“淘金”三四線城市 房企需慎判競(jìng)爭(zhēng)格局和自身實(shí)力
2017年，無(wú)論是房企銷(xiāo)售還是拿地，三四線城市無(wú)疑是最受關(guān)注樓市的“明星”。在“因城施策”的調(diào)控下，一二線城市樓市不斷降溫，三四線城市卻逆勢(shì)崛起，更助推了碧桂園等房企的快速發(fā)展。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，“淘金”三四線城市已成為眾多房企的選擇。那么，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)能否可持續(xù)發(fā)展？房企該如何選擇適合自己的城市？在三四線發(fā)展面臨哪些機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)？
機(jī)構(gòu)：今年三四線樓市或降溫
2018年三四線城市樓市走勢(shì)如何？
鏈家研究院認(rèn)為，2017年三四線城市樓市“繁榮”的部分原因是一二線城市的調(diào)控溢出，是補(bǔ)漲的“強(qiáng)弩之末”。大部分三四線城市面臨人口流出、老齡化等問(wèn)題，其支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足，而外地去三四線投資的投資客并不多，主要靠本地人口消化為主。另外，隨著調(diào)控的深入和信貸的全國(guó)性收緊，三四線的成交難以持續(xù)，2018年三四線城市樓市將會(huì)迎來(lái)量?jī)r(jià)的降溫。
國(guó)泰君安也認(rèn)為，三四線城市2017年的火爆，是經(jīng)由拆遷的一次性刺激，屬于“透支需求、延緩供應(yīng)”的一次性刺激，短期內(nèi)能推動(dòng)房?jī)r(jià)和銷(xiāo)量上漲。但長(zhǎng)期看，由于缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐，棚改貨幣化安置的拉動(dòng)效應(yīng)將會(huì)逐漸減弱。此外，三四線購(gòu)房人群的價(jià)格敏感度高，房?jī)r(jià)上漲后的需求也在一定程度上被抑制。
從調(diào)控角度來(lái)看，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)維持中性趨緊的態(tài)勢(shì)，調(diào)控政策由一二線城市向三四線城市深入。安居客首席分析師張波認(rèn)為，從住建部2018年的工作重心來(lái)看，差別化調(diào)控仍是樓市政策的主基調(diào)，三四線城市中，對(duì)于部分存量房較多的城市依然會(huì)采取去庫(kù)存為主的政策，而樓市過(guò)熱城市的調(diào)控政策放松的可能性較小。
房企：布局三四線城市勿冒進(jìn)
三四線城市樓市的崛起，也讓在三四線城市廣布局的房企抓住一波機(jī)遇。碧桂園堅(jiān)持以大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式為三四線城市做好房子。2017年銷(xiāo)售同比增長(zhǎng)78%，延續(xù)高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中三四線城市的銷(xiāo)售額占比約達(dá)到60%。
不僅是大房企，部分中小房企也抓住了這輪機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額的突飛猛進(jìn)，如中梁、祥生、美的等。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，房企拿地重心已開(kāi)始由一二線城市向三四線城市下沉。中指院數(shù)據(jù)顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)53.9%。
對(duì)此，深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫坦言，現(xiàn)在房企都在拼規(guī)模爭(zhēng)第一，而一線城市沒(méi)有那么多土地可供開(kāi)發(fā)，進(jìn)入三四線或成為必然?？硕鸨O(jiān)測(cè)顯示，TOP50房企最青睞的三四線城市包括佛山、無(wú)錫、常州、嘉興、紹興、惠州、南通、煙臺(tái)、珠海等。其中佛山、無(wú)錫、常州位列前三，分別有31家、29家、20家50強(qiáng)房企入駐。
不過(guò)克而瑞提醒，對(duì)于還沒(méi)進(jìn)入這些城市的企業(yè)而言，還是要審慎判斷競(jìng)爭(zhēng)格局和自身實(shí)力，別匆匆忙忙入場(chǎng)，最后卻趕了個(gè)高成本的“晚集”。
張波認(rèn)為，房企布局三四線城市，切不可貪多冒進(jìn)，應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)發(fā)展情況有針對(duì)性選擇城市布局。龍頭房企可以核心城市為依托，按照城市圈逐步擴(kuò)展；中小房企應(yīng)選擇符合自身定位的城市進(jìn)行布局。三四線城市的購(gòu)房需求以自住為主，應(yīng)警惕出現(xiàn)供大于求的情況。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹則補(bǔ)充道，三四線城市主要的風(fēng)險(xiǎn)在于住房自有率很高，房企現(xiàn)在進(jìn)入市場(chǎng)，要用良好的產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)勢(shì)的配套設(shè)施等來(lái)吸引客戶(hù)購(gòu)房，否則比較難銷(xiāo)售。
億翰智庫(kù)也提醒，對(duì)于企業(yè)而言，營(yíng)銷(xiāo)窗口期并不意味著投資的機(jī)會(huì)期，市場(chǎng)將對(duì)進(jìn)入企業(yè)的周轉(zhuǎn)能力有所考驗(yàn)。如果企業(yè)不能保證項(xiàng)目在一年內(nèi)結(jié)案的，對(duì)三四線投資建議以謹(jǐn)慎態(tài)度為主。
共識(shí)：有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的城市被看好
值得注意的是，三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)分化。其中，一線及重點(diǎn)二線城市樓市調(diào)控使需求外溢到部分有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的三四線城市，如無(wú)錫、泉州、佛山等，這些城市2017年樓市表現(xiàn)亮眼。相比之下，仍有部分三四線城市面臨去庫(kù)存問(wèn)題，如威海、呼和浩特、運(yùn)城等。而且絕大多數(shù)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)以新房為主。
張波表示，三四線城市樓市是否能長(zhǎng)期發(fā)展不能一概而論，從政策來(lái)看，樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制不會(huì)放松，樓市從局部過(guò)熱向平穩(wěn)發(fā)展過(guò)渡。三四線城市中，位于核心城市周邊的城市長(zhǎng)期發(fā)展的動(dòng)力更為持久，而人口外溢嚴(yán)重、購(gòu)房需求不足的三四線城市，樓市發(fā)展壓力則較大。
鏈家數(shù)據(jù)分析，隨著城市圈規(guī)劃的額落地，預(yù)計(jì)未來(lái)城市圈內(nèi)部的房?jī)r(jià)差距會(huì)繼續(xù)縮小，從規(guī)劃到產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)性會(huì)逐步增強(qiáng)?；浉郯拇鬄硡^(qū)就是一個(gè)很好的先例，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)、收入和房市量?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)。如今人口流動(dòng)方向不再單純是向一線核心城市流動(dòng)，而是向城市圈周邊城市流動(dòng)，如東莞、惠州、嘉興等。
對(duì)于非都市圈內(nèi)的三四線城市，房企該如何開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)呢？新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷曾表示，人口凈流出的三四線城市顯然不會(huì)有更持久的需求，在這些城市，房企不能奢望跨周期，沒(méi)有大盤(pán)模式，只有收割韭菜模式；大房企開(kāi)發(fā)的邏輯是：小項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)化、速開(kāi)盤(pán)、快回籠、硬聯(lián)合，快進(jìn)快出。
