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臨近2018年的元旦，財政部、住建部的官員和學(xué)者頻頻發(fā)聲并且撰文，管中窺豹，明年的樓市政策思路大致定了！

一個中心：堅持“房住不炒”不動搖

無論官員、學(xué)者、任志強、開發(fā)商們怎么討論房地產(chǎn)，目前在中國，中央定調(diào)，地方執(zhí)行是房地產(chǎn)調(diào)控的運行模式，這里沒有判斷和評論，只說明這樣一個事實?！胺孔〔怀础边@個中心在接下來的一段時間內(nèi)是堅持不動搖的。所有的被熱議或者被詬病的強力調(diào)控政策，有可能要到房地產(chǎn)稅正式推出后才會放松。

中共的十九大進一步強調(diào)：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?2月中央經(jīng)濟工作會議提到“完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控?！?

就像小時候答題一樣，這就是當(dāng)下和未來一段時間內(nèi)理解我國樓市政策和實務(wù)的中心思想。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)從業(yè)人員，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、中介等肯定對史上最嚴(yán)的調(diào)控政策退出已不抱幻想了。這次的確與以往完全不一樣。本輪調(diào)控是中央核心層定調(diào)的，并且意志堅定。因為房地產(chǎn)在我國已經(jīng)關(guān)系到金融穩(wěn)定、社會穩(wěn)定和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，這么重要，必須確立“房住不炒”，而后從土地、稅收等方面推出長效機制。而這個長效機制的核心，目前看來，就是大家熱切關(guān)心的房地產(chǎn)稅。照目前的風(fēng)向來看，出臺是一定的，速度也在加快。不要幻想了。

2018年縣城房價又要漲？

12月23日，住建部開會，部長王蒙徽說：

2018年我國要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。

抓重點，2018年中國進入“縣域去庫存”階段。

無論是調(diào)控還是房地產(chǎn)稅，目前都有個鮮明的特色，就是分城施策，沒有搞一刀切。各地會根據(jù)實際情況來定。去庫存也是。一線和熱點城市樓市供不應(yīng)求，即便限購、限貸、限離、限商、限賣多管齊下，新房也是一推出就被搶光，不存在去庫存一說?？h城就不一樣了。年青人，誰不想去機會多、有意思的大城市？之前大小開發(fā)商們大舉進入三線以下的縣市，若不是上一輪去庫存拯救了部分開發(fā)商，他們當(dāng)中一部分恐怕已經(jīng)資金鏈斷裂了。

從部長表述看庫存多的地方（可以去查數(shù)據(jù)），說不定接下來會有政策放松，一只看不見的手正在引導(dǎo)資金的流向。

我本人是不會去三四線買房的，即便有政策支持。中國大部分人還是有鄉(xiāng)土觀念的。以前和在外打工的人聊過，他們賺了錢，是要回到老家農(nóng)村蓋房的。我不太能理解，她們說，因為大家都蓋，你不能沒有。我勸他們將老家房子全部賣掉到打工地的城市買房，她們搖頭拒絕。

在縣城，有農(nóng)村進城結(jié)婚的青年要準(zhǔn)備新房，還有在外務(wù)工的人購房，他們也許是縣城購房的主力。另外還有當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員、事業(yè)單位職員等，也許沒有更好的投資渠道，看房地產(chǎn)紅火，不如多囤幾套，如果政策放松，說不定他們也會去買。

設(shè)想一下，假如首付和貸款都放松，在有意識地引導(dǎo)下，資金流向縣城新房市場，價格有可能上揚。但是買時要想到賣，將來誰接手？價格上漲，不乏有投機的人。房地產(chǎn)買賣是交易環(huán)節(jié)時間長并且比較復(fù)雜的，如果只是放松購房，而繼續(xù)限賣，那這筆錢投入就算漲個十萬，算算交易成本，也是不太劃算的。

解讀官員口風(fēng)和有可能的政策走向做個預(yù)測，資金放松流向的地方，水漲船高的可能性是有的，但是還是要考慮投入的成本、時間與收益，只有年青人口、高收入人群集聚地的房地產(chǎn)比較有價值。

2018年以后剛需怎么買房？

日前，住建部政策研究中心主任、研究員秦虹在學(xué)習(xí)時報上發(fā)表了一篇文章，談及中國未來的住房制度，文章扎實、有料，當(dāng)然是大家不太愛讀的嚴(yán)肅模式。我去認真學(xué)習(xí)了一下，將重點劃出來：

房住不炒，長效機制，全體人民住有所居，這是定位和目標(biāo)。在“居住”這方面是要保障的，“投機”是要抑制的，“投資”要疏導(dǎo)。

在房子供不應(yīng)求的熱點城市，將實行“住房供應(yīng)三分法”，實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)：

1. 政府（或單位）擁有的公共租賃住房。

2. 政府和個人共同擁有產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)住房。

3. 私人擁有完全產(chǎn)權(quán)的私人住房。

有點兒像新加坡模式，對不對？

這里只有３是真正的商品房，我們現(xiàn)在所熱議的高房價就是指這種房子。未來人們將根據(jù)自己的實際收入去對應(yīng)三種情況解決自己的居住問題。３這種房子的價格就看城市、區(qū)域和供需了。

我個人認為，在京滬，純粹私人產(chǎn)權(quán)的商品房的價格還是難降。這種商品房，未來很可能只是在高收入人群中流通。中等收入的首購族，有可能會先通過共有產(chǎn)權(quán)住房解決居住問題，待到能力和收入同步升級后，再進入100%個人產(chǎn)權(quán)的商品房市場。

秦虹的文章里還提到一個未來購房的政策重點：

建議堅守購房首付的底線，堅持差別化購房信貸政策，如購買首套房的貸款首付不低于30%、購買第二套房的貸款首付不低于50%、購買第三套房不貸款的政策要長期不變，穩(wěn)定市場預(yù)期。通過嚴(yán)格審查貸款人的貸款資格，保持穩(wěn)定的首付比例，避免支付能力不足的家庭過早進入市場而承受房價波動的風(fēng)險，這是我國房地產(chǎn)市場安全的最重要保證。

這是什么意思？我認為很有可能未來首付比例長期固定在首套３成，二套５成，三套全款上。避免出現(xiàn)美國那種“次貸”的情況。

秦虹是住建部的政策研究主任，她們提供具體解決方式，由上面拍板。

未來的圖景我描繪一下大致是這樣：

在一線和熱點城市，大部分人租房：租公共租賃住房和個人出租的房子。中等收入人群購買“共有產(chǎn)權(quán)房”。高收入家庭在100%私人產(chǎn)權(quán)的商品房市場。購房者，首套三成，二套五成，三套全款。嚴(yán)控炒房的投機行為和嚴(yán)防金融風(fēng)險。

接下來還有即將推出的房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅何時出？要交多少？

房地產(chǎn)稅的爭議頗大，我這里只討論現(xiàn)實問題。那就是，這個稅看來是鐵定要出了。先來了解下何時出和要交多少。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅已經(jīng)從財政部長肖捷在《人民日報》撰文到住建部政策研究中心主任、研究員秦虹撰文都在談?wù)摿?。這說明上層已下定決心，執(zhí)行層面也擬好了細則了。

房地產(chǎn)稅主要是為地方政府開辟穩(wěn)定的財源，兼而有穩(wěn)定房價抑制炒房的作用。

財長肖捷在文章里說：“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進’的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施”。

我來解讀一下：重點是征收房地產(chǎn)稅首先要立法，長期研究房地產(chǎn)稅的財政部財政科學(xué)研究所前所長賈康最近在《財經(jīng)》撰文，討論房地產(chǎn)稅該如何征收一文中說，“2017年兩會信息是，納入人大立法交下一屆考慮?！卑凑罩醒爰涌焱七M的要求，房地產(chǎn)稅立法有可能在五年內(nèi)完成，這只是一審，走完全程要多久，還不好預(yù)計。

肖捷所說的分步推進就是給地方充分的授權(quán)，按各地不同情況推進，未來，房地產(chǎn)稅很可能從一線和熱點城市率先征收，三四線有可能推后。

秦虹在文章中說：“應(yīng)增大反復(fù)交易的成本，設(shè)立按持有時間、住房套數(shù)實行差別化的交易環(huán)節(jié)稅負，增加住房保有環(huán)節(jié)稅負，為適應(yīng)城市分化的現(xiàn)實，就應(yīng)賦予地方政府更大的房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)權(quán)限。 以促進市場完善為重點，建立疏堵結(jié)合的管控體系?！?

秦虹的文章也明確了會按不同城市來推進。這個地方稅種，將由地方來調(diào)節(jié)。

怎么征收呢？收多少呢？

賈康預(yù)計，要兼顧公平，可能會放寬一點，不按人均，也不按第一套房扣，因為這會催生離婚潮。有種設(shè)想，按單親家庭扣第一套房、雙親家庭扣第二套房來征繳。

房地產(chǎn)稅具體怎么征，收多少，一旦立法固定了，就得按法律來。在接下來下屆人大啟動立法一審到二審三審等再到確定，這起碼五年的時間，各界理性表達觀點，應(yīng)該都會被采納考慮。畢竟，這個房地產(chǎn)稅是涉及到幾乎所有中國有房家庭的。

在美國，房地產(chǎn)稅已有200年的征收歷史，美國的土地和房屋都是永久私人產(chǎn)權(quán)，但是持有環(huán)節(jié)不交房地產(chǎn)稅，房子就會被法拍。美國征收這個稅的主要是各州政府，自行決定稅率高低。稅收也主要用于當(dāng)?shù)氐慕逃?、醫(yī)療、消防等公共服務(wù)支出。稅率大概在0.8%-3%之間，平均約1.5%。稅率還會根據(jù)房屋折舊、時間推移有所變化。同樣的，是根據(jù)房屋估值來征收。

房地產(chǎn)稅會不會形成富人區(qū)，我感覺有可能。除去孩子上私立的富人之外，比較富裕的人們聚居到學(xué)區(qū)房比較好的地區(qū)，房地產(chǎn)稅高，公立學(xué)校得到的支持更多，正向循環(huán)，形成一個富人區(qū)。相反，則是房地產(chǎn)稅低、教育資源匱乏的區(qū)域了。這是另外一個問題。

2018，中國房地產(chǎn)開啟新篇章

完全不一樣了，政策漸明朗的2018年，中國的房地產(chǎn)市場開啟全新的篇章。炒房不要想，房住不炒的原則堅持不動搖。分城施策，個別高庫存區(qū)域和搶人才的城市有可能部分放松政策。未來居住分層，房地產(chǎn)稅等長效機制正在路上。未來的圖景應(yīng)該是更加的有序，這也是中國房地產(chǎn)發(fā)展至較為成熟階段的必然。