二三線城市購房政策松動 樓市或有可能出現(xiàn)反彈
2018年開年伊始，蘭州、南京、合肥等二三線城市購房政策出現(xiàn)了局部的松動和微調(diào)，由此引發(fā)社會廣泛關注。
輿論于是揣測，2018年的房地產(chǎn)調(diào)控政策有可能“松綁”，樓市或有可能出現(xiàn)反彈。
但住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌在接受《中國新聞周刊》采訪時分析認為，“如今中央的意圖是因域施策，分類調(diào)控，將權力下放，以中央統(tǒng)一部署為前提，各地采取相應措施。在樓市下行、市場特征多樣的背景下，我認為該類政策的出臺是在情理之中的?！?
區(qū)域微調(diào)
2018年元旦剛過不久，蘭州市房產(chǎn)局等部門聯(lián)合出臺《關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關工作的通知》(下稱《通知》)規(guī)定，自1月8日起，購房者在購買蘭州市城關區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)等地住房時不再要求提供社保和納稅證明，同時取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域的住房限購政策。
在蘭州市房地產(chǎn)新政剛公布不久，限購“松綁”的風潮蔓延至南京。
1月7日，南京市政府召開新聞發(fā)布會，正式出臺《關于進一步加強人才安居工作的實施意見》(下稱《意見》)，《意見》規(guī)定，由專業(yè)人才引進項目或政府有關部門評審確定的A、B、C三大類人才所購買的首套住房不受戶籍限制；高層次人才住房公積金最多可貸120萬元，部分項目可申領不少于300萬元的購房補貼。
《南京市人才安居辦法(試行)》規(guī)定，所謂的A類人才指國際國內(nèi)頂尖人才；B類人才以省333工程第一層次培養(yǎng)對象為參照，為國內(nèi)領軍人才；C類人才以省有突出貢獻的中青年專家為參照，為地方拔尖人才。
類似的“搶人才”大戰(zhàn)同樣在鄭州、武漢、西安、長沙、天津等城市上演。以鄭州為例，鄭州市出臺的《鄭州市青年人才首次購房補貼發(fā)放及非鄭戶籍人才購房實施辦法 (暫行)》規(guī)定，因“千人計劃”“萬人計劃”引入鄭州的國家級項目領軍人才，將分別獲得500萬元和200萬元獎勵，以及不超過300平方米和200平方米的免租金住房一套。
同樣，西安市住房保障工作領導小組辦公室下發(fā)通知，規(guī)定2017年市本級大學生安居試點項目工程建設不少于1.2萬套；高校無房教職工可申請周轉房并支持鼓勵高校利用自有土地建設公租房等。
總體而言，以南京市為代表的租房、購房限制“松綁”具有明顯特征：城市均為高層次人才的落戶、首套住房購買提供政策支持，并愿意為此提供高額住房補貼。
除蘭州、南京兩類限購政策“松綁”外，合肥的類似舉措也一度被炒得沸沸揚揚。
近日，合肥市國土資源局在對12345名群眾咨詢的回復中稱，“商品房應由開發(fā)商自行定價，且2016年11月之前出讓地塊不限價?！痹撜叱雠_后被一些媒體解讀為合肥市住房“限價放開”。
隨后，合肥市物價局于1月6日在官網(wǎng)公布《我市新建商品住房明碼標價備案政策》一文，針對“限價放開”一事進行回應。
同日，合肥市國土資源局也發(fā)布《關于我局對12345名群眾咨詢回復內(nèi)容的說明》，援引2016年11月出臺的《關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》相關規(guī)定，市轄區(qū)和肥東縣、肥西縣、長豐縣區(qū)域的居住用地競得人辦理住房銷售明碼標價備案價格不得高于區(qū)域內(nèi)2016年10月31日前的同品質(zhì)、同類型項目最高明碼標價備案價格。以此證明，合肥市并沒有“放開限價”。
“在1月8日晚上，我們的官方網(wǎng)站對政策進行了進一步的說明。我認為應對還是比較積極的。我們并沒有放松監(jiān)管，而是加強了監(jiān)管，這和蘭州市獨特的背景息息相關?！碧m州市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長高佳在接受《中國新聞周刊》采訪時說。
與財政有關？
“蘭州該政策的出臺有一定的特殊性，這主要同蘭州整體的經(jīng)濟發(fā)展水平相關?！碧m州市社會科學院經(jīng)濟研究所所長牛錚超告訴《中國新聞周刊》。
在國家統(tǒng)計局公開的數(shù)據(jù)當中，2015年中國各省的GDP排名中，甘肅省以近1.5萬億元人民幣位列各省倒數(shù)第五名。
“在全國GDP發(fā)展從6.5%上漲為6.9%的背景下，蘭州市為什么從8.3%降到6.3%？就是因為轉型升級沒有完成，蘭州市仍然靠傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，靠舊有的模式在發(fā)展?！迸ｅP超說。
牛錚超認為，在新舊動能轉換的關鍵點上，蘭州市出現(xiàn)了經(jīng)濟下行的趨勢，居民收入受到了影響；再加上蘭州市房價結構性不合理，核心區(qū)房價很高，周邊地區(qū)房價較低，這種明顯的價格差制約了蘭州市經(jīng)濟的發(fā)展。在此基礎之上，出臺限購松綁的政策也就不足為奇了。
蘭州市主城區(qū)和周邊地區(qū)的明顯價格差可通過數(shù)據(jù)予以證明。蘭州市房產(chǎn)局給出的數(shù)據(jù)顯示，蘭州市核心區(qū)均價1萬元／平方米左右，最高甚至有1.7萬元／平方米的樓盤。但在周邊區(qū)域，均價僅5千元／平方米左右，最高樓盤約為7千元／平方米，僅為核心區(qū)的一半左右。
蘭州交通大學房地產(chǎn)研究所所長劉義認為，通過實行同一、二線城市相區(qū)別的調(diào)控政策，有利于提高城市化率，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。通過對限購“松綁”，能夠有效減輕經(jīng)濟下行壓力，提高地方財政收入。
許多觀點認為這是通過實行限購“松綁”增加財政收入。有分析稱，“松綁”政策出臺有明顯的去庫存、補收入意圖。通過取消部分區(qū)域限購和社保、納稅證明等方面的限制，而進行二手房限售，實質(zhì)上是把公眾對二手房的需求往一手房擠，消化一手房庫存；與此同時，2017年蘭州的財政收入下降，而地方債務快要到期，需要土地收入與房地產(chǎn)稅收收入支撐。
蘭州市財政局局長牛成喆反駁了有關“財政收入緊缺的說法”。他表示，蘭州市2017年地區(qū)財政總收入660億元，一般公共預算收入233億元，分別增長10%和11%，高于全國2017年全年財政收入增速8.2%的數(shù)值。
蘭州市房產(chǎn)局副局長高佳對前述觀點也進行了辯駁，他表示，在“松綁”政策出臺之前，蘭州市房產(chǎn)局并沒有征求過市財政局的意見。調(diào)控政策的出臺，僅僅是根據(jù)建設部和中央的要求，加強分類指導，因城施策，對原有政策進行優(yōu)化和調(diào)整，提高房產(chǎn)局調(diào)控政策的精準性。
調(diào)控“組合拳”
在牛錚超看來，蘭州市已經(jīng)擁有了一套完善的房地產(chǎn)監(jiān)管體系，通過一套組合拳，能夠有效控制房地產(chǎn)市場向著有序的方向前進。
這套組合拳一共由三個部分組成，第一個招數(shù)是“解”，也就是在限購松綁的同時，針對部分地域進行限售，同時對取消限購的區(qū)域進行甄別，保證房價并不會因為“松綁”而出現(xiàn)明顯的反彈。
第二個招數(shù)是“限”，也就是通過強化備案制度，限制一定區(qū)域的房地產(chǎn)價格。比如《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品住房價格備案時，應合理確定申報的銷售價格，嚴格執(zhí)行新建商品住房的明碼標價、一套一標和“一價清”制度，實際銷售價格不得高于備案價格。同時房產(chǎn)部門對拒不接受新建商品住房價格備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，暫停其網(wǎng)簽備案資格。
所謂的“一套一標”，指的是商品房經(jīng)營者應當對每套商品房進行明碼標價。按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計價的，還應當標示建筑面積單價或者套內(nèi)建筑面積單價。“一價清”，則是只通過一次價格，將所有的居住初始金額全部繳納完畢，這意味房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)不得以各種名義，向購房者收取商品住房銷售價格以外的費用，尤其不可趁機漲價。
“從去年4月份以來，作為房地產(chǎn)行政主管部門，我們對大量企業(yè)進行引導和監(jiān)管，規(guī)范他們的銷售行為。對于不執(zhí)行價格監(jiān)測，變相哄抬價格的，將視其具體情況，取消它的網(wǎng)簽備案資格，限制其銷售。我們支持正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，反對囤積房源，變相抬高價格的行為?！备呒迅嬖V《中國新聞周刊》。
第三個手段是“收”，意味著通過收緊對核心區(qū)的限購，有效避免房價劇烈波動，導致房價的混亂。
一套“組合拳”出臺的目的，首要是促進區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展整體的平衡，通過對周邊區(qū)域的限購進行適度松綁，能夠在保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時，促進蘭州市土地結構性平衡。
“這項政策出臺的目的，除了解決城市居民首套剛需，解決城市功能疏解，支持改善型需求以外，另外一個重要目的就是控制房價上漲?！备呒驯硎荆m州市房產(chǎn)局工作的重點之一，是將房價控制在合理范圍內(nèi)，并遏制房價過快上漲。
蘭州市房產(chǎn)局對此事的進一步解釋是，蘭州市的房產(chǎn)價格受到甘肅省房地產(chǎn)市場的影響，具有一定的地產(chǎn)價格上行壓力，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，并不一定會導致房價下跌，僅是盡力將蘭州市存在的房地產(chǎn)泡沫和水分進行擠壓。
對于蘭州市房產(chǎn)局而言，工作重心之一是控制蘭州市核心區(qū)的房價，即使如此，周邊區(qū)域的房產(chǎn)價格在銷售旺季仍然保持了穩(wěn)定的狀態(tài)。
蘭州市房產(chǎn)局還向《中國新聞周刊》介紹，保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的手段，首先是從控制房屋面積入手，通過提供主打80到100平方米建筑面積的房屋，保證具有首套剛性需求的城市居民具備足夠的購買能力。與此同時，通過控制土地供應，保證整體房產(chǎn)市場穩(wěn)定。
經(jīng)過調(diào)研，蘭州市房產(chǎn)局在2018年計劃實現(xiàn)商品房供應總面積400多萬平方米，其中西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域實現(xiàn)300多萬平方米的商品房供應量，占總供應量70%以上。預計在大量價格適中、房屋建筑面積適中的住房投向市場后，房價能夠有效得到遏制，蘭州市房價上行壓力能夠進一步緩解。
“對于價格而言，并不是政府最為看重的第一要務，政府在調(diào)控的時候，更加看重樓市是否平穩(wěn)。樓市肯定有波動，但是不能波動太大，及時調(diào)整調(diào)控的力度，使樓市保持相對平穩(wěn)，這就意味著房價也會平穩(wěn)。”顧云昌分析說。
因域施策
中國的房地產(chǎn)市場具有復雜性，有些城市房地產(chǎn)價格迅猛上漲，而有些城市正在為去庫存而焦慮。2017年12月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了《2017年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中一線城市房價環(huán)比下降，二三線城市房價環(huán)比略有上漲，有些城市已經(jīng)實現(xiàn)了環(huán)比17連漲，有些城市房價已經(jīng)處在下行通道。
在“東邊日出西邊雨”的樓市差異中，顧云昌認為，若要進行不顧城市自身特性，“一刀切”式的將局部房地產(chǎn)政策同中國宏觀調(diào)控政策保持一致，勢必會造成政策“水土不服”。
“事實上，通過政策的出臺，蘭州市希望能夠建立起一個因地施策和分類調(diào)控的政策環(huán)境，為了打擊‘快進快出’以及跟風炒作的房地產(chǎn)炒作風潮。蘭州市根據(jù)自身特點，將原有限購政策進行相關調(diào)整，在限售方面增加相應要求，從而建立起一個穩(wěn)定、長期的房價預期?！备呒迅嬖V《中國新聞周刊》。
在蘭州市的調(diào)控政策出臺后，全國相繼出現(xiàn)一系列基于分類調(diào)控思路的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，而這些調(diào)整樓市政策的城市，大多是二三線城市，這些城市一方面依然面臨一定的去庫存與城鎮(zhèn)化壓力，另一方面也需要在城市競爭中留住高層次人才，因此對原有政策進行一定程度的微調(diào)。
“對一些落后的城市和落后的地區(qū)，落實差別化的調(diào)控政策，建立長效的調(diào)控機制，我覺得還是有一定的意義?！眲⒘x說。
