熱的勢(shì)頭調(diào)整下來，后續(xù)我們何以維繼，我們了解到一些供求關(guān)系受五限的政策雖然有所改善，但是后續(xù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，對(duì)下個(gè)階段我們所說的房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期并沒有完全消除。
我想在座很多業(yè)界的同仁，如果現(xiàn)在做一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，至少對(duì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂觀的人應(yīng)該能占到70%。
對(duì)于這樣的判斷，背后的問題就是整體市場(chǎng)預(yù)期還沒有完全的形成。之所以前期房?jī)r(jià)快速上漲，非理性性購(gòu)房，往往是因?yàn)槲覀冇蟹抢硇缘念A(yù)期，如果大家覺得房?jī)r(jià)上漲速度過快，還有沒有這么大的動(dòng)力投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)呢。對(duì)于政策來講，就是希望把市場(chǎng)進(jìn)一步穩(wěn)定下來，就是靠長(zhǎng)效機(jī)制的穩(wěn)定。
通過穩(wěn)定的預(yù)期，使從業(yè)者能夠?qū)罄m(xù)的市場(chǎng)形成一個(gè)穩(wěn)定良好的判斷，從而進(jìn)一步有序的安排自己的開發(fā)節(jié)奏。
在這樣的長(zhǎng)期趨勢(shì)判斷和短期的市場(chǎng)趨勢(shì)分析下，我們看到我們有一些機(jī)會(huì)在里面。我們所說的住房無論是房住不炒還是我們所說的實(shí)現(xiàn)住有所居，根本就在于房子是最終由誰來消費(fèi)的，是由人消費(fèi)的。所以我們看人口的因素對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響是巨大的。
對(duì)于這樣一個(gè)市場(chǎng)來說，我們首先應(yīng)該關(guān)注的就是第一個(gè)圖“流動(dòng)人口”，2016年仍然有2.5億的流動(dòng)人口，就是我們所謂的計(jì)劃生育時(shí)代人戶分離的狀態(tài)。意味著2.5億人的過程中，其實(shí)我們定義為流動(dòng)人口，就是沒有落戶，甚至相當(dāng)一部分人沒有置業(yè)購(gòu)房。
中央提出了三個(gè)一億人，其中一億人就是要在中西部落戶，有一億人是棚戶區(qū)改造，所以我覺得這些對(duì)于后續(xù)的住房市場(chǎng)來講都是巨大的潛在的市場(chǎng)空間。
同時(shí)我們也看到在整個(gè)市場(chǎng)城鎮(zhèn)化率還不到60%，整個(gè)的國(guó)際化經(jīng)驗(yàn)來看，十九大的城鎮(zhèn)化達(dá)到70%的時(shí)候，我們才可以說城鎮(zhèn)化相對(duì)比較平穩(wěn)和成熟了。
在城鎮(zhèn)化中，55%到70%這個(gè)階段，還有將近十年到十五年左右的成長(zhǎng)過程。在這個(gè)過程中，我們又注意到一個(gè)非常具有中國(guó)特點(diǎn)的城鎮(zhèn)化規(guī)律。比如說對(duì)于美國(guó)、歐洲的國(guó)家，在城鎮(zhèn)化達(dá)到一定階段或者達(dá)到每戶家庭擁有一套住房以后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度下行，逆轉(zhuǎn)的速度非?？欤热缯f到了戶均一套房子的時(shí)候，馬上投資就扭轉(zhuǎn)形勢(shì)。中國(guó)的住房有它歷史形成的原因，比如說我們?cè)?8年，住房制度改革之前，我們走的仍然是一種蘇聯(lián)模式的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)住房觀念，也就是重投資，輕消費(fèi)。最典型的在德國(guó)，東德和西德兩個(gè)住房市場(chǎng)看到的產(chǎn)品完全不同，東德非常親切，你看到四層樓，五層樓，紅磚樓，覺得感覺又回到北京二環(huán)之內(nèi)。
對(duì)于中國(guó)現(xiàn)在的存量資源來看，有很多是需要改善這樣的住房。即使到了中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展到55%到60%的階段，住房存量里面仍然有相當(dāng)?shù)母碌男枨?，所以城市更新，將?huì)成為我們下一個(gè)階段各地的人民對(duì)于美好生活，美好的住房，而不是湊合的住房這樣的客觀的需求。
同時(shí)我們也看到在中國(guó)整個(gè)城鎮(zhèn)化過程中，從原來的和父母住一起，到現(xiàn)在很多大學(xué)畢業(yè)生，新就業(yè)的青年來到城市之后都成為了核心家庭，不是代際之間的居住，對(duì)于住房的居住肯定是有一個(gè)虹吸的效應(yīng)，同時(shí)對(duì)于戶型的要求，站在一線的提供產(chǎn)品的人方面，應(yīng)該考慮如何針對(duì)未來中國(guó)出現(xiàn)的大量的核心家庭，為他們提供住房。
我們也看到，隨著現(xiàn)代化，大家對(duì)于生活品質(zhì)，特別是00后今年也將近到了成人，18歲了，未來的幾年他們可能就步入到社會(huì)里面。
我們看到成熟的社會(huì)里面，一碗湯的距離，日本提出很好的居住理念，父母和孩子的距離是多少呢？他們主張一碗湯的距離，當(dāng)孩子們做了一碗湯端給父母的時(shí)候，湯不會(huì)涼的距離，東亞的文化和回應(yīng)我們住房的家庭觀念潛在的需求，這都是未來對(duì)我們整個(gè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品理念提供的很好的啟示。
同時(shí)我們覺得除了一碗湯，百善孝為先，我們也看到65歲以上的人群占比。確切的說已經(jīng)步入了老齡 化社會(huì)。
綜合起來，年輕人要有核心家庭，要有一碗湯的距離，同時(shí)要兼顧老齡化社會(huì)對(duì)于住房產(chǎn)品的需求。
過去經(jīng)常說北上廣深一線城市，在調(diào)控里面，做一些限購(gòu)的時(shí)候，或者做一些限貸的時(shí)候把北上廣深 單獨(dú)拿出來。未來房地產(chǎn)的布局或者說整體的資金投放呈現(xiàn)區(qū)域化的分布，我們已經(jīng)無法再把投資的關(guān) 注點(diǎn)集中在某一個(gè)城市和領(lǐng)域，而是集中在某一個(gè)都市圈里面。
所以我們看到剛剛公布的11月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，一線城市基本是環(huán)比下降或者同比持續(xù)下降的狀態(tài)。 二線和三線城市反而呈現(xiàn)了明顯的回暖的趨勢(shì)或者交易活躍的現(xiàn)象，其實(shí)這就是我們所說的都市圈效應(yīng) 的集團(tuán)式的發(fā)展模式。
對(duì)于不同的都市圈里面，我們也看到了不同的投資的邏輯。對(duì)于京津冀地區(qū)，我們看到像剛才所說的 環(huán)北京的一些區(qū)域，我們?cè)诿恳淮握{(diào)控里面發(fā)現(xiàn)都是大幅度的波動(dòng)，在利好的時(shí)候大幅度上漲，收緊的 時(shí)候大幅度的下降。根本的原因更多的是因?yàn)槭袌?chǎng)或者城市群的市場(chǎng)發(fā)展不平衡，只有城市群發(fā)展平衡 了以后，在發(fā)展的過程中我們才能夠挖掘市場(chǎng)的紅利。
同時(shí)我們看到與之對(duì)比比較明顯的長(zhǎng)三角地區(qū)，就呈現(xiàn)了相對(duì)比較穩(wěn)定的多合的都市圈，既有南京、 上海，蘇州，還有杭州這樣的區(qū)域的城市群。不同的城市群的概念或者說個(gè)性，體現(xiàn)了將來從城市到城 市圈的發(fā)展邏輯。
未來的一些新機(jī)遇，可以歸納為五大新機(jī)遇，第一個(gè)還是存量資源的利用上，我們已經(jīng)到了這樣的新 的階段。對(duì)于越是成熟的現(xiàn)代化城市，租住的比例越高。中國(guó)在城市里面的戶籍人口，住房自有率已經(jīng) 達(dá)到91%，常住人口的住房自有率也達(dá)到了80%。與之相應(yīng)的，我們?cè)诂F(xiàn)代化的國(guó)家里面，找不到類似 這樣的經(jīng)歷，這是不是現(xiàn)代化或者未來的居住模式，這是需要打一個(gè)問號(hào)的。
我們找到的其他的住房自有率比較高的國(guó)家，都是一些東歐的，南歐的，從原來跟父母同住，由于社 會(huì)保障不夠完善，最終造成的住房自有率作為自我保障的社會(huì)形態(tài)或者居住形態(tài)。所以對(duì)于未來中國(guó)走 向現(xiàn)代化居住的需求和趨勢(shì)，存量住房資源的利用，也就是背后隱含著一個(gè)關(guān)鍵詞“租賃住房的市場(chǎng)其實(shí) 是非常龐大的”。
我們看到對(duì)于存量可以有一些二手房資源的整合，包括更新改造。對(duì)于新的有一些社會(huì)化的資本進(jìn)入 到存量住房的運(yùn)營(yíng)里面。這里面又對(duì)比了一下美國(guó)，美國(guó)之所以社會(huì)資本本身投資的動(dòng)機(jī)有動(dòng)力進(jìn)入這 個(gè)市場(chǎng)，是因?yàn)橛辛己玫膶?duì)沖基金。中國(guó)已經(jīng)有了兩單長(zhǎng)租公寓的相關(guān)的證券化，如果把這些東西順利 的拓展出去，很快的復(fù)制開來，我覺得將會(huì)有更多的資本對(duì)長(zhǎng)租公寓和存量住房有很大的興趣。
第二個(gè)，對(duì)于熱點(diǎn)城市和都市圈里面的核心城市，新市民的住房需求是非常有迫切性的。即使在中國(guó) 這樣一個(gè)我們所說的東亞文化的國(guó)家里面，更加注重置業(yè)的文化，新市民的住房需求還是相對(duì)比較旺的 。
戶籍人口已經(jīng)基本滿足了住房需求，在北京，基本市民大概的住房都超過了1.2套和1.3套的比例。
對(duì)于新市民，新就業(yè)的新畢業(yè)的一些大學(xué)生，他們的住房需求，如何開發(fā)出一種戶型適用、價(jià)格合適 的產(chǎn)品，這里面還有很多可以去做的。
第三個(gè)，在高自有率和低成交率之間的差，要做城市更新改造。城市更新除了房子本身的改造，還有 一種我們所說的新時(shí)代，就是提出的管廊的投放，對(duì)于現(xiàn)在整個(gè)大都市圈里面，我們經(jīng)常說疏解大都市 的核心功能，你在疏解的過程中一些新區(qū)的建設(shè)，恰恰就是我們所說的管廊、新型的城市更新的機(jī)遇。
對(duì)于智慧型城市，對(duì)于城市的經(jīng)濟(jì)管理，有一些業(yè)界的領(lǐng)先的企業(yè)已經(jīng)在提供相應(yīng)的城市管理的方案 。在住建部也進(jìn)行了相關(guān)的討論。
對(duì)于住房制度改革的紅利，租購(gòu)并舉體系的建立，包括金融體系的進(jìn)一步完善。在以前我們所說的住房調(diào)控，一收就冷，一放就熱，很重要的原因是更多的依賴于商業(yè)性的住房金融，未來能不能把政策性的住房金融進(jìn)一步完善，使新市民，現(xiàn)代化的居住需求，都市更新類的住房需求平穩(wěn)的釋放出來。只有在住房制度改革進(jìn)一步落地生根之后才可以享受到真正的釋放出來的住房制度改革的紅利。這就是我跟大家分享的觀點(diǎn)，謝謝大家！
