解鎖房地產(chǎn)新走勢:數(shù)量驅(qū)動轉(zhuǎn)向品質(zhì)驅(qū)動
提要：2017年北京、上海、廣州、深圳的二手房交易量分別達到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍、2.7倍，除上海外，其他城市均比2016年進一步提高。
有人認為，住宅產(chǎn)業(yè)一直以來是缺乏長周期思維的，幾乎鮮見有內(nèi)在生活的價值輸出，眼看房子以魔幻般的速度被建起來，卻丟失了對人居美的想象力。
“住房告別短缺，預(yù)示著追求數(shù)量擴張的"舊時代"已漸行漸遠?！庇涉溂已芯吭鹤钚掳l(fā)布的《2018房地產(chǎn)市場展望》報告,如此描述下一個房地產(chǎn)市場的發(fā)展風向：行業(yè)由數(shù)量驅(qū)動向品質(zhì)驅(qū)動轉(zhuǎn)變，品質(zhì)時代已經(jīng)來臨。
一個新周期的誕生
“2018是小年，房地產(chǎn)市場從成交量來看不會有大的起色，成交價相對比較穩(wěn)定，會繼續(xù)保持低溫下行走勢。但2018年也是非常不一樣的年份，房改20周年、改革開放40年、十三五發(fā)軔之年，將掀起一輪新的故事?！痹阪溂已芯吭涸洪L楊現(xiàn)領(lǐng)的預(yù)期中，市場交易的平淡化，并不能減弱2018年對于形成房地產(chǎn)市場新周期機制的重要性。
根據(jù)鏈家研究院的數(shù)據(jù)來看，2017年很可能走到了超級繁榮周期的尾巴上。前11月新建商品住宅銷售面積達到12.6億平方米，同比增加5.4%;銷售金額為9.58萬億元，同比增長9.9%。預(yù)計全年新建商品住宅銷售面積將達到13.9億平方米，銷售額有望達到10.5萬億元，相比去年略有增加。
究其原因，過去幾年積壓相當庫存量的三四線城市形成了集中爆發(fā)之勢，成為2017年新房成交量的主要貢獻者，包括汕頭、煙臺、徐州等較快增長的城市。
然而，新房銷售再達高峰的同時，增速開始大幅放緩，房價也在趨向下行。與2016年相比，無論是銷售均價、銷售面積還是銷售額的增速都出現(xiàn)了明顯的放緩，價格和銷量增速只有5%左右的水平。
而另一不容忽視的趨勢是，存量住房規(guī)模的積累擴大，已使得二手房和租賃住房從原先的“市場補充地位”轉(zhuǎn)向了更主流的市場位置。
尤其，一線城市的二手房占比明顯提高，鏈家研究院統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2017年北京、上海、廣州、深圳的二手房交易量分別達到新房的3.3倍、1.1倍、1.7倍、2.7倍，除上海外，其他城市均比2016年進一步提高。
而租賃則更不用說，今年幾乎是“租賃元年”。年初以來，從頂層設(shè)計到各地法規(guī)均為持續(xù)推進租賃市場發(fā)展提供了巨大的利好，各個城市相繼推出租賃落地方案，房地產(chǎn)企業(yè)與金融機構(gòu)亦以拓展租賃市場為前提進行諸多轉(zhuǎn)型的嘗試。
如果說未來的房地產(chǎn)市場將迎來一個新的發(fā)展周期，那么，其必然是租售并舉的、房價平穩(wěn)的、理性交易的，并且是向居住回歸的。
新浪潮起勢：呼喚品質(zhì)居住
近來，同策研究院首席分析師張宏偉(博客)拋出了一個“上海樓市已進入慢周轉(zhuǎn)時代”的觀點，支撐原因不僅僅是當前樓市調(diào)控“五限”導(dǎo)致的交易環(huán)節(jié)放慢，更多的解讀邏輯來自于高地價催生高端化的內(nèi)容型產(chǎn)品、房企的經(jīng)營導(dǎo)向傾向于“做品質(zhì)”。
事實上，這何嘗不是國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸擺脫“速度主義”發(fā)展模式后整體轉(zhuǎn)型的一個縮影。伴隨著“慢周轉(zhuǎn)”到來的，必然是以產(chǎn)品內(nèi)容換流量、以品質(zhì)換市場話語權(quán)的全新市場邏輯。用鏈家研究院首席市場分析師許小樂的話來說，就是價格向價值回歸。
以北京為例，2017年居住價值低的房屋價格下跌明顯，如老房、學區(qū)房。本輪調(diào)控對于學區(qū)房的整治，使得西城區(qū)均價累計跌幅(16.2%)較大，但海淀區(qū)均價跌幅(11.6%)卻相對較小。同樣是學區(qū)房比重較高，西城區(qū)的房屋房齡偏老，而老房子在市場下行時保值性較差，故而下跌幅度更大。
從宏觀背景看，經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在轉(zhuǎn)變和社會主要矛盾的演變，都在促使著住房需求發(fā)生時代性的變化：從“住有所居”到“品質(zhì)居住”。
高收入家庭的改善性需求、中等收入家庭的首置需求、年齡白領(lǐng)的品質(zhì)合租、單身獨居人群的品質(zhì)居住、老齡人口的分散式居家養(yǎng)老需求，未來這六類需求都指向了住房的“品質(zhì)端”。對此，鏈家研究院《2018房地產(chǎn)市場展望》報告指出，至少需從品質(zhì)住房、品質(zhì)租賃、品質(zhì)交易、品質(zhì)服務(wù)等四個維度去體現(xiàn)品質(zhì)居住的精神內(nèi)涵。
從更具體的角度來說，開發(fā)商要為購房者生產(chǎn)個性化需求的產(chǎn)品，要在房屋的節(jié)能、環(huán)保、智慧等方面不斷完善;政府和市場要能為不同人群提供床位、租賃產(chǎn)品體貼服務(wù)，讓租賃成為一種可行的生活方式;交易過程中，買賣雙方能得到更加專業(yè)的線下服務(wù)和線下消費內(nèi)容;市場運行能培養(yǎng)出一批圍繞房屋交易、租賃及房屋管理的職業(yè)化經(jīng)紀人、房屋管家，實現(xiàn)從業(yè)者與消費者的良性互動。
“當以速度和產(chǎn)量拼高低的規(guī)則逐漸失靈，生活方式的營造和服務(wù)創(chuàng)新能力才更有利于形成有效的市場流量入口，”一位資深的業(yè)內(nèi)人士表示，“畢竟消費升級正在以可見的速度滲透到國內(nèi)住宅市場的各個環(huán)節(jié)中，要抓住品質(zhì)居住時代的痛點，勢必得進行更多的產(chǎn)業(yè)重組、多元化跨界服務(wù)、社區(qū)生活運營等存量增值改造。”
