房企拿地意愿強(qiáng)烈 三四線土地成“香餑餑”
無(wú)論是房企的銷售業(yè)績(jī)還是拿地，2017年三四線城市的表現(xiàn)都足夠搶眼。某指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%。在一、二線城市拿地面積同比增長(zhǎng)63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個(gè)、11.3個(gè)百分點(diǎn)。
在一二線城市受調(diào)控影響，土地和房市雙雙冷清時(shí)，都市圈三四線城市如廊坊、昆山、東莞、惠州等都獲得了溢出效應(yīng)，進(jìn)一步帶動(dòng)三、四線城市土地市場(chǎng)的熱度。
房企瞄準(zhǔn)三四線城市
經(jīng)過(guò)兩年的持續(xù)去庫(kù)存，大部分房企今年都在積極補(bǔ)庫(kù)存，拿地意愿強(qiáng)烈。而三四線城市作為去庫(kù)存的主戰(zhàn)場(chǎng)，對(duì)一線城市及熱點(diǎn)二線城市溢出效應(yīng)承接作用明顯。
某指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元，同比增長(zhǎng)74.4%;拿地面積37546.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81.4%。其中，50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%。在一、二線城市拿地面積同比增長(zhǎng)63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個(gè)、11.3個(gè)百分點(diǎn)。
以保利地產(chǎn)為例，在2017年上半年，保利地產(chǎn)就已拿下59個(gè)土地項(xiàng)目，新增容積率面積1693萬(wàn)平方米；到了下半年，其拿地勢(shì)頭不減，反而更顯“生猛”，近乎平均每30個(gè)小時(shí)就拿地一宗。與龍頭房企不同，更多房企拿地是出于補(bǔ)倉(cāng)心態(tài)。未踏入拿地金額千億門(mén)檻的福晟，2017年全年銷售業(yè)績(jī)?cè)?00億元左右，但拿地金額也達(dá)到近800億元。
開(kāi)發(fā)商規(guī)模越大，消耗越多，就必須拿更多的土地才能維持生命。面對(duì)有限的一二線土地資源和住宅用地供求關(guān)系緊平衡的新常態(tài)。為了維持規(guī)模不斷增長(zhǎng)，房企們不得不四處拿地。這正是房企們回歸三四線城市的原因。
另一方面，土地儲(chǔ)備的貨值不會(huì)在當(dāng)期銷售結(jié)算中體現(xiàn)，但將會(huì)成為公司未來(lái)兩三年甚至更遠(yuǎn)期的業(yè)績(jī)支撐。逆市拿地，土地成本更低，往往是房企彎道超車的決勝之道。
在一二線城市普遍限價(jià)、項(xiàng)目利潤(rùn)單薄的情況下，反而是這些三四線城市的項(xiàng)目更有可能獲得更高的利潤(rùn)。三四線城市的預(yù)售條件本身很低，恰恰給了高周轉(zhuǎn)房企一個(gè)最好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品又給了速開(kāi)盤(pán)最佳條件，速開(kāi)盤(pán)提高了現(xiàn)金流回籠的速度，也解決了資金不足的難題。三四線城市投入5000萬(wàn)元拿地，開(kāi)盤(pán)后3個(gè)月就可以全部回籠土地款，又可以繼續(xù)拿地、滾動(dòng)發(fā)展，特別適合規(guī)模不足夠大的房企彎道超車。
部分三四線城市地價(jià)大漲
大房企接踵而至的三四線城市，地價(jià)自然競(jìng)相上漲。
據(jù)中原地產(chǎn)上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三、四線城市土地出讓金有明顯上漲，多城賣地收入超過(guò)500億元?？傮w看，全國(guó)已有52個(gè)城市賣地收入超過(guò)200億元，11個(gè)城市賣地收入超過(guò)1000億元，其中，北京賣地收入為2795億元，杭州為2272億元。
值得一提的是，鄭州賣地收入超過(guò)1000億元。鄭州今年的土地出讓金額約1183.26億元，同比增長(zhǎng)52.70%。鄭州今年推出各類用地約645宗，是去年的2倍。
從土地溢價(jià)率來(lái)看，部分三、四線城市土地溢價(jià)率現(xiàn)同比暴漲，且與二線城市土地單價(jià)差距逐漸縮小。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率數(shù)據(jù)顯示，環(huán)廣深的清遠(yuǎn)以214%的溢價(jià)率高居首位，惠州、佛山、肇慶、中山的溢價(jià)率分別為100%、99%、86%、81%，環(huán)上海的嘉興、鎮(zhèn)江的溢價(jià)率為121%、81%，上述7個(gè)三四線城市的溢價(jià)率排名均位居前10。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析稱，明年開(kāi)始，這些土地將轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目逐步入市，預(yù)計(jì)未來(lái)大部分城市房?jī)r(jià)將較為平穩(wěn)，部分城市成交量將有所回暖。不過(guò)，即使在這種市場(chǎng)環(huán)境下，之前部分搶得高價(jià)地的房企仍將面臨入市難題，加上融資渠道收緊，有些企業(yè)將面臨資金壓力。
