有房東700萬不賣 結果現(xiàn)在…
“賣家報價728萬，從7點半砍價到夜里11點半，745萬成交?！边@是去年3月17日前，北京樓市狂熱氛圍的一個典型寫照。但也正是在3月17日，北京出臺了“認房又認貸”、提高二套房首付的“3·17新政”。
這項被稱為北京樓市最嚴厲調控措施的“3·17新政”，昨天正好滿一年。這一年，北京樓市真的降溫了嗎？
二手房房價與2016年12月接近
“和去年限購前比，目前朝陽區(qū)的房價均價跌了15%左右吧！”
3月13日下午，在北京市朝陽區(qū)一家鏈家門店內，一位中介對經(jīng)濟觀察報記者表示，經(jīng)過一年多的回調，目前該區(qū)域房價已經(jīng)回落至2016年第四季度的水平，“普遍跌了一萬元左右。”
每經(jīng)小編查詢第三方購房平臺看到，3月北京朝陽區(qū)的二手房均價為71717元/平方米。
2017年3月17日，北京市住建委、人民銀行營管部、銀監(jiān)局、北京市公積金管理中心四部門聯(lián)合發(fā)布《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，在實施認房認貸的同時，大幅度提高二套首付比例和按揭利率，政策規(guī)定：
居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個人住房貸款。
隨后，多數(shù)一、二線城市及周邊城市也跟進加碼調控，全國主要熱點城市普遍進入調控序列。
據(jù)人民網(wǎng)報道，北京房地產(chǎn)市場史上最嚴調控政策實施一周年之后，鏈家研究院3月16日發(fā)布的一份報告顯示：2018年3月北京二手房均價為58527元/平方米，與2016年12月的水平接近。
二手房均價走勢 圖片來源：鏈家網(wǎng)截圖
鏈家研究院的統(tǒng)計顯示，2017年的“3·17調控”結束了北京房價連續(xù)17個月上漲的勢頭，隨后價格連續(xù)9個月下跌，累計跌幅15%左右。目前，北京二手房房價似乎出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，1月房價環(huán)比上漲0.3%、2月環(huán)比下跌0.5%。
分城區(qū)來看，調控后通州、西城的跌幅顯著，這兩個區(qū)域均價漲幅在2016年也較快，調控使得前期上漲過快的片區(qū)面臨相對更大幅度的回調，價格向價值靠攏。
每經(jīng)小編（微信號：nbdnews）查詢第三方購房平臺發(fā)現(xiàn)，北京通州3月二手房參考均價僅為46024元／平方米；西城區(qū)3月二手房參考均價則為109844元／平方米。
除此之外，證券時報記者發(fā)現(xiàn)，目前北京多個小區(qū)的部分二手房價已經(jīng)較去年“3·17”新政前下跌了超過20%：
東城區(qū)某熱門小區(qū)一個不到60平方米的兩居室，去年4月掛牌時報價760萬元，現(xiàn)在掛牌價已經(jīng)降到595萬元，降幅達到22%。一位房產(chǎn)中介稱，該房子掛牌時有客戶出價700萬元業(yè)主沒賣，隨后掛牌價一路下調。
據(jù)證券時報記者梳理多個小區(qū)在售及成交記錄發(fā)現(xiàn)：
東城區(qū)某熱門小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室單價高達14.96萬元/平方米，而今年1月底成交的某兩居室單價則為10.6萬元/平方米，降幅達29%；
西城區(qū)某熱門小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室單價14.7萬元/平方米，而今年1月底成交的同戶型單價11.4萬元/平方米，降幅近23%。
從非熱門小區(qū)的價格來看：
東城區(qū)某小區(qū)，去年3月初成交的某一居室總價498萬元、單價10.2萬元/平方米，而目前在售同戶型房源掛牌總價449萬元、單價9.4萬元/平方米，降幅近10%；
西城區(qū)某小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室總價788萬元、單價9.9元萬/平方米，而目前在售同戶型掛牌總價592萬元、單價7.5萬元/平方米，降幅近25%；
通州區(qū)某小區(qū)，去年3月中旬成交的某兩居室總價368萬元、單價4.2萬元/平方米，而目前在售同戶型掛牌總價290萬、單價2.3萬，降幅為21%；
海淀區(qū)某小區(qū)，去年3月初成交的某居室總價608萬元、單價8.6萬元/平方米，而今年1月底成交的同戶型總價520萬元、單價7.3萬元/平方米，降幅超過14%。
多個區(qū)域的房產(chǎn)中介表示，根據(jù)業(yè)主的售房急迫程度、客戶的付款方式和周期等因素，目前在售房源的掛牌價還有不同程度的議價空間。這意味著上述在售房源實際成交價的降幅，會比記者根據(jù)目前掛牌價算出的降幅還要大一些。
二手房銷量下跌50%
近一年，上述政策效果逐漸顯現(xiàn)，不管是新房還是二手房，成交量都出現(xiàn)大幅下滑。
中新經(jīng)緯消息稱，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年3月17日至2018年3月12日，北京新建商品房住宅合計簽約23388套，同比2016年3月18日至2017年3月17日，成交量下降了48.7%，刷新歷史最低紀錄。
二手房方面，“3·17新政”以后，北京二手房僅簽約120821套，與2016年同期的254916套相比，下跌了52.6%。
從2017年3·17限購政策發(fā)布至今，北京市的一、二手房的成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)不一，據(jù)經(jīng)濟觀察報報道，其中一手房去年3月份成交量為2259套，成交均價為44503元/平方米，從成交量來看，限購后逐步小幅下跌，但2017年12月至2018年1月份，月成交量均超過2017年3月份，月成交均價則均高于2017年3月。
但二手房的變化較為劇烈，2017年3月份北京市二手房成交量為30737套，評估均價為63082元/平方米，至今，成交一直未能突破2萬套大關。2018年2月份北京市二手房成交量為7914套，評估均價為58319元/平方米。
剛需占比增加
據(jù)中新經(jīng)緯消息，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計，過去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造了全國及北京的歷史紀錄，一年內發(fā)布了超過30次各種調控措施。二手房市場全面降溫，成交價、成交量均明顯下降，成交結構也呈現(xiàn)出剛需占比增加的特點。
“認房認貸”是3·17調控的主要手段，這一政策對于換房需求的影響較大。有貸款記錄購房者均被認定為“二套”，房貸利率從之前的95折（首套）到調控后的上浮20%。
以2017年500萬總計的“低總價改善”房源的首付、利率同比變化為例，數(shù)據(jù)顯示雖然調控后均價下跌，但是換房的難度尤其是首付門檻同比依舊大幅增加。
鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，與換房首付比例大幅增加不同的是，純剛需的首付在調控前后沒有變化，因此調控后剛需占比有明顯增加，從總價段來看，400萬總價的房源成交占比明顯提升。
對于今年北京二手房市場量、價走勢，鏈家研究院首席市場分析師許小樂接受證券時報記者采訪時預計，在現(xiàn)有政策延續(xù)不變的情況下，2018年二手房成交量將和2017年接近，原因在于，2017年調控后的2-3季度需求被大幅抑制后，四季度開始小幅修復，加上價格的下跌使得部分需求開始補位。但是受制于行政調控和信貸政策，市場修復的力度有限。另外，預計今年會有不少限價房和共有產(chǎn)權房入市，在一定程度上會分流二手房市場的需求。綜合來看，預計2018年價格總體將保持平穩(wěn)。
