展望2018北京樓市 向左走向右走？
目前的市場行情怎么樣？可以出手嘛？
這個首先要從成交量說起。317之后，4-9月份，北京房價量價齊跌，而且是普跌，不分區(qū)域類型新舊是否學(xué)區(qū)（極個別小區(qū)跌幅極小，比如中信城、國奧村、陽光麗景、保利中央公園等，那是個例中的個例。當(dāng)然還有部分小區(qū)是因?yàn)槌山涣繕O低顯得價格沒怎么波動，屬于“偽抗跌”）。
8月底9月初基本是這次調(diào)整目前的成交量最低點(diǎn)，從9月份開始，成交量開始有回升，不過并不是線性增長的回升，10、11、12月的成交量基本保持穩(wěn)定、做了一個平臺，成交量比最低點(diǎn)時大約有了20%的增長，且一直保持在這個量。而且這個量，是典型的“以價換量”，大部分是業(yè)主主動降價達(dá)到買家心理價位而促成的成交。
成交量和房價有著非常密切的關(guān)系。隨著成交量的探底盤整，房價也逐漸開始盤整。從小區(qū)品質(zhì)來看，部分次新優(yōu)質(zhì)小區(qū)的房價接近穩(wěn)定，同戶型成交價11月份后基本保持+-3%之間波動；一些無學(xué)區(qū)老房（或非一線學(xué)區(qū)老公房）和一些硬傷房，則價格仍舊在繼續(xù)探底，幾乎每一套成交都比上一套有一定程度下跌，急售所謂"跳樓價"經(jīng)常出現(xiàn)；而大部分小區(qū)，則報價趨向穩(wěn)定，個別業(yè)主報價試探性微漲，但實(shí)際最終能成交的價格，則一般還是有著比較大的侃價空間。
而從價格來看，中等改善（1000萬左右）房源，成交量有點(diǎn)放大，成交價基本穩(wěn)定，偶有筍盤出現(xiàn)；老破小非學(xué)區(qū)或劣質(zhì)房源，價格還在下調(diào)（這波人急著賣了趕在明年5月之前買學(xué)區(qū)）；超小戶型（40平以內(nèi)）上車學(xué)區(qū)房，價格開始變得比前段時間堅(jiān)挺了，侃價難度有所增加；優(yōu)質(zhì)小區(qū)次新大戶型改善（1500萬以上）的，比較穩(wěn)定，未見什么變化。
總體來說，大部分小區(qū)成交價在去年11-12月份左右；跌得較多的小區(qū)可以到去年9月份；部分急售筍盤，已經(jīng)到達(dá)去年6月份左右價格。
當(dāng)然這里也要說一下的是，臨近12月底，成交量有了一個明顯的“小翹尾”（數(shù)據(jù)也可以看出來）。原因（1）需求還是切實(shí)存在，憋了一年的需求看最近幾個月平穩(wěn)了，有些人忍不住就出手了。事兒哥觀察的一些熱點(diǎn)小區(qū)里面的一些還湊合的房源，很多也確實(shí)賣出去了。（2）每次月底網(wǎng)簽核驗(yàn)都會出現(xiàn)高峰，年底就更明顯，中介沖年底業(yè)績的動力很足（3）一些新政（比如打擊陰陽合同等）的傳言，讓一些買家賣家加速推進(jìn)了交易。也就是年底數(shù)據(jù)翹尾有部分是因?yàn)檎鎸?shí)成交量、也有部分是因?yàn)楹贤铀俚慕Y(jié)果。而且目前來看，雖然年底成交量翹尾，價格并無明顯上漲跡象，雖然意向出手客戶有所增加，但大家對價格的接受度還是停留在我前面說的那個水平上。畢竟即使成交量回升，仍舊只是探底回升了20%左右這個量級而已，離3、4月份那種成交量還相差甚遠(yuǎn)，還不足以支持價格實(shí)質(zhì)性上漲。
那現(xiàn)在可以買房嘛？
這里首先要說的是，無論你打不打算現(xiàn)在買房，最好現(xiàn)在就開始像要買房一樣，經(jīng)常去看房，尤其是自己關(guān)注的小區(qū)。保持對市場行情的敏感度是非常重要的，尤其是現(xiàn)在，我個人覺得處于一個還算比較微妙的時刻。無論未來是保持橫盤、還是溫和向上、還是繼續(xù)開始一波下跌，如果你經(jīng)常一線看房，自然會鍛煉出一些嗅覺，在真正有變化來臨的時候，做到快人一步。
現(xiàn)在是否要出手，這里假設(shè)目前的外部環(huán)境都不變化，包括政策、信貸之類（變化的分析可以看后面2018的展望），那么我的看法是：
對于剛需?，F(xiàn)在已經(jīng)可以出手。目前的市場，除非是那種大硬傷房（這種估計(jì)至少還有10%的下跌空間），我覺得大部分小區(qū)的房價，最多再有3-5個點(diǎn)下跌空間，而走平或微漲的可能性也存在。對于剛需來說，有句話叫“剛需什么時候出手永遠(yuǎn)是對的”。上車的安全感對剛需是最重要的，他們等不起也賭不起。目前這個區(qū)間，已經(jīng)處于相對安全區(qū)域了，看到合適的房，大膽出手吧。當(dāng)然要提醒的還是，千萬不能貪圖便宜買硬傷房，搶房時候你買我還可以忍，這個時候還買硬傷房那就是no zuo no die了。
對于換房改善用戶。可以再看看，也可以出手。但即使不出手，也應(yīng)該處于頻繁看房狀態(tài)了。當(dāng)然改善用戶目前可能會發(fā)現(xiàn)一個比較痛苦的事情：那就是自己要賣的房子價格降得比較多、而自己看上的優(yōu)質(zhì)小區(qū)大戶型卻降得較少。不過這種情況，如果是這種溫和平臺調(diào)整周期，基本很難有改善；除非你愿意等到下一次上漲周期換房（這時候魚龍混雜，硬傷房價格經(jīng)常能和優(yōu)質(zhì)房接近），否則現(xiàn)在我覺得至少要隨時保持出手狀態(tài)吧。對于調(diào)整周期的換房用戶，有些老話還是再說一遍：目前換房，一定要先賣后買。先把自己房子掛出去，然后看要買的房子。要買的房子挑選2-4套有意向的，但不要簽合同，然后這時候可以接受要買你房子的人的邀談。賣房合同簽了以后，立刻去按優(yōu)先級談要買的房子（目前行情，2-4套里面肯定還有沒賣掉的），爭取在最短時間內(nèi)簽訂買房合同。反正就是“先賣后買，但買賣盡量靠近”。賣房合同，盡量把合同周期談短一些；買房合同，盡量把周期談長一些，避免換房中間出現(xiàn)意外，給一些緩沖期。同時，賣房合同收多一些定金，買房合同交少一些定金，最好賣房收的定金>買房給的定金+中介費(fèi)。
對于投資用戶：建議目前還觀望，保持對市場的觀察即可。因?yàn)槟壳坝捎谫J款難度很高，可以利用的杠桿很低，本身就不太適合投資；其次由于資金本來就有成本（就算一年8%吧，已經(jīng)很低了）；而房子還有稅費(fèi)等損耗，也就是房子如果一年不漲10%，這筆投資資金就算虧了。而目前的市場行情如果沒有政策轉(zhuǎn)向，明年能上漲10%的概率太小了。當(dāng)然保持對市場的觀察，萬一出了一套幾年難遇的“筍盤”，小投資一把，未嘗不可。
2018年房市會怎么走？
一、宏觀信貸和去年持平偏緊，但基層有偷偷放水嫌疑
2017年的政治經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)是“實(shí)施穩(wěn)健中性貨幣政策守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險底線”。有人說“穩(wěn)健中性”，比2016年的“穩(wěn)健”用詞更嚴(yán)厲，其實(shí)2016年前面說的“穩(wěn)健”，在正文里面又加了一個“穩(wěn)健中性”，所以并沒有本質(zhì)變化?？梢哉J(rèn)為今年把“穩(wěn)健中性”放到標(biāo)題第一句里面，比去年略嚴(yán)格一些。
往房地產(chǎn)行業(yè)放水、超發(fā)貨幣基本是沒可能了；不過今年的財(cái)政政策和去年一樣，還是“積極”，我個人一直覺得如果“財(cái)政”是“積極”，貨幣再“穩(wěn)健”，也不可能走到太極端。像美帝加息這些事，天朝經(jīng)濟(jì)作為第二大經(jīng)濟(jì)體，現(xiàn)在受美帝影響已經(jīng)很小了，在經(jīng)濟(jì)形勢總體不樂觀情況下，雖然貨幣不至于超發(fā)，但“連續(xù)加息”這事，估計(jì)明年的概率也不大。
影響房價的，首先是信貸政策，其次是土地政策。信貸基本保持和今年的平穩(wěn)，房價大幅度波動（不管哪個方向）的可能性就降低了不少。
但要值得注意的是，“信貸收緊，嚴(yán)控資金在金融領(lǐng)域不流向房地產(chǎn)”是高層的規(guī)劃；但在實(shí)際執(zhí)行中，“房貸（包括抵押出來用于購房的貸款）”仍然是最優(yōu)質(zhì)的一種貸款。尤其是利率較高、實(shí)際用于購房的抵押貸款，這一點(diǎn)，想完全防死，那是很難的。
從目前的實(shí)際情況來看，隨著風(fēng)聲最緊的4-10月份過去，各種抵押貸、首付貸、信用貸，都有偷偷一點(diǎn)點(diǎn)放松的跡象（沒辦法，基層機(jī)構(gòu)也需要吃飯、也需要業(yè)績）。譬如商辦房的抵押貸款，早在鏈家恢復(fù)商住房上架之前，就有分行在偷偷做了。還有什么接力貸、抵押貸，我覺得除非上面又再次重申猛抓一次，否則再熬幾個月，都會有偷偷一點(diǎn)點(diǎn)放松的可能。
二、土地供應(yīng)加大，開始打造長效機(jī)制
2017年北京商品房住宅供應(yīng)量達(dá)到2016年7倍，尤其12月玩命似的加速供地。從這個基調(diào)來看，2018年供地速度也不會減慢。
不過這事也沒想象的那么恐怖。除了供應(yīng)地段大部分在偏遠(yuǎn)地段以外，你會發(fā)現(xiàn)大部分的供地還都是共產(chǎn)房。
房地產(chǎn)稅怎么樣不敢說，但“共產(chǎn)房+租賃制度”在供應(yīng)層面，應(yīng)該是ZF設(shè)想的長效機(jī)制了：
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有錢的人買完全產(chǎn)權(quán)商品房，市場流通（配合一定政策調(diào)節(jié)）；
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剛需買共產(chǎn)房，封閉運(yùn)行；
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屌絲租賃住房，然后整點(diǎn)“租售同權(quán)”的噱頭，讓他們安心。
租賃房、共產(chǎn)房這兩個范圍內(nèi)的需求和商品房的需求人群目前看起來可重疊度較?。欢疫€存在轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化的概率，所以以2017年這種供地的架勢來看，對改善及以上商品房的直接沖擊不會很大；但對遠(yuǎn)郊上車房，可能會有一定沖擊，進(jìn)而通過換房鏈條影響到商品房。
三、房市調(diào)控政策存在微調(diào)可能性
這個來自于住建部部長在12月23號的一番講話，說到“明年將針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房?！?
這番話真的很耐人尋味：
1、“滿足首套剛需”：預(yù)計(jì)首套房貸目前還有上浮的情況，明年初就有可能得到改觀，首套房貸至少可以恢復(fù)到基準(zhǔn)；首套房的首付比例還有進(jìn)一步微調(diào)可能（35%-30%之類）；
2、“支持改善需求”：這個讓很多人興奮，有些人認(rèn)為“認(rèn)房認(rèn)貸”可能會取消，恢復(fù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”之類。但事兒哥個人認(rèn)為這個就用力過猛，取消了房價必然起飛。我認(rèn)為可能是一些更精細(xì)化的政策，比如和征信不良記錄一樣，貸款記錄的認(rèn)定有個年限，例如“五年以上、且已還清的貸款記錄自動被消除等等”。畢竟五年前貸過款，現(xiàn)在再買房，是換房剛需概率很大。或者區(qū)別對待“有過一次貸款記錄和多次貸款記錄”等等。
直接取消“認(rèn)房認(rèn)貸”，我認(rèn)為概率比較低。
3、“遏制投機(jī)炒房”：離婚一年內(nèi)算二套這個，應(yīng)該不會改了。多套貸款記錄的，甚至有可能升級為不能貸款（其實(shí)也就是恢復(fù)為2014年930之前）.
四、北京市場的一些不確定因素
第一個變數(shù)就是“打擊陰陽合同”了，講真，如果這個在其他政策都不變（例如非普線、例如指導(dǎo)價）的情況下，強(qiáng)行嚴(yán)格推行，那殺傷力簡直驚人，至少剛推行的前幾個月，交易量估計(jì)能冰凍，房價整體再跌10%極有可能。具體分析可以見這篇《打擊“陰陽合同”，這次是動真格的嘛》。不過我個人認(rèn)為，這種“自殺式”行為，強(qiáng)推可能性極低。個人估計(jì)，有可能是提升非普線、然后再稍微調(diào)整指導(dǎo)價（目前指導(dǎo)價基礎(chǔ)上，上浮30%-50%），皆大歡喜。
其他還有些小變數(shù)，例如“公積金貸款也要認(rèn)房認(rèn)貸”之類，不過感覺還好，公積金額度本來就小，而且公積金即使二套，利率仍然很低。
最后這里也預(yù)測一下2018年的北京樓市吧。
第一句話先放在前面，支持北京樓市的，是至少20年內(nèi)不會變化的強(qiáng)烈需求。
一、2018年調(diào)控可能會微調(diào)，但總體不會放松，甚至有局部變嚴(yán)（例如提升指導(dǎo)價）的可能。我個人認(rèn)為2018年房價即使出現(xiàn)上漲，總體來看很難超過10%的幅度（當(dāng)然不同類型房子之間會），+-5%以內(nèi)的可能性最大。
在調(diào)控上，根據(jù)住建部秦虹的觀點(diǎn)，很可能會出現(xiàn)更加"精細(xì)化的調(diào)控"(前面也分析了），比如按照持有時間、持有套數(shù)、貸款記錄、貸款時間，來精細(xì)化區(qū)分偏改善的買入、偏投資的買入。
幻想2018年買入房子躺著賺個幾百萬上千萬的人，那明年最好洗洗先睡。如果就是投資為目的的，謹(jǐn)慎觀察、考慮戰(zhàn)略性建倉還是可行的。
二、不同類型的房子之間差距會進(jìn)一步加大。無學(xué)區(qū)老破小、硬傷房、遠(yuǎn)郊房，會越來越難賣，明年可能還有10%的降價空間。優(yōu)質(zhì)次新房、一線真學(xué)區(qū)房，價格空間已經(jīng)不大，甚至在明年3、4月份以后出現(xiàn)觸底以后的微漲都有可能。改善型房屋里面，記住一句話“終極改善房，將越來越一房難求。”
小區(qū)品質(zhì)將越來越重要，“產(chǎn)區(qū)房”（周圍有穩(wěn)定、大量、高薪職位供應(yīng)的區(qū)域）也將越來越保值，甚至不遜色于一些學(xué)區(qū)房。
“學(xué)區(qū)房”永遠(yuǎn)有價值。鑒于教改可能性，買離學(xué)校地理位置最近的學(xué)區(qū)房，保險系數(shù)最高。
三、明年房價怎么走？
總體來看，房價離整體到底的時間節(jié)點(diǎn)，還有3-5個月時間，也就是明年4月份左右。不過由于前面所說的，各類房子，走勢會出現(xiàn)比較大的分化。像學(xué)區(qū)房，為了趕在5月信息采集，春節(jié)左右無論如何該看看了；而硬傷房、無學(xué)區(qū)老破小，等到明年8月份以后再入手，都來得及。
下面是跳大神：
預(yù)計(jì)現(xiàn)在到4月份，整體均價（包含所有房）來看，成交量和價格仍會保持穩(wěn)定，一部分小區(qū)可能還會持續(xù)降價，但大部分小區(qū)應(yīng)該企穩(wěn)了；5月份開始到10月份左右，隨著一些金融機(jī)構(gòu)偷偷放水，成交量開始有10%左右的攀升，價格仍舊穩(wěn)定，但侃價空間、筍盤量會變少；預(yù)計(jì)明年9月份左右，“精細(xì)化的調(diào)控”政策可能會出臺，部分“被二套”的改善剛需可能會拿到首套首貸資格，價格開始回暖，到年底，會有3%-5%左右的漲幅。
不過成交量上，我認(rèn)為仍然不樂觀，盡管價格會企穩(wěn)，明年的月均成交量，估計(jì)做多也就到今年3、4月份成交量的60%左右。
四、什么時候適合買房？
剛需我覺得明年全年都可以。
對于占絕大部分的改善用戶來說，3-4月份左右是一個可能的時機(jī)，這時候房源會比較充足，價格也穩(wěn)定，可以好好挑挑。對于記錄總體比較良好（比如就一次貸款記錄，還是比較久以前的）的改善用戶，可以考慮等一下“精細(xì)化調(diào)控”政策出臺，預(yù)計(jì)在明年7-10月份左右吧，可能會有條件、部分放款“認(rèn)房認(rèn)貸”，如果那時候你從二套變首套了，那就賺大了，等到那時候買，哪怕房價漲了2、3個點(diǎn)，也是值得的。
五、關(guān)于商住（商辦）啰嗦一句。
只有低總價（200萬以內(nèi)）、地鐵旁（500米以內(nèi)，超過1公里堅(jiān)決不考慮）的商住還有點(diǎn)價值，而且必須低總價（200萬以內(nèi)）。
由于商辦現(xiàn)在可以抵押，稍微有了點(diǎn)金融價值；但我還是建議，最好是機(jī)構(gòu)來進(jìn)行操盤（他們對杠桿的利用很嫻熟，而且商辦的租金回報率高，這點(diǎn)對個人意義不大，對機(jī)構(gòu)很重要）；個人一定謹(jǐn)慎。
最后說一段。把時間放大到10年這個坐標(biāo)來看，房子，仍舊是99%的家庭最好的投資，沒有之一。我們正處在一個可能很長時間不會發(fā)生真正經(jīng)濟(jì)危機(jī)、整體社會資產(chǎn)處于一個持續(xù)溫和向上的時機(jī)。
現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的自我調(diào)節(jié)能力、國家的管控能力都比起幾十年前有了翻天覆地的變化。
就好像封閉系統(tǒng)的熵永遠(yuǎn)只會增加、不會減少一樣；在很長很長一段時間內(nèi)，所謂“災(zāi)難性的崩盤”永遠(yuǎn)只會存在博眼球的經(jīng)濟(jì)學(xué)家的博客文章中，整體社會資產(chǎn)總額，是一個持續(xù)的、溫和向上的趨勢，能夠持續(xù)的時間將會超出你想象。
這樣的一個情況下，你首要要做的是什么？保證你的資產(chǎn)不貶值。相信我，對于99%的人，除了買一線城市房產(chǎn)，沒有比這更好的生存之道。
買房，是一種信仰。
今年最后一篇，開個贊賞吧。感謝一年多來的陪伴，再次祝大家2018年，買房賣房，以及生活中的一切都順利!
