銀行嚴(yán)控房貸總額 2017年房企業(yè)績(jī)盛宴猶在
銀行嚴(yán)控房貸總額 房企業(yè)績(jī)盛宴猶在
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份，國(guó)內(nèi)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下降0.1%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)上海等嚴(yán)格限購(gòu)的一線城市，房貸幾年來(lái)出現(xiàn)了首次下滑。
由于前兩年的房?jī)r(jià)上漲，疊加上2016年末的結(jié)轉(zhuǎn)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)依然收獲了歷史上最豐盛的房地產(chǎn)盛宴：2017年是銷售業(yè)績(jī)與利潤(rùn)上漲最為迅速的一年。本輪調(diào)控逐漸開(kāi)始影響市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力逐漸開(kāi)始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風(fēng)險(xiǎn)可能加大。
房貸政策不松動(dòng)
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)。從環(huán)比看，7個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.1至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間；北京、上海、鄭州和武漢4個(gè)城市環(huán)比持平。從同比看，有11個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.2至3.2個(gè)百分點(diǎn)之間，說(shuō)明這些城市新建商品住宅價(jià)格已低于去年同期水平。
同時(shí)，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了5%左右的議價(jià)空間。由于新盤長(zhǎng)期不開(kāi)，客戶很有可能轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，當(dāng)前房東誠(chéng)意出售的比例還是相當(dāng)高的，5%甚至更高的折扣比較常見(jiàn)。
某城商行的相關(guān)人士表示，現(xiàn)在對(duì)于住房按揭貸款是控制總額度。對(duì)于二手房，也要看房屋的新舊程度來(lái)決定最高貸款額度，但一定是嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策。
上海此前的限購(gòu)政策規(guī)定，購(gòu)買首套房，申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付比例不得低于35%。在上海市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄以及在上海市已擁有1套住房的，均屬于購(gòu)買第二套房。購(gòu)買第二套普通自住房貸款首付比例不得低于50%，購(gòu)買非普通自住房貸款首付比例不得低于70%。二套普通商品房貸款利率上浮10%。二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10%。
央行上?？偛颗兜?1月份上海市貨幣信貸運(yùn)行情況顯示，上海個(gè)人住房貸款環(huán)比回落。11月份，上海市本外幣個(gè)人住房貸款當(dāng)月減少48.12億元，同比減303.82億元。其中二手房貸款當(dāng)月減少38.09億元，同比減192.56億元。11月末上海市本外幣個(gè)人住房貸款余額同比增長(zhǎng)14.5%，增速環(huán)比和同比分別下降3.1個(gè)百分點(diǎn)和28.4個(gè)百分點(diǎn)。這是自2012年5月以來(lái)上海首度出現(xiàn)單月個(gè)人住房貸款環(huán)比減少。
12月還有不到2個(gè)星期，當(dāng)下申請(qǐng)住房按揭貸款，銀行已經(jīng)不可能放貸，這是2017年的常態(tài)。同時(shí)，因?yàn)槌山涣夸J減，貸款額度雖然明顯收緊，特別是一線城市，但并未出現(xiàn)全面停貸現(xiàn)象。目前大部分銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮10%。除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行上浮5%外，上浮10%已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需的主流。從趨勢(shì)看，2018年也會(huì)延續(xù)這一變化。
房企業(yè)績(jī)不減
因?yàn)檫^(guò)去兩年多的樓市火爆，2017年房企將迎來(lái)歷史上銷售業(yè)績(jī)與利潤(rùn)上漲最迅速的一年。樓市雖然調(diào)控，但市場(chǎng)影響在三季度末才出現(xiàn)。整體看，疊加上2016年末的結(jié)轉(zhuǎn)，大部分企業(yè)依然收獲了歷史上最豐盛的2017年房地產(chǎn)盛宴。
截至12月初，已經(jīng)有9家房企公布2017年前11月銷售額，其中包括恒大、萬(wàn)科等龍頭房企。整體看，9家房企合計(jì)銷售額達(dá)到了15395億元，比2016年同期上漲幅度高達(dá)50%。大部分房企已經(jīng)完成年度任務(wù)。
從這9家企業(yè)看，萬(wàn)科、恒大已突破4000億元大關(guān)，而融創(chuàng)也接近3000億元，新城等企業(yè)歷史首次銷售突破千億。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)房企繼續(xù)積極拿地。截至2017年11月，拿地最積極的50家房企合計(jì)拿地金額達(dá)到了20982億元。與2016年同期拿地金額13720億元對(duì)比，漲幅達(dá)到了53%(招拍掛數(shù)據(jù))。而且，2017年以來(lái)，拿地過(guò)百億的房企達(dá)到了58家，而在2016年同期只有40家。在2017年拿地200億以上的企業(yè)大約30家。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，本輪調(diào)控逐漸開(kāi)始影響市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，壓力逐漸開(kāi)始體現(xiàn)到銷售數(shù)據(jù)上。房地產(chǎn)銷售增速持續(xù)收窄，企業(yè)之間分化非常明顯，多家立足核心城市的上市房企營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)率出現(xiàn)了雙下調(diào)。資金成本逐漸增加，各種融資渠道壓力逐漸增加，對(duì)于很多房企來(lái)說(shuō)，資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累。從資金及銷售等方面看，2018年上半年房企的風(fēng)險(xiǎn)可能加大。
