2017限購(gòu)年之環(huán)京亂象調(diào)查
從3月份涿州打響2017年環(huán)京限購(gòu)第一槍?zhuān)h(huán)京密集限購(gòu)潮就拉開(kāi)了序幕，環(huán)京50公里范圍基本形成了“限購(gòu)閉合圈”，隨著成交量的急劇收縮與價(jià)格的大幅下降，環(huán)京開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品去化和回款成了難題，本報(bào)記者實(shí)地探訪一個(gè)月，了解到眾多環(huán)京市場(chǎng)“亂象”。為了實(shí)現(xiàn)快速回款，房企們各顯神通，憑借一些獨(dú)特的“招數(shù)”，以規(guī)避政策影響，但其中也隱含著給購(gòu)房者帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
招式一 首付分期
近日，在涿州市鴻坤·理想爾灣售樓處，記者以購(gòu)房者身份對(duì)其進(jìn)行了考察，該項(xiàng)目均價(jià)約為1.7萬(wàn)元/平米，目前在售的主要是93平米的高層住宅產(chǎn)品。
在記者表示60多萬(wàn)的首付款短時(shí)間難以湊齊時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)提到，“我們這里有首付分期政策，您可以先付10%的首付，剩下的20%可以慢慢湊，2018年3月15日之前交上就行?！?
對(duì)于記者對(duì)墊付首付是否合規(guī)的疑問(wèn)，該置業(yè)顧問(wèn)表示，這個(gè)不用擔(dān)心，這是開(kāi)發(fā)商給墊付的資金，目的是給客戶(hù)充裕的籌集資金的時(shí)間，中間沒(méi)有任何利息。
招式二 沒(méi)資格也能先交錢(qián)
在天津某知名大盤(pán)售樓處，《華夏時(shí)報(bào)》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，來(lái)自北京、山西、河北的很多外地購(gòu)房者也在興致勃勃與銷(xiāo)售洽談。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，天津市購(gòu)房須滿(mǎn)足“非本市戶(hù)籍居民家庭在本市范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房的，需提供在本市3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅證明”的要求。
“沒(méi)有購(gòu)房資格，買(mǎi)不了你們的房子吧？”記者詢(xún)問(wèn)銷(xiāo)售。銷(xiāo)售迅速表示，我們這里可以“操作”這種情況。具體方法是：先交5萬(wàn)元定金，可以簽署《房屋預(yù)定合同》，后續(xù)不超過(guò)一個(gè)月之內(nèi)補(bǔ)齊全款，開(kāi)發(fā)商可開(kāi)具收款收據(jù)。等購(gòu)房人有了資格以后再行網(wǎng)簽，具體等待多久，就看購(gòu)房人多久能拿到資格，沒(méi)有期限限制，當(dāng)房屋建好后，購(gòu)房者也可收房入住。多名售樓人員還表示，這種情況已經(jīng)操作了很多。
而記者所看到的該項(xiàng)目《房屋預(yù)定合同》只有簡(jiǎn)單一頁(yè)，打印條款內(nèi)容主要對(duì)客戶(hù)付款延期責(zé)任及其他付款相關(guān)事宜做了約定，對(duì)于客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)方面的要求，并沒(méi)有打印條款或其他提示，僅在最后提出乙方須確定認(rèn)同《天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》條文。
某行業(yè)人士表示，如果屬實(shí)的話，這種情況是明顯違規(guī)的，購(gòu)房者將面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，支付全款后，在等待網(wǎng)簽的時(shí)間里，如果開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)，或者房?jī)r(jià)上漲開(kāi)發(fā)商反悔，抑或限購(gòu)政策再次變化增加年限等，購(gòu)房者都將陷入被動(dòng)的境地。北京格通律師事務(wù)所劉旭律師表示，根據(jù)合同法，若在明知道買(mǎi)房不具備簽約條件的情況下而收取購(gòu)房人全部房款，相當(dāng)于是一種變相融資的方式。
招式三 “幫”辦本地戶(hù)口
2017年6月9日，廊坊市發(fā)布了升級(jí)版的限購(gòu)政策，實(shí)行住房限購(gòu)的區(qū)域有廊坊市主城區(qū)(含廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、廊坊開(kāi)發(fā)區(qū))、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣、永清縣、霸州市和文安縣。文件規(guī)定非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭能夠提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的，限購(gòu)1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已經(jīng)擁有1套及以上住房，或者無(wú)法提供當(dāng)?shù)?年及以上社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明或納稅證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，暫停在當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)住房。
《華夏時(shí)報(bào)》記者致電廊坊北辰奧園項(xiàng)目，該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)表示，目前在售產(chǎn)品有150平米-160平米的洋房產(chǎn)品，四室兩廳兩衛(wèi)，價(jià)格在17000元-18000元/平米。
在記者詢(xún)問(wèn)自己不具備購(gòu)房資格能否買(mǎi)房時(shí)，該置業(yè)顧問(wèn)表示，前臺(tái)電話不方便說(shuō)，一會(huì)兒用私人電話聯(lián)系。
“最好的辦法是將你們的戶(hù)口落到廊坊，我們會(huì)幫您落到廊坊下轄的大城縣，這樣就可以在廊坊市區(qū)買(mǎi)房了”，該置業(yè)顧問(wèn)隨后告訴記者，“如果覺(jué)得您的戶(hù)口挪過(guò)來(lái)不方便，可以用父母的名字買(mǎi)?！倍k妥這一切的費(fèi)用是25000元。
招式四 “買(mǎi)”購(gòu)房資格
除廊坊外，張家口的懷來(lái)也增加了外地購(gòu)房者的社保要求。2017年12月8日，懷來(lái)縣發(fā)布了《懷來(lái)縣人民政府關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的實(shí)施意見(jiàn)（試行）》，非本縣戶(hù)籍居民在懷來(lái)創(chuàng)業(yè)、經(jīng)辦企業(yè)及外來(lái)務(wù)工的人員在該縣無(wú)住房且滿(mǎn)足下列條件的，簽訂勞動(dòng)合同2年以上、繳納社會(huì)保險(xiǎn)1年以上，有繳納稅收等證明，限購(gòu)1套住房；已擁有1套住房，或不能滿(mǎn)足約束性條件的，暫停在懷來(lái)縣購(gòu)房。
但該項(xiàng)政策也被開(kāi)發(fā)商找到了規(guī)避之法。對(duì)于不具備1年社會(huì)保險(xiǎn)和繳納稅收條件的外地購(gòu)房者，懷來(lái)觀瀾墅的置業(yè)顧問(wèn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“交3萬(wàn)塊錢(qián)就可以獲得購(gòu)房資格，我們對(duì)外說(shuō)買(mǎi)的是補(bǔ)繳社保，其實(shí)買(mǎi)的是購(gòu)房資格，就是說(shuō)有人給你辦這個(gè)事去了，兩個(gè)月左右可以下來(lái)。你們只要出房款和手續(xù)費(fèi)用就行，具體由我們來(lái)操作?！?
對(duì)于在懷來(lái)已有1套住房，被“限購(gòu)”住的外地戶(hù)籍的購(gòu)房者，觀瀾墅也有“破解”之法。該置業(yè)顧問(wèn)表示，如果客戶(hù)付全款的話，可以額外交5萬(wàn)元的費(fèi)用，這五萬(wàn)元大部分會(huì)返還給購(gòu)房者，每個(gè)月返還約3800元，然后每月從里面扣除約9元的個(gè)人所得稅，13個(gè)月之后即可滿(mǎn)足社保及納稅的條件，到時(shí)候再簽定購(gòu)房合同。
招式五 運(yùn)作“假離婚”
在涿州市鴻坤·理想爾灣，置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，如果是購(gòu)買(mǎi)二套房的話，他們可以通過(guò)“運(yùn)作”變成首套房，首付就可以由50%降成30%。如果首套房在一個(gè)人名下，購(gòu)房者需要辦理一下“假離婚”，將房產(chǎn)公正給夫妻一方，再用另一方的名字購(gòu)買(mǎi)二套房，資質(zhì)審核時(shí)就是首套房，首付就變成了30%。
如果首套房寫(xiě)了夫妻雙方的名字，就需要辦理一個(gè)真的離婚手續(xù)，也是把房產(chǎn)放到夫妻一方名下，二套房用另一方的名字購(gòu)買(mǎi)，首付也算30%。貸款辦完之后就可以復(fù)婚。該項(xiàng)目表示，可以“代辦”此項(xiàng)業(yè)務(wù)。
觀瀾墅的置業(yè)顧問(wèn)也告訴記者，如果外地購(gòu)房者在懷來(lái)已經(jīng)有了一套房子，可以通過(guò)“假離婚”的方式獲得購(gòu)房資格?！安挥米呙裾?，在大街上找一個(gè)辦假證的人，辦一個(gè)假的離婚證件。夫妻將上一套房子過(guò)戶(hù)到一個(gè)人的名下，用另一個(gè)人的名字，就能購(gòu)買(mǎi)觀瀾墅的房子了?！表?xiàng)目表示，也可以幫忙代辦。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，這些曲線購(gòu)房做法的頻繁出現(xiàn)，說(shuō)明各類(lèi)違規(guī)交易還是很多，如果市場(chǎng)變化不大，風(fēng)險(xiǎn)可能還不會(huì)擴(kuò)大，但如果后續(xù)政策調(diào)整，或者房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲或大跌，違規(guī)交易背后就會(huì)出現(xiàn)很多糾紛。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，有的樓盤(pán)前期會(huì)宣傳首付分期的政策，剩余部分分期免息付款。但也有開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)變動(dòng)，承諾的免息后期又收取利息，或者項(xiàng)目漲價(jià)后，開(kāi)發(fā)商臨時(shí)加價(jià)的情況。再比如代繳社保方面，如果說(shuō)開(kāi)始承諾是交三年就可以購(gòu)房，但如果三年以后社保繳納條件發(fā)生變動(dòng)，導(dǎo)致網(wǎng)簽無(wú)法完成，這個(gè)時(shí)候的責(zé)任問(wèn)題的界定也是很難的。
