“租購(gòu)并舉”全面落地塑造樓市新生態(tài)
2018年將是短期調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)并行，并向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)換的一年。“租購(gòu)并舉”的住房新制度將全面落地，租賃需求全面放量。在調(diào)控政策和金融政策“雙緊縮”的框架下，樓市量?jī)r(jià)回調(diào)將在情理之中，商品房開(kāi)發(fā)投資增速將依舊維持小幅回落或平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
在“從高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變”的新戰(zhàn)略下，2018年應(yīng)是降低對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)，落實(shí)房子新定位的關(guān)鍵年份。年關(guān)前后，高層屢次強(qiáng)調(diào)，要保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，保持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。同時(shí)，還要求2018年長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)和住房制度改革要取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。因此，就樓市政策來(lái)看，2018年將是短期調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)并行，并向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)換的一年。
根據(jù)CRIC的監(jiān)測(cè)，2017年我國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市的商品房成交量平均下滑25%。但是，由于多數(shù)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)未有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，囿于調(diào)控陷入“松緊輪回”的慣性思維，不少居民抱有“未來(lái)房?jī)r(jià)還要上漲”的預(yù)期。近幾個(gè)月，部分熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)還有反彈，一二手房?jī)r(jià)“倒掛”更引致“搶購(gòu)潮”，意味著投資投機(jī)需求仍在外圍伺機(jī)而動(dòng)。除了北京、深圳和合肥等少數(shù)調(diào)控效果顯著的城市外，受“去庫(kù)存”、棚改貨幣化利好，多數(shù)城市庫(kù)存消化周期在6至10個(gè)月左右的低位。同時(shí)，部分地方政府借引入人才松綁政策、在樓市調(diào)控上做數(shù)字文章等，由此，調(diào)控仍不容喘氣歇腳。
無(wú)疑，自2016年10月以來(lái)，在各大城市、都市圈全面布下的以“五限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商）為主要內(nèi)容的行政干預(yù)措施還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行下去。而且，2018年還將堅(jiān)持“冒頭即打”、“打補(bǔ)丁”和“補(bǔ)漏洞”的調(diào)控策略，控制投資投機(jī)需求和非理性購(gòu)房，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，為實(shí)現(xiàn)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的2018年要完善房地產(chǎn)“長(zhǎng)效機(jī)制”的目標(biāo)創(chuàng)造窗口期。再看資金面，圍堵資金違規(guī)進(jìn)入樓市和“去杠桿”，將是2018年樓市金融政策的主題。近期多家機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，盡管季節(jié)性的銀行房貸額度緊張?jiān)谛履暧兴徑?，但按揭投放?guī)模與占比（不超過(guò)新增貸款30%）的雙控仍是主基調(diào)。
綜上，調(diào)控政策和金融政策“雙緊縮”的框架下，2018年全國(guó)樓市量?jī)r(jià)回調(diào)將在情理之中。而且，2016年和2017年商品房銷(xiāo)售連創(chuàng)歷史新高，2017年商品房銷(xiāo)售規(guī)模比本輪周期啟動(dòng)前的2014年增長(zhǎng)50%，其中有很多是透支需求或“加杠桿”刺激需求。因此，2018年商品房銷(xiāo)售規(guī)模必將慣性回調(diào)。在此輪回升周期（2014年下半年至2017年上半年）中，2015年率先反彈的一線城市、三大都市圈，2016年至2017年的商品房銷(xiāo)售規(guī)模連續(xù)下滑，2017年商品房銷(xiāo)售面積更是同比下跌51%。綜合近期各方的調(diào)研結(jié)果，基于剛需及時(shí)填補(bǔ)了一線城市（除北京外）房?jī)r(jià)下跌的區(qū)域，因此未來(lái)下滑空間有限。
當(dāng)然，由于政策緊縮，租賃擠壓供應(yīng)，限價(jià)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商供應(yīng)積極性下挫（2017年一線城市新房供應(yīng)下降35%），2018年一線城市商品房成交也難有顯著回升，成交量可謂“上有頂、下有底”。由于受益于“去庫(kù)存”、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及人才政策，二線城市是本輪樓市回升的大贏家，在2016年房?jī)r(jià)上漲TOP10中，二線城市占據(jù)7席。因此，二線城市是本輪調(diào)控政策力度最大的城市。2017年，70%的二線城市商品房銷(xiāo)售量下滑，平均降幅高達(dá)24%，“新一線城市”（《2017城市商業(yè)魅力排行榜》評(píng)選成都、杭州、武漢、重慶、南京等15個(gè)區(qū)域中心城市為新一線城市）平均成交下滑40%。2018年，二線城市分化明顯，中東部熱點(diǎn)二線（如武漢、鄭州、長(zhǎng)沙、杭州等），因經(jīng)濟(jì)地位上升，產(chǎn)業(yè)特色鮮明，人才大規(guī)模引進(jìn)，農(nóng)民工回流，商品房銷(xiāo)售縮量但仍在較高位。
本輪樓市回暖較晚的中西部非熱點(diǎn)二線城市，目前量?jī)r(jià)還在上升，透支了部分需求，加上土地供應(yīng)沒(méi)有邊際約束，人口和產(chǎn)業(yè)吸附能力不足，2018年估計(jì)將會(huì)呈現(xiàn)“高位回落”走勢(shì)。三四線城市同樣分化嚴(yán)重，都市圈內(nèi)的三四線城市，2017年成交量下跌40%至70%不等。由于核心城市需求繼續(xù)外溢，特別是近年來(lái)大城市軌道交通、高鐵、城際鐵路等紛紛擴(kuò)展到外圍三四線城市，加上十九大提出“以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局”，基于低房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，2018年這些城市成交量將會(huì)有所回升，其他三四線城市則將整體回落。
整體來(lái)看，隨著金融“去杠桿”持續(xù)推進(jìn)，嚴(yán)格控制房貸規(guī)模和占比、圍堵消費(fèi)貸進(jìn)入樓市，預(yù)計(jì)2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積將同比下滑10%至15%。但另一方面，我國(guó)城鄉(xiāng)正在巨變中，最龐大的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)完成鋪設(shè)，不僅道路、有線電視，還包括移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)、物流網(wǎng)等。而土地承包、新農(nóng)合、新農(nóng)保等社會(huì)保障和公共服務(wù)網(wǎng)覆蓋面擴(kuò)大，有形和無(wú)形網(wǎng)絡(luò)的覆蓋把14億人聯(lián)結(jié)在一起。眼界拓寬、觀念更新，疊加公共服務(wù)“補(bǔ)欠賬”的支撐，農(nóng)民踴躍進(jìn)城，小城市居民進(jìn)入大城市空前活躍起來(lái)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體量仍舊在高位。除了順延項(xiàng)目，2018年至2020年每年棚戶(hù)區(qū)改造還有500萬(wàn)套規(guī)模，2017年全國(guó)土地供應(yīng)告別過(guò)去連續(xù)4年（2012年—2016年）回落態(tài)勢(shì)。2017年1月至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)16.3%，300城土地出讓面積更是增長(zhǎng)了24%，一線城市則增長(zhǎng)了62%。新增供地開(kāi)始向住房租賃傾斜，“十三五”各大城市新增供地的20%-60%偏向于租賃。同時(shí)，盤(pán)活存量商業(yè)辦公、工業(yè)廠房“改租賃”，也正在熱點(diǎn)城市如火如荼地展開(kāi)。而農(nóng)村危房改造等將接續(xù)棚改也將成為未來(lái)盤(pán)活存量的主要來(lái)源。
據(jù)此，預(yù)計(jì)2018年商品房開(kāi)發(fā)投資增速將依舊維持小幅回落或平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，隨著“租購(gòu)并舉”住房新制度全面落地，租賃需求全面放量，將塑造全新樓市生態(tài)。
