第一太平戴維斯：今年北京整體房?jī)r(jià)有望繼續(xù)回落
《第一太平戴維斯2017年第四季度華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”)發(fā)布會(huì)在京舉辦，第一太平戴維斯華北區(qū)新任董事長(zhǎng)Anthony McQuade(麥安東)出席并致辭。本次發(fā)布會(huì)就華北地區(qū)物業(yè)市場(chǎng)2017年第四季度進(jìn)行回顧，并對(duì)2018年的市場(chǎng)走勢(shì)做出預(yù)測(cè)。
該報(bào)告內(nèi)容顯示，2017年第四季度，全市甲級(jí)辦公租賃需求保持旺盛；北京住宅租賃市場(chǎng)家庭租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)；北京零售市場(chǎng)在伴隨消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)下，零售商在“新零售”浪潮下品牌線上線下融合趨勢(shì)將更加明顯；北京銷售與投資市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)2018年內(nèi)資機(jī)構(gòu)投資者收購(gòu)目標(biāo)將會(huì)更加多元化；而部分二線城市(天津、大連、沈陽)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)仍將面臨大規(guī)模的新增供給，預(yù)計(jì)將推高整體空置率。其中，隨著土地供應(yīng)向自主型商品住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)”等新型住宅用地傾斜，在住宅銷售整體市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)滿足剛需階層的中小戶型成交占比有望進(jìn)一步提升，而全市整體房?jī)r(jià)在2018年有望繼續(xù)企穩(wěn)回落。
北京地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目供應(yīng)充足 帶動(dòng)租賃需求增長(zhǎng)
該報(bào)告分析指出，2017年第四季度北京甲級(jí)寫字樓共有五個(gè)新項(xiàng)目竣工交付，為市場(chǎng)帶來45.3萬平方米辦公面積，將北京全市甲級(jí)寫字樓存量增至1,074萬平方米(含自用面積)。第四季度，全市甲級(jí)辦公租賃需求保持旺盛，在新項(xiàng)目入市的帶動(dòng)下，租賃需求得到釋放。然而，麗澤商務(wù)區(qū)首批項(xiàng)目的集中入市，帶動(dòng)全市空置率水平環(huán)比上升2.0個(gè)百分點(diǎn)至7.6%，同比亦上升2.0個(gè)百分點(diǎn)。鑒于活躍的市場(chǎng)需求，全市甲級(jí)辦公樓平均租金指數(shù)繼續(xù)回升，環(huán)比和同比分別上漲1.3%和1.1%。
全市平均租金達(dá)到人民幣每平方米每月340.0元。2018年第一季度，預(yù)計(jì)北京全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有2個(gè)新增項(xiàng)目入市，分別為位于三元橋的中融信托廣場(chǎng)和位于望京的中航資本大廈。
對(duì)于2018年，該報(bào)告分析指出北京全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將有近200萬平方米的新增供應(yīng)，將繼續(xù)推高全市整體空置率，全市平均租金面臨下行壓力。為應(yīng)對(duì)壓力，部分業(yè)主選擇調(diào)整交付時(shí)間，避免供應(yīng)集中入市所帶來的直接競(jìng)爭(zhēng)。
值得關(guān)注的是，CBD核心區(qū)及麗澤商務(wù)區(qū)將成為市場(chǎng)新增供應(yīng)的最主要來源，加之在北京市政府外遷通州的帶動(dòng)效應(yīng)下，將加快北京辦公市場(chǎng)新格局的形成。由于核心區(qū)域空置有限以及租金居高不下，有擴(kuò)張需求的客戶將選址范圍擴(kuò)大至望京、亞奧等非核心區(qū)域，部分租金預(yù)算有限的租戶選擇落戶豐臺(tái)科技園、上地等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，隨著更多租戶的聚集，將加速當(dāng)?shù)厣虅?wù)氛圍的成熟，未來北京寫字樓市場(chǎng)將更加多元化。
而在北京商業(yè)零售市場(chǎng)，2017年1-11月，北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額錄得10,473.8億元，同比上升5.7%。網(wǎng)絡(luò)零售額繼續(xù)展現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)勢(shì)頭，同比增幅達(dá)11.6%至2,054.5億元，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)19.6%。2017年第四季度，北京商業(yè)零售市場(chǎng)共迎來4個(gè)新增商業(yè)項(xiàng)目的入市，共帶來699,400平方米的新增供應(yīng)。
高端住宅租賃市場(chǎng)需求旺盛 未來增長(zhǎng)動(dòng)力明顯
在北京住宅租賃市場(chǎng)中，2017年第四季度，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)迎來兩個(gè)新增項(xiàng)目：位于王府井的東方君悅大酒店推出了剩余改造的50套服務(wù)式公寓單元，以及位于CBD國(guó)貿(mào)區(qū)域的中國(guó)大飯店推出全新酒店公寓——中國(guó)大飯店公館，合計(jì)69套公寓。盡管有新增項(xiàng)目入市，活躍的租賃需求仍帶動(dòng)全市服務(wù)式公寓整體入住率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至87.6%，且較去年同期上漲2.7個(gè)百分點(diǎn)。第四季度，全市服務(wù)式公寓租金環(huán)比上升3.1%為人民幣每平方米每月229.8元，同比上漲7.3%。受國(guó)內(nèi)租戶旺盛需求拉動(dòng)，第四季度，高端公寓平均租金環(huán)比小幅上升3.0%至人民幣每平方米每月161.8元，同比上升4.9%。盡管外籍家庭占比有所減弱，但來自國(guó)內(nèi)家庭的租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)，且承租能力較高，促使別墅租金環(huán)比增長(zhǎng)0.7%為至人民幣每平方米每月122.2元，同比上漲3.7%。
報(bào)告分析到，2018年第一季度，預(yù)計(jì)無新服務(wù)式公寓項(xiàng)目入市。在供應(yīng)有限、需求旺盛的情況下，服務(wù)式公寓和小業(yè)主公寓業(yè)主將抱持更高的租金預(yù)期，未來租金仍有進(jìn)一步上升的動(dòng)力。隨著政府繼續(xù)加大對(duì)住宅租賃市場(chǎng)的政策支持，未來會(huì)有更多開發(fā)商布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，以擴(kuò)大規(guī)模搶占市場(chǎng)份額。長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的多元化將為住宅租賃市場(chǎng)帶來更多活力，促使物業(yè)及服務(wù)品質(zhì)的提升。同時(shí)，機(jī)構(gòu)投資者和銀行也積極投身租賃市場(chǎng)，例如機(jī)構(gòu)投資者加大對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的投資，銀行為企業(yè)和租戶提供融資和租賃金融服務(wù)等。這些新興力量的加入將帶動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的加速發(fā)展以及推動(dòng)行業(yè)對(duì)長(zhǎng)租公寓盈利模式的探索。
受限價(jià)房共產(chǎn)房等限政影響 商品住宅持續(xù)低迷
該報(bào)告還分析，北京住宅銷售市場(chǎng)一手住宅整體市場(chǎng)截至四季度，北京市房地產(chǎn)新開工、施工及竣工面積增速不同程度下滑，導(dǎo)致市場(chǎng)供應(yīng)量較去年同期有所下降。第四季度，一手住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)為47.7萬平方米，環(huán)比、同比分別下降26.1%及15.1%。一手住宅成交量為55.3萬平方米，環(huán)比微漲0.6%，同比下降50.9%。一手住宅價(jià)格指數(shù)與上季度持平。一手住宅高端市場(chǎng)自三季度以來，高端項(xiàng)目的預(yù)售限制有所放松，使得市場(chǎng)購(gòu)買力得到釋放。共有6個(gè)高端公寓項(xiàng)目和3個(gè)別墅項(xiàng)目取得預(yù)售證(包括老盤新推)，分別為市場(chǎng)帶來447套和51套新增供應(yīng)。高端公寓和別墅成交均價(jià)分別為人民幣每平方米90,300元和人民幣每平方米68,050元，環(huán)比分別上升2.1%和1.9%。四季度，北京土地市場(chǎng)共計(jì)成交住宅及混合類用地22宗，其中自住型商品住房用地2宗，共有產(chǎn)權(quán)住房用地8宗，“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”用地12宗。
報(bào)告還預(yù)計(jì)未來限價(jià)房、共有產(chǎn)權(quán)住房及自住型商品房用地仍會(huì)是北京土地市場(chǎng)的主流。 數(shù)據(jù)顯示，2017年前11個(gè)月，北京市商品住宅新開工、施工及竣工面積同比分別下降6.9%、10.1%及55.9%，建設(shè)進(jìn)程明顯放緩。同時(shí)，近期政府頒布的“停工令”也會(huì)影響在建房地產(chǎn)工程進(jìn)度，導(dǎo)致部分項(xiàng)目工期延期。受此影響，2018年一季度北京商品住宅供應(yīng)量預(yù)計(jì)將有所下降。在政府堅(jiān)持調(diào)控政策不放松的前提下，住宅市場(chǎng)整體成交規(guī)模將會(huì)有所縮減。
報(bào)告分析認(rèn)為，2017年上半年，北京對(duì)高端項(xiàng)目的預(yù)售許可證采取嚴(yán)格的監(jiān)管措施，使得市場(chǎng)上的高端住宅供應(yīng)受到抑制，成交也表現(xiàn)低迷。下半年監(jiān)管有所放寬，高端住宅的市場(chǎng)需求得到部分釋放，成交量、成交均價(jià)出現(xiàn)攀升態(tài)勢(shì)。未來，在調(diào)控政策的影響下，高端住宅市場(chǎng)的成交預(yù)計(jì)將以改善型產(chǎn)品為主，而改善型購(gòu)房需求也將進(jìn)一步成為高端住宅市場(chǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。2017年全年，北京市政府著力推動(dòng)土地市場(chǎng)供給，土地成交量達(dá)1,380萬平方米，總成交金額為人民幣2,796億元，分別為去年的2.3倍及3.3倍。
