2018年四五線城市的房子能不能買？看完就懂
昨天的文章發(fā)出沒多久，有些敏感，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，只好刪了。全文發(fā)在我的知識星球和另一個(gè)備用微信公眾號（櫻桃大財(cái)子）上了，想看的可以去關(guān)注。
很多人留言問我，老家市縣的房子現(xiàn)在能不能去投資？今天我再談?wù)勥@個(gè)話題吧。
23日，住建部部長王蒙徽指出，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。
從這三年去庫存的效果來看，一二線和部分三四線的庫存都成功去掉了，同時(shí)也引發(fā)了房價(jià)大漲。
截至目前庫存還沒有去掉的，接下來要繼續(xù)去，也就意味著2018年，將輪到目前房價(jià)還沒有上漲的（已經(jīng)大漲了的不包括）部分三四線城市以及五線的縣城漲了，具體的漲幅我就不方便公開預(yù)測了，怕喝茶。
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有的人對四五線的房價(jià)要上漲表示懷疑，說當(dāng)?shù)責(zé)o產(chǎn)業(yè)，無人口流入，房子空置率高，從2011年以來就沒漲過，房價(jià)靠什么漲？誰買?。?
這些都不是問題，從各地房價(jià)的漲幅來看，今年已經(jīng)在上漲的很多四五線城市，條件都好不到哪去，但有了棚改貨幣定向?qū)捤?，有了資金輪動(dòng)，地方再減少供地，再出幾個(gè)地王炒作一下，房價(jià)自然就漲了，沒什么好疑惑的，有錢能使鬼推磨。
需求來自哪里？有四部分。
第一，我說過很多次了，在很多小城市，原本不需棚改的房子都列入了棚改，被拆遷的人都得買房，人為制造了大量的購房需求，從全國來看，棚改對去庫存面積的占比在17%左右，但他的貢獻(xiàn)并不僅僅限于此，因?yàn)橛辛伺锔?，可以帶?dòng)整個(gè)市場，引起房價(jià)上漲的預(yù)期，讓更多人加入買房大軍。
第二，在一二線城市務(wù)工的，原本沒打算在縣城買房，但所在地房價(jià)漲的太快，買不起了，害怕連縣城都買不起就糟糕了，只好退而求其次，先去縣城買個(gè)窩占個(gè)坑。
第三，本市縣各個(gè)農(nóng)村的人，為了孩子上學(xué)，或者娶老婆，必須去城里買個(gè)房。
第四，外地投資客，有些是本市縣出去的人，有些是隔壁市縣的，看到一二三線房價(jià)上漲后，覺得市縣房價(jià)便宜，漲了賣掉，賺一票走人。
雖然每個(gè)人對當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲都誠惶誠恐，都懷疑以后誰來接盤？但當(dāng)市場失去理性時(shí)，手里有點(diǎn)余錢又不知道投資什么的時(shí)候，很多人都會(huì)被身邊的情緒所帶動(dòng)，奮不顧身的參與進(jìn)來。
買房永遠(yuǎn)都是買漲不買跌，之前不漲的時(shí)候，你以為再也不會(huì)漲了，有錢也不買房，等漲起來的時(shí)候，你又害怕再也買不到房了，沒錢也要買。
才開始上漲的地級市縣級市2018年房價(jià)繼續(xù)上漲，已經(jīng)是確定無疑的事。關(guān)鍵是能買嗎？這個(gè)要分別來看。
如果說自住或者改善，尤其是房價(jià)只有三四千塊的城市，問都不要問我，現(xiàn)在可以閉著眼睛買，別等到明年漲到六七千了再糾結(jié)。你也可以友情的提醒一下身邊親朋好友想買房沒買房的趕快買，如果是自住，借錢也要買，因?yàn)樗麄兊男畔⒈容^落后，現(xiàn)在沒漲不擔(dān)心不著急，等真漲起來了，都沖進(jìn)去跟風(fēng)買。
小城市雖然人不多，但相比農(nóng)村，以后依然是渴望脫離鄉(xiāng)村生活的小年輕的最后去處，以前男人娶老婆在老家蓋棟樓房就可以，現(xiàn)在不行了，必須在城里買房，我老家那好幾個(gè)單身漢，年近三十了還是光棍，沒有房子，又沒錢，哪個(gè)女孩會(huì)跟你。買不起一線，買二線省城，買不起二線買三線，最差也要到縣里到鎮(zhèn)上買套房吧。
如果說投資，你先算下賬吧，昨天我在知識星球上就跟他們算過了，如果現(xiàn)在房價(jià)是4000，買一套140的新三房，總價(jià)56萬，首付2成，12萬，貸款44萬，按首套利率上浮10%計(jì)算，月供2500元。買新房簽合同到交房入住有些要兩三年時(shí)間，這期間你是沒有租金收入的。
假如你買的這個(gè)新樓盤，一年時(shí)間漲到了6000，你的房子價(jià)值84萬，升值了28萬。你這套房子作為二手房賣出去，不滿2年，需要交納的稅費(fèi)，契稅是2.5萬，營業(yè)稅是4.7萬，個(gè)人所得稅是8400，加起來就是8萬的稅了，再加上中介費(fèi)2個(gè)點(diǎn)，就接近10萬的成本了。你如果想賣出去，盈利先得減去這10萬的成本，就剩下18萬，否則別人去買新房了。
但實(shí)際上，你沒有拿到房本，是賣不掉的，小城市拿房產(chǎn)證非常漫長，3年內(nèi)能拿到算是燒香拜佛了，所以浮盈也是賬面看著爽，除非是你們那里可以直接找開發(fā)商更名，用不著等到出房產(chǎn)證，就能成功轉(zhuǎn)讓出去。否則，你投資買新房就是個(gè)坑，因?yàn)槿曛?，小城市的行情早就到頭了，新房能賣的時(shí)候市場已經(jīng)掉頭向下，房子賣不賣的出去都說不好。
當(dāng)然，如果你愿意折騰，想著一年之內(nèi)賺幾萬塊就跑，也可以，那就買品質(zhì)比較好，交通學(xué)校配套都比較齊全的次新二手房，不過你買之前也要先打聽下當(dāng)?shù)乜h城，有沒有二手房市場，大家愿不愿意買二手房，別找不到接盤的就慘了。
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具體還有哪些小城市的房價(jià)尚未開漲，還能買的，你不要問我，全國六七百個(gè)城市，我也不知道那么多，想賺錢，自己勤快點(diǎn)去找，去打聽下。
我可以告訴你方法，去別的省份勞神勞力，可以到你熟悉的省看看，很多小城市，鏈家這種中介機(jī)構(gòu)是沒有鋪設(shè)下去的，要找成交數(shù)據(jù)，只能一個(gè)個(gè)查，比如打開當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)門戶網(wǎng)站，問幾個(gè)樓盤的開盤價(jià)格，從去年以來漲了多少，看下當(dāng)?shù)氐男侣剤?bào)道，論壇帖子，這才是最真實(shí)的。否則你看地方公布的官方成交均價(jià)，也會(huì)掌握不了行情，因?yàn)榫鶅r(jià)跟實(shí)際的價(jià)格相差太多了。
這次住建部提到的去庫存，是針對庫存較多的城市，需要大家自己查詢當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)官網(wǎng)的庫存數(shù)據(jù)，可參照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，庫存在12個(gè)月以上，尤其是18個(gè)月以上的，房價(jià)從2014年930以來，還沒有開漲，或者漲幅很小，比如20%以下的城市，二套首付只需要兩成三成四成的，買房還給購房補(bǔ)貼的都可算需要繼續(xù)去庫存的城市?；旧蠋齑娴陀?2個(gè)月的，算是庫存任務(wù)去了大半了，估計(jì)也漲了一輪了，而降到8個(gè)月以下的，就要調(diào)控了。
有些人留言說找不到庫存數(shù)據(jù)，找不到你想想辦法啊，每個(gè)城市統(tǒng)計(jì)房屋成交的主管部門不一樣，有的是房管局，有的是國土局，有的是住建局，你先搞清楚是哪個(gè)機(jī)構(gòu)在管，然后打電話去問一下新房的可售套數(shù)（就是庫存），以及去化周期，這些數(shù)據(jù)都是公開的，或者查查當(dāng)?shù)赜袥]有媒體，房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)公開過。
買房是大額投資，你不做點(diǎn)功課就沖進(jìn)去，經(jīng)常是要吃虧的。
我上文所有針對的，都是還沒有大漲過的城市，已經(jīng)大漲過了就算了，魚尾行情不吃也罷，具體漲多少還可以投資，我不方便公開給你意見，萬一錯(cuò)了你又得罵我，好人難做。所以只針對知識星球的用戶私下給建議。
