樓市分化時代 去三四線城市買房的人醒醒吧！
不可否認，2017年中國房地產(chǎn)的這輪“強勢去庫存”史無前例。政府去杠桿，百姓加杠桿，移花接木，堪稱完美。
本來三四線城市可以成為中國安居樂業(yè)的最后一方凈土，然而今年也跟著一線二線玩起了房價游戲。
結(jié)果老大老二發(fā)現(xiàn)情況不妙，提前剎了車，但他倆卻因為“底盤太高”，飄了起來~
有些“專家”說，三四線房價飆漲的邏輯主要在于需求隨著調(diào)控從一線到二線再到三四線的溢出效應。
那么今年貧困縣的房價翻番又怎么解釋？再溢也不可能溢到貧困縣吧。除非大批的年輕人選擇提前回家養(yǎng)老。
三四線城市房價飄起來后，背后接盤的卻是收入不高，承受風險能力很差的老百姓。
聽了大家的故事后，感慨頗多，所以覺得做一期文章，幫助大家看清三四線城市房價瘋狂背后的本質(zhì)，在三四線城市置業(yè)有一個更好的選擇。
1
奇怪的房價
大家有沒有發(fā)現(xiàn)，2017年后中國三四線的房價很奇怪。就是房價先漲起來，然后才有了交易量。
這也就是說，房子在交易量低迷的情況下，房價竟然暴漲了。這完全不符合“供需關(guān)系”的市場經(jīng)濟規(guī)律。
其實換個層面也很好解釋，因為中國房地產(chǎn)市場并不能稱作是真正意義的完全交易市場。
就像之前有人問任老，中國的房價會暴跌嗎？任老說：“在中國，不讓你買房，也不讓你賣房，都不讓你交易了，還跌個屁啊，別的國家做不到，我們就可以。”
所以三四線房價瘋漲的起因是莊家故意把價格抬高，制造上漲預期吸引散戶入場，然后擊鼓傳花，一棒接一棒的傳下去。
至于用什么手段拉高的，很簡單，棚改。
這里，大家要留意一個詞，叫做“棚改貨幣化安置”。
以往，政府拆掉棚戶區(qū)，會給你換一套安置房，這叫“實物安置”；而現(xiàn)在，都流行給你一筆補償款，你自個兒拿去買房吧。
貨幣化安置的比例，在一二線城市中大約只有20%，但在三四線城市已高達80%。至于今年房價飆升的典型三線城市蕪湖，“貨幣化安置”的比例是100%！
這筆錢可不是個小數(shù)字，那么政府從哪搞到這么多錢？
這背后，又有央媽的貢獻。在2014年年底的時候，央媽大筆一揮，在國開行等金融機構(gòu)中，搞出了一個叫PSL的東西來幫地方政府推進棚改。
PSL，中文名應該叫“抵押補充貸款”。你別管他名字有多洋氣，實質(zhì)就是一種期限長、利率低的貸款。
大家都知道，影響房價的短期因素，其實是貨幣。如今央媽正在不斷收緊貨幣，但是通過這個PSL，依然可以給地產(chǎn)市場送錢。
這錢有多少？，截止 2016 年末， 央行PSL 余額為20526 億。
換句話說，兩年來，央行為房地產(chǎn)市場定向放水2萬億，而且主要都流向了三四線城市。
然后你就看到，在一二線城市普遍限購、限貸、限售、限價，資金鎖死的同時，三四線城市的房價水位漸漸抬高，領漲了今年樓市的下半場。
其中漲得最多的三四線城市所在的省份是山東，例如威海、膠州、濰坊、臨沂等城市。
原因也很簡單。因為山東省已經(jīng)連續(xù)3年，蟬聯(lián)棚戶區(qū)改造任務的全國冠軍了。
記得在當初7，8月份，三四線城市漲勢最猛的時候，有位粉絲咨詢我說：“保定的房價已經(jīng)漲到2萬了，再不買可能還會漲，就再也沒有機會上車了！”
我當時送給他一句話，“保定，作為一個工業(yè)起家的城市，現(xiàn)在還在環(huán)保大潮中風雨搖擺，憑什么支撐這么高的房價？憑愛嗎？”
2
滿滿的愛
可能這份愛，只有三四線城市的人才能真正的體會到。
“棚改貨幣化安置”自啟動以來，仿佛一夜之間很多人都成為了被親戚羨慕的拆遷戶。但實際上是，有些三四線城市的拆遷戶可真笑不出來。
再拿保定舉例子，保定旁邊有一個清苑縣（現(xiàn)保定清苑區(qū)），經(jīng)過這輪大漲后，房價從7k飆升到1萬左右，但是人均工資水平僅在3000左右。按照100平米的房子算，購房成本直接增加了30萬，購房平均時長足足拉升了10年…
是不是貨幣化安置補給的拆遷費又送進去了？
更令人感慨的是，有的縣城農(nóng)村宅基地不準建房不準翻蓋。不想挪窩的老人和換不起房子的中年人只能選擇城中新蓋的商品房，且低樓層買不起，只能去沒有電梯的高樓層。未來的生活你可以想象一下。
所以表面看，拆遷完成以后，新房子都有人住了，老城區(qū)和農(nóng)村改建成商業(yè)用地風景區(qū)了。城市一派新氣象，人人贊不絕口。
實際上，原本不打算換房的中老年人也不得已把積蓄搭進了房市，空房有了接盤俠，政府就完成了去庫存的任務，業(yè)績也就做出來了。
其實所謂“棚改”，我總結(jié)的話就是：沒有需求，我就硬硬給你制造出一些需求出來，好為市場去庫存，而去庫存又是為了趕快固定超發(fā)的貨幣，并且準備在全球性金融危機來臨前消滅掉這些超發(fā)的貨幣。
上面冠冕堂皇，下面竭澤而漁。
那么，這份愛你能受得住嗎？
3
為何如此瘋狂？
之前和朋友討論這個話題的時候，他反駁我說：“這輪三四線上漲瘋狂的程度已經(jīng)遠超預期，絕非只有棚改和政府拉升房價這么簡單?！边@話我同意。
要知道在化學里面，一個公式要想快速發(fā)生反應，務必是要加入催化劑的。房產(chǎn)市場同理，三四線房價上漲的催化劑其實就是所謂的“有錢人”。
而且這個“有錢人”分為兩類，一類是“真有錢人”，另一類是“真有房人”。
“真有錢人”不必多說。對于那些人均工資3，4千的三四線城市來講，手上可以拿出錢來買房的人大部分是有些積蓄的小生意老板。
隨著房價上漲，這部分人把所有流動資金投進了樓市，因為對于三四線城市，投資產(chǎn)品少之又少，而且大漲的機會更是屈指可數(shù)。所以，話不多說，一頓買買買，至于泡不泡沫，反正生意伙伴老王買了。
而“真有房人”，可以用“南京萬人搶房事件”說明白，而且這里務必要提一下。（畢竟1.2萬人寒風中夾著全款買房，這種事情歷史上少見。）
有人問，咋那么有錢呢？動不動就是500～1000萬的，而且還是在限貸限購的情況下。剛需是不可能掏出這么多錢的，能出的起這么多錢的早就付首付買房了，誰還會拖到今天。
這里面就要引入兩個概念，第一個概念是有房人士，第二個概念是住房抵押貸款。
我們知道，從01年開始，住房市場開始飛速發(fā)展，到17年已經(jīng)歷經(jīng)了16年的時間，里面有多少人，當初只是買1~2套房，有的是為了結(jié)婚用，有的是買了改善房。
但是這些房產(chǎn)，如今價值都上漲10~15倍，當初看起來如天文數(shù)字的貸款，如今只是毛毛雨，你能想象一個500萬的房子，里面只掛了幾萬元的貸款嗎。
那么再引入第二個概念，住房抵押貸款，這批人看中了新房的套利機會，但是手里沒有現(xiàn)金，怎么辦，火速還清老房子的貸款，然后去銀行做抵押，這個抵押率是多少呢，6~7成。
也就是說一個500萬的老房子，能貸出來300~350萬元現(xiàn)金，貸款第一年還只需要付利息，不需要還本金。這樣的房子弄2套去做抵押，那就是600-700萬現(xiàn)金！
這個時候去搶新房啊，越大越好，越大賺的越多，先押600萬現(xiàn)金在銀行卡里，然后去搖號搶房，500萬的房子直接搶，只要搶到，轉(zhuǎn)手就能賺100~150萬，何樂而不為呢，膽子大一點1000萬的房子都敢搶。
其實，01年到14年買房的人，基本上都有這個能力玩這一套把戲，換句話說，在手里幾乎沒有現(xiàn)金的情況下，南京有1套房，就敢去搶300~500萬的房子，有2套房，1000萬的都敢去搶，完全是空手套白狼的游戲，無風險套利。
這就是南京萬人全款搶新房的幕后故事。
總的來說，萬人全款搶房，里面真正有全款的人很少，大部分都是通過抵押貸款從銀行套錢出來。而這萬人里，是首套剛需的不是很少，是幾乎沒有，大部分都是用父母甚至爺爺奶奶的身份去購買的，純粹是炒房。
這個道理同樣適用于三四線城市。在房價上漲的情勢下，一二線的一部分人用已有的房子去銀行做抵押，然后投機在市場上購進新房賣出套利。只不過同樣的把戲用錯了場景，那么結(jié)果可想而知。
4
瘋狂的結(jié)局
有人說，對于大多數(shù)三四線民眾來說，房價的漲跌也不重要，因為大多數(shù)都只會買一套房，在房價大周期下，你的房子漲了，其它房子也漲了，你的房子降了，其它房子也降了。我不明白，這個是什么道理。
“房價漲跌，在于杠桿”。而什么叫杠桿呢？
就是我看到一個東西投資一塊錢，能夠賺兩塊錢，我有一萬塊，能夠賺兩萬，但我覺得這個東西發(fā)展?jié)摿薮?，我就拿十萬塊錢去借了一百萬，然后本來只能賺二十萬的，現(xiàn)在就能賺兩百萬，聽起來是不是美滋滋？但這是在上漲的情況下。
杠桿增大了收益，也增大了風險，也是十萬塊錢，沒有杠桿，虧本了你只需要虧五萬塊錢；因為杠桿，現(xiàn)在你可能要虧五十萬。
本金沒了大不了重頭再來，但突然就負債幾十萬對于大多數(shù)人來說還是很難接受的。
就例如棚改這個事兒，以前回遷還可以保證你在原地有原來的面積可住。
現(xiàn)在是另買新房要一萬一平，而且是大套間每間一百平以上，而你的平房老屋只有二十平，每平補你八千元，你還得負債八十多萬才能有個住的地方，你說你一個中老年人，月入四千，掏完棺材本還得欠人家?guī)资f，這還怎么生活？
5
三四線的未來
再來看中國房地產(chǎn)市場。截止目前為止，一二線和部分三四線任務完成的不錯，去庫存效果顯著。
年中漲起來的一部分三四線城市有些現(xiàn)在已經(jīng)開始回落。但是還有部分三四線城市和縣城還存在大量庫存。
所以，2018年，這些城市和縣城還將繼續(xù)把擊鼓傳花的游戲玩下去。至于是哪些城市，太多也說不完。
但子木會給你以下幾點建議：
1.“棚改貨幣化安置”，只是短期內(nèi)急劇釋放了剛性住房需求。棚改規(guī)模越大，地方房價泡沫越大。棚改透支的是未來幾十年的居民勞動力。
2.“人口凈流出”這個指標，對于三四線城市來講是致命的。拿哈市來講，雖然現(xiàn)在房價還在漲，但是人口還是在不斷地向一二線大城市遷移。如果你所處的三四線城市房價還在上漲，現(xiàn)在入場，未來降價都未必能夠賣的出去。所以大家還是要理性分析，看下自己所在城市的具體情況。
3.一定要明白“不賺最后一個銅板”的道理。在這些城市房子比較多的朋友，不妨在高位拋出一兩套，去一二線城市上車。相信后者的增值潛力，大概率會超過前者。
5.如果你所處的三四線城市或者縣城還沒有開始漲價，是剛需的話就盡快上車吧，畢竟結(jié)婚娶媳婦兒，房子是基礎。
6.至于還想在這些三四線城市搞房產(chǎn)投資的朋友，省省吧，不妨把錢放進一二線，給中國百姓安居樂業(yè)最后的凈土留個機會吧。
