一線城市房?jī)r(jià)全面停漲 短期房地產(chǎn)市場(chǎng)退熱
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心發(fā)布2017年12月中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告。報(bào)告認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)全面停漲，二線城市中房?jī)r(jià)均相對(duì)穩(wěn)定，熱點(diǎn)三四線城市也趨于停漲。報(bào)告分析認(rèn)為，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的不確定性增加，金融市場(chǎng)實(shí)際利率居高不下等，構(gòu)成了短期房地產(chǎn)市場(chǎng)退熱的基本面因素。
報(bào)告顯示，2017年11月大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，一線城市房?jī)r(jià)全面停漲，其中北京、上海繼續(xù)下跌，環(huán)京板塊累計(jì)跌幅較大；二線城市中除了成都、南京等少數(shù)城市外房?jī)r(jià)均相對(duì)穩(wěn)定；熱點(diǎn)三四線城市如佛山、東莞、合肥、無(wú)錫等也趨于停漲。
2017年11月大數(shù)據(jù)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比顯示，多數(shù)樣本城市環(huán)比漲幅在1%以?xún)?nèi)，另有5個(gè)城市環(huán)比下跌，廊坊(燕郊)繼續(xù)大跌。樣本城市中，環(huán)比漲幅在2%以上的只有成都、南京2個(gè)城市。其中成都環(huán)比上漲5.2%，居樣本城市首位，成交價(jià)中位數(shù)達(dá)到14314元/平方米。環(huán)比漲幅在1%~2%之間的有煙臺(tái)、重慶、西安、武漢、惠州、石家莊6個(gè)城市。環(huán)比漲幅在1%以?xún)?nèi)的有東莞、合肥、廣州、沈陽(yáng)、廈門(mén)、無(wú)錫、鄭州、深圳、濟(jì)南、杭州、長(zhǎng)沙、太原、青島、大連、蘇州15個(gè)城市。環(huán)比下跌的有廊坊(燕郊)、天津、北京、上海、佛山5個(gè)城市，11月環(huán)比分別下跌7.9%、1.71%，、1.15%、0.06%、0.05%。
一線城市中，北京上海繼續(xù)環(huán)比下跌，廣州深圳環(huán)比也接近停漲。北京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌7個(gè)月，從2017年4月最高點(diǎn)至11月的累計(jì)跌幅為15.5%，其中近半年累計(jì)下跌11.37%。從房?jī)r(jià)中位數(shù)看，4月北京房?jī)r(jià)中位數(shù)為63647元/平方米，11月二手房成交價(jià)中位數(shù)降為56078元/平方米，累計(jì)下降了7569元/平方米。分區(qū)域看，近半年累計(jì)跌幅最高的為通州區(qū)(16.58%)，最低的為海淀區(qū)(7.9%)，副中心的利好并沒(méi)有為通州區(qū)房?jī)r(jià)增加抗跌性。不過(guò)四個(gè)一線城市都尚未跌破上年同期價(jià)格，其中廣州11月房?jī)r(jià)比上年同期仍上漲46.82%。
作為環(huán)京板塊代表的廊坊(燕郊)，從4月最高點(diǎn)至今累計(jì)下跌36.9%，其中近半年累計(jì)下跌30.83%，跌幅居全國(guó)之首。房?jī)r(jià)中位數(shù)由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。瘋狂炒作帶來(lái)房?jī)r(jià)的大起大落，一大批投資投機(jī)者被深度套牢。作為北京樓市追隨者的天津，房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，從4月最高點(diǎn)至今的累計(jì)跌幅為12.8%。
報(bào)告認(rèn)為，從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗造成經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的不確定性增加，金融市場(chǎng)實(shí)際利率居高不下，這些都構(gòu)成短期房地產(chǎn)市場(chǎng)退熱的基本面因素。
從政策面看，中央反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策應(yīng)持續(xù)不放松，房產(chǎn)稅今后數(shù)年進(jìn)入立法程序的可能性加大，各種促進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策不斷推出，這些因素使得短期房?jī)r(jià)預(yù)期趨于穩(wěn)定。從市場(chǎng)面看，作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)低迷無(wú)反彈跡象，對(duì)二三線城市的房?jī)r(jià)預(yù)期的穩(wěn)定有積極的作用。據(jù)此預(yù)計(jì)，短期內(nèi)房?jī)r(jià)將延續(xù)當(dāng)前態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)的停漲或下跌由一二線城市逐步向三四線城市波紋擴(kuò)展，購(gòu)房者應(yīng)注意規(guī)避追高風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)此，報(bào)告提出了相關(guān)政策建議。
一是進(jìn)一步完善租購(gòu)并舉相關(guān)制度。租購(gòu)?fù)瑱?quán)是中國(guó)住房制度改革的重大突破之一，也是住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的基石。租購(gòu)房同權(quán)的提出，對(duì)于穩(wěn)定中國(guó)商品房住市場(chǎng)具有積極的作用。但現(xiàn)實(shí)中有大量的家庭“租住”于城中村等各類(lèi)非正式出租房中，無(wú)法提供租房發(fā)票、完稅證明，也不能在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)合法登記備案。租購(gòu)?fù)瑱?quán)后，仍無(wú)法享受基本的公共服務(wù)。租購(gòu)?fù)瑱?quán)在執(zhí)行層面的差別化待遇，客觀上將帶來(lái)租房市場(chǎng)中正式出租房和非正式出租房的進(jìn)一步分化，進(jìn)而推動(dòng)正式出租房租金的上漲。為了完善租購(gòu)并舉的住房制度，避免租房市場(chǎng)過(guò)度分化和商品房租金上漲，增進(jìn)起點(diǎn)公平，建議將租購(gòu)房同權(quán)逐步擴(kuò)大到城中村等各類(lèi)非正式租房。
二是進(jìn)一步推進(jìn)土地制度改革試點(diǎn)。住房市場(chǎng)的穩(wěn)定為加快住房制度改革和完善住房市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制創(chuàng)造了寶貴的時(shí)間窗。相對(duì)于住房分配制度，土地制度對(duì)于住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定更為關(guān)鍵。集體土地建設(shè)租賃性住房試點(diǎn)是一個(gè)意義重大的土地及住房制度雙重改革嘗試，應(yīng)在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，積極穩(wěn)妥推進(jìn)。
三是保持住房調(diào)控政策的總體延續(xù)性與穩(wěn)定性。中國(guó)城市住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期供求矛盾仍然存在，房?jī)r(jià)穩(wěn)定來(lái)之不易。應(yīng)保持住房調(diào)控政策的總體穩(wěn)定，避免放松后房?jī)r(jià)迅速反彈。
四是遵循住房發(fā)展規(guī)律完善市場(chǎng)調(diào)控政策。進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)調(diào)控措施機(jī)制化，根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化，相機(jī)進(jìn)行政策微調(diào)。
