地產(chǎn)商借PPP彎道超車 模式由造城發(fā)展到軌道物業(yè)
樓市下半場(chǎng)，開拓藍(lán)海成為房企搶占制高點(diǎn)的不二選擇。在城鎮(zhèn)化浪潮和國家政策支持下，PPP時(shí)代已經(jīng)到來。近日，財(cái)政部部長肖捷給出的數(shù)據(jù)顯示，到2016年底，中國PPP綜合信息平臺(tái)入庫項(xiàng)目11260個(gè)，總投資13.5萬億元。與年初相比，無論是數(shù)量還是投資規(guī)模都增長了4倍多。
不但萬科、綠地、華夏 幸福等大型房企，正在積極推進(jìn)PPP模式領(lǐng)域的探索和創(chuàng)新。近日，中南建設(shè)等中小房企也紛紛發(fā)布了PPP計(jì)劃。未來，或許有更多房企借助PPP項(xiàng)目成為新的千億巨頭。
房企借PPP彎道超車
PPP項(xiàng)目，即政府與私人組織合作建設(shè)的城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括市政工程、交通運(yùn)輸、城鎮(zhèn)綜合開發(fā)等。在國家推進(jìn)PPP項(xiàng)目的大背景下，不少城市展開積極試點(diǎn)。近日，廣州市政府就發(fā)布了首批28個(gè)PPP試點(diǎn)項(xiàng)目，涉及投資額超2100億元。
克 而瑞一份報(bào)告顯示，在未來五年，我國每年應(yīng)該有逾十萬億的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求，其中10%到15%會(huì)采取PPP模式。以此計(jì)算，未來十年P(guān)PP市場(chǎng)將超過十萬億元。
目前房企介入最多的PPP模式中，有華夏 幸福、碧桂園為代表的產(chǎn)業(yè)園、小鎮(zhèn)模式，還有以綠地、萬科為首的軌道物業(yè)模式，以及在舊城改造、棚戶改造、養(yǎng)老醫(yī)療等領(lǐng)域參與PPP項(xiàng)目，部分房企更是多種模式推進(jìn)，未來這部分房企很可能借助PPP項(xiàng)目進(jìn)行彎道超車。
除體量龐大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)類PPP項(xiàng)目外，醫(yī)療養(yǎng)老項(xiàng)目也受到一部分房企的喜愛。近日，中南建設(shè)在濟(jì)寧市開啟首個(gè)養(yǎng)老PPP項(xiàng)目。去年11月，萬科成為深圳首家公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)PPP試點(diǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營合作方。
“不管是哪種模式，主要還是看企業(yè)自己優(yōu)勢(shì)與項(xiàng)目的匹配度。比如有一級(jí)土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，做舊改會(huì)更占優(yōu)勢(shì)。在商業(yè)運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，更擅長做小鎮(zhèn)開發(fā)等等?！笨?而瑞分析師沈曉玲告訴記者。
PPP項(xiàng)目已經(jīng)成為部分房企的重要盈利點(diǎn)?？?而瑞報(bào)告顯示，中鐵建全年P(guān)PP項(xiàng)目為企業(yè)貢獻(xiàn)了近2000億元合同銷售。因?yàn)閷?duì)PPP項(xiàng)目有信心，綠地也表示，將打造與中國建筑、中國鐵建等央企齊名的“中綠建”，到2020年實(shí)現(xiàn)4000億元的年銷售目標(biāo)。
造城造鎮(zhèn)攻略
在房企參與的諸多PPP模式中，產(chǎn)業(yè)園與小鎮(zhèn)項(xiàng)目，成為眼下房企最熱衷的模式。
據(jù)沈曉玲介紹，國內(nèi)PPP項(xiàng)目，主要采取“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的模式，房企可通過業(yè)務(wù)外包、特許經(jīng)營和完全私有化參與PPP。如華夏 幸福的產(chǎn)業(yè)園區(qū)PPP項(xiàng)目模式值得借鑒。
在園區(qū)建設(shè)期，一級(jí)土地開發(fā)的土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)招商服務(wù)等均由華夏 幸福先行墊付，政府在這個(gè)時(shí)期不出資，但會(huì)高度支持園區(qū)建設(shè)。等到園區(qū)售地、產(chǎn)生稅收后，政府通過多種方式將資金返還給華夏 幸福。
依靠與政府良好的合作關(guān)系，華夏 幸福不斷在園區(qū)內(nèi)乃至城市周邊獲取大量土地。此外，通過住宅銷售，以及當(dāng)?shù)卣亩囗?xiàng)支持，擴(kuò)張的速度驚人。華夏 幸福在京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、珠三角的多點(diǎn)布局，實(shí)現(xiàn)業(yè)績爆發(fā)。
華夏 幸福公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，華夏 幸福共實(shí)現(xiàn)銷售額1203.25億元，其中產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)建設(shè)核心及配套業(yè)務(wù)銷售額901.24億元，比去年同期上漲51.95%。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)之外，小鎮(zhèn)開發(fā)也是PPP的熱點(diǎn)。由于國家計(jì)劃到2020年培育1000個(gè)特色小鎮(zhèn)，碧桂園、綠城等多家房企也開始主攻特色小鎮(zhèn)。目前特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目的政企合作PPP模式類型主要分為外包類、特許經(jīng)營類及私有化類。
近日，美好置業(yè)、南山控股、云南旅游等中小型上市公司也披露了涉足小鎮(zhèn)建設(shè)的計(jì)劃，其中一部分選擇與大央企合作。云南旅游與華僑城合作，美好置業(yè)則引進(jìn)華潤置地等知名企業(yè)。
“特色小鎮(zhèn)如果走向了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式，變成在鄉(xiāng)里賣房子，這是悲哀，也值得警惕?！眹野l(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心研究員馮奎表示，用PPP模式來開發(fā)小鎮(zhèn)，需要綜合運(yùn)用各類投融資模式。如果目標(biāo)正確，方法正確，小企業(yè)照樣可以玩轉(zhuǎn)較大的PPP項(xiàng)目。如果低水平地盲目介入，將會(huì)破壞特色小鎮(zhèn)。
軌道物業(yè)契機(jī)
除了造城造鎮(zhèn)，“地鐵+物業(yè)”也是房企參與PPP的另一方式。萬科高級(jí)副總裁譚華杰此前甚至高度評(píng)價(jià)稱，沿軌道交通拓展的城市新區(qū)，是未來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)，“是一個(gè)劃時(shí)代的機(jī)遇，可以和1998年的房改相比”。
深圳地鐵集團(tuán)與萬科的組合，有望成為PPP模式的建設(shè)標(biāo)桿。此前，萬科參與過深鐵紅樹灣物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，萬科獲得49%的權(quán)益分成，但不獲得項(xiàng)目用地權(quán)利。萬科還與重慶交投、中軌集團(tuán)、東莞軌道簽訂了合作備忘錄，探索軌道物業(yè)建設(shè)。
馮奎坦言，房企從事軌道物業(yè)開發(fā)的主要問題是，軌道物業(yè)極其復(fù)雜，涉及路網(wǎng)規(guī)劃、土地使用等等問題，一般房企在技術(shù)上較難突破。不過，也有一部分建筑施工能力較強(qiáng)的房企有望突破。
3月初，中國鐵建聯(lián)合體中標(biāo)60億元的廣州北站PPP項(xiàng)目。而在剛剛過去的2月份，中鐵建和呼和浩特市達(dá)成軌道交通2號(hào)線一期工程的合作，投資額193億元。
收編了多家建筑工程類企業(yè)的綠地，去年更是成功中標(biāo)包括南京地鐵5號(hào)線、寧波杭州灣新區(qū)等8個(gè)PPP項(xiàng)目，覆蓋5省9市，涉及地鐵、高速、城市公園、片區(qū)開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域。在軌道交通建設(shè)中，綠地與地鐵集團(tuán)組成項(xiàng)目公司進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，綠地則獲得土地權(quán)益進(jìn)行二級(jí)開發(fā)。
其中，南京地鐵5號(hào)線采取的是“項(xiàng)目投融資建設(shè)+施工總承包+運(yùn)營”的PPP模式合作建設(shè)，這也是綠地目前為止首個(gè)落地的軌道PPP項(xiàng)目。該P(yáng)PP項(xiàng)目公司，就是由綠地和上海隧道工程有限公司聯(lián)合體組成，共同操作項(xiàng)目投融資、建設(shè)、運(yùn)營管理等。
PPP探索資產(chǎn)證券化
房企以PPP模式參與園區(qū)、小鎮(zhèn)開發(fā)，還有望在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)招商后獲得投資額分成。不過，要撬動(dòng)龐大的PPP項(xiàng)目，還需要更多的資金來源參與。
目前有不少金融機(jī)構(gòu)參與設(shè)立專項(xiàng)基金，如平安銀行、中信銀行、招商銀行。此前，建行總行、綠地牽頭發(fā)起成立了國內(nèi)首支千億規(guī)模的“中國城市軌道交通PPP產(chǎn)業(yè)基金”。此外，在中信汕頭濱海新城項(xiàng)目，除政府主導(dǎo)開發(fā)權(quán)之外，中信也設(shè)立了運(yùn)營基金。
PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化正在加速。3月10日，華夏 幸福公告稱，取得上海證券交易所無異議函，成為首批獲準(zhǔn)發(fā)行的四單PPP資產(chǎn)支持證券之一，也是唯一一單園區(qū)PPP項(xiàng)目資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。該項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模7.06億元，總期限為6年。
廣發(fā)證券一名分析師表示，PPP資產(chǎn)支持證券化項(xiàng)目在國家層面的推進(jìn)，為華夏 幸福后續(xù)發(fā)展打開了一條新的融資渠道。而此單PPP資產(chǎn)證券化或許只是開始，未來其將在其他園區(qū)內(nèi)高效復(fù)制這種模式。
“PPP項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化案例還很少?！瘪T奎表示，到2017年底，預(yù)計(jì)有更多的PPP資產(chǎn)證券化項(xiàng)目獲得受理。真正的大發(fā)展，需要看中國PPP項(xiàng)目總體的數(shù)量增長、質(zhì)量提升情況，可能會(huì)在三年后。不過，業(yè)內(nèi)人士也提醒，PPP在中國還處于探索階段，項(xiàng)目的規(guī)范實(shí)施和風(fēng)險(xiǎn)防范尚不健全。
