堅守“房住不炒”紅線 構建租購并舉新格局
即將過去的2017年，是中國房地產史上極不平凡的一年。
這一年，房地產市場經歷了史上最嚴厲的樓市調控，調控范圍之廣、密集度之大前所未有。與去年“9.30”那輪樓市調控主要針對一、二線城市限購不同，這輪樓市調控加入了一、二線城市周邊外溢需求大、房價上漲壓力大、成為新熱點地區(qū)的三、四線市縣區(qū)，同時，調控政策措施在上一輪以限購為主的基礎上進一步升級，樓市進入限購、限貸、限價、限售、限商等“5限”時代。鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國共有54個城市出臺調控措施，共有129條限購政策，169條限貸政策，15個城市實行“認房又認貸”，48個城市限售。北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市更是多次升級加碼，僅北京就發(fā)布各類調控政策超過30次。本輪調控力度之大，體現(xiàn)了政府穩(wěn)定樓市態(tài)度堅決。
正是在嚴厲調控政策下，今年的房地產市場經歷了從火爆到降溫的過程。3月份，北京等熱點城市房價快速飆升，特別是北京二手房市場出現(xiàn)了十個客戶搶一套房、業(yè)主隨口跳價的現(xiàn)象，樓市堪稱“瘋狂”。隨著以北京“3.17”調控為首的全國樓市調控風暴拉開序幕，一連串調控組合拳及“打補丁”政策接踵而至，調控與房價之間上演著“打地鼠”游戲，即哪里的房價有過快上漲苗頭，哪里就會被調控按住。目前，一線城市和部分熱點二線城市房價漲幅回落，三四線城市房價趨于穩(wěn)定，全國樓市總體平穩(wěn)，熱點城市明顯降溫。
今年的房地產調控，基本實現(xiàn)了熱點城市去泡沫與三四線城市去庫存的兩個目標，調控效果比較明顯。這歸功于今年樓市調控的主體脈絡清楚，即“房住不炒”是中央政府進行房地產調控的紅線，更加突出分類指導，因城施策，強化地方政府主體責任，來穩(wěn)定當?shù)胤康禺a市場。與此同時，短期政策與長期政策相結合，在房地產長效機制未出臺之前，為貫徹“房住不炒”理念，采取的限購、限貸、限價、限售等短期行政性措施都是必要的、及時的、有效的，都是為長效機制的建立爭取時間，這也是“長短結合”的房地產調控邏輯。
與以往調控只在需求端加以抑制相比，今年的一系列調控政策是從“供”、“需”雙向精準發(fā)力，來解決市場供需平衡的問題。在持續(xù)從需求端堅決抑制投資、投機性購房的同時，供給端除了加大土地供給，增加“買的”房子供應外，也在推進租賃住房試點，增加“租的”房子供應，讓租房住成為實現(xiàn)住有所居的重要手段。另外，北京、上海還在深入開展共有產權住房試點，來解決“夾心層”的住房需求。從上海、北京、深圳、成都等城市發(fā)布的十三五住房規(guī)劃可以看出公租房、廉租房、共有產權住房等的比例都不小，這些都是在探索多主體供給、多渠道保障的住房供應體系，來解決老百姓住有所居的問題。
可以說，今年是中國房地產進入新時代的轉折年，以商品房為核心的住房供應體制改為“租購并舉”，延續(xù)了20年的商品房市場將發(fā)生巨變。下半年以來，從九部委率先選取廣州、深圳、南京等12個人口凈流入的城市首批開展住房租賃試點，到國土部、住建部確定第一批在北京、上海、沈陽等13個城市開展利用集體建設用地建租賃住房試點，再到各地有關鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策密集出臺，住房租賃市場的政策支持力度較大。目前，12個住房租賃試點城市已全部出臺了實施意見和優(yōu)惠政策，全國已有50多個城市出臺了有關住房租賃政策，我國住房租賃市場正在加快培育。
建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，是房地產長效機制的重要組成部分，從這個角度來說，長效機制一直在路上。實際上，房地產長效機制的建立，是在堅持“房住不炒”定位，以滿足新市民需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、立法、市場監(jiān)管等手段共同推進的。今年以來，在金融手段方面，差別化信貸政策持續(xù)推進，金融監(jiān)管不斷加強，嚴防資金違規(guī)流入房地產；在土地手段方面，土地供應管理正在完善，租賃住房和共有產權住房供地比例提高；在立法手段方面，《土地管理法（修正案）》將加快推進立法審議，《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》已經發(fā)布；在市場監(jiān)管方面，國家發(fā)改委、住建部開展了商品房銷售價格行為聯(lián)合檢查，大力整頓和規(guī)范房地產市場的秩序，正在研究建立市場監(jiān)測預警指標體系。這些方面都充分說明房地產長效機制正在推進過程中。
建立房地產長效機制，有利于解決房地產現(xiàn)存的深層次的矛盾和問題；有利于抑制房地產泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實現(xiàn)房地產長期穩(wěn)定健康發(fā)展；有利于實現(xiàn)全體人民住有所居目標。從近期的十九大報告、中央政治局會議和中央經濟工作會議提出的有關房地產的內容，以及全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議內容可以看出，“房住不炒”是房地產調控始終堅守的紅線，也是長效機制建立的前提，未來將在保持市場總體平穩(wěn)的情況下，同步完善促進長效機制，其中，租賃市場成為制度建設的重中之重，“租購并舉”的住房制度新格局將更加完善。
