房?jī)r(jià)仍將年均上漲3%-5% 未來(lái)17年老百姓仍然會(huì)買(mǎi)房而不是租房！
1月30日，新華網(wǎng)刊發(fā)了一篇十分有意思的文章。
這篇文章的作者叫吳仕巖，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)常務(wù)理事，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)。
這篇文章的標(biāo)題很符合基調(diào)，但文中卻有一些不符合基調(diào)的“大實(shí)話(huà)”。
融360說(shuō)房君來(lái)梳理下作者的“大實(shí)話(huà)”：
1、房地產(chǎn)業(yè)不容置疑還是國(guó)家經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)2025年—2050年以前，隨著商品房?jī)r(jià)格進(jìn)入穩(wěn)健提升期，房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)將保持在3%—5%。
2、住宅供應(yīng)量與需求差距甚大。這一供求關(guān)系充分說(shuō)明，未來(lái)17（至2035年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化）年的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛。
3、在極端情況下房地產(chǎn)行業(yè)仍然存在擔(dān)任宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器作用的可能，通過(guò)適度調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)政策帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升的可能性必要性也依然存在。
4、中國(guó)人傳統(tǒng)觀念的改變和戶(hù)籍、教育、醫(yī)療等政策的到位都需要一段時(shí)間。房企要打造高端精品住房，利用2020 年底以前的改革換擋期，搶抓一批優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。
以上4點(diǎn)，我們來(lái)翻譯一下：
房?jī)r(jià)每年仍然會(huì)增長(zhǎng)3%-5%。未來(lái)17年，中國(guó)的老百姓仍然偏愛(ài)買(mǎi)房，租房不可能是主流選擇。此外，在關(guān)鍵時(shí)候我們很可能還會(huì)通過(guò)刺激房地產(chǎn)來(lái)保住GDP。
這樣的觀點(diǎn)，其實(shí)我們?cè)缇鸵?jiàn)過(guò)了，只不過(guò)由一位房地產(chǎn)國(guó)企老總說(shuō)出來(lái)這些“大實(shí)話(huà)”，還挺大膽的。
房地產(chǎn)國(guó)企老總這些大實(shí)話(huà)，我們或許不認(rèn)同，但信號(hào)意義還是挺明顯的。至少業(yè)內(nèi)的大佬們?nèi)匀粓?jiān)信，未來(lái)房地產(chǎn)的重點(diǎn)仍然是購(gòu)房而不是租房。
之所以有這樣的判斷，其實(shí)是基于三點(diǎn)：
1、 城鎮(zhèn)化在提速，仍然會(huì)釋放大量的住房需求。
2、 土地財(cái)稅相關(guān)的制度都還未見(jiàn)明顯的變化，買(mǎi)房和持有房產(chǎn)的成本都偏低。
3、 投資需求仍然沒(méi)有更多的出口釋放，買(mǎi)房仍然是最重要最安全的方式。
合肥前段時(shí)間一個(gè)40年商住房項(xiàng)目遭購(gòu)房者熱捧，其實(shí)已經(jīng)很能說(shuō)明問(wèn)題了。合肥這樣的二線(xiàn)城市，住宅仍然是主流，二手房市場(chǎng)都沒(méi)有充分發(fā)育起來(lái)。大家就敢去搶40年的商住房，背后是大量剛剛解決了自住需求的家庭急于配置更多房產(chǎn)，住宅因?yàn)橄拶?gòu)等原因買(mǎi)不到，退而求其次選擇買(mǎi)性?xún)r(jià)比尚可的商住房了。
二、
誰(shuí)都知道，2018年是購(gòu)租并舉的關(guān)鍵之年，很多租房的布局都將在2018年逐步落地，比如快速補(bǔ)足租房歷史欠賬的“綠色通道”——集體建設(shè)用地蓋房出租。這事在北京醞釀了7、8年，前幾天國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)文，終于要在沈陽(yáng)、武漢等11個(gè)城市開(kāi)展更大范圍內(nèi)的試點(diǎn)。
租房市場(chǎng)的重要性不容置疑，它未來(lái)就是要成為“蓄水池”，讓樓市供需矛盾不至于因?yàn)樯唐贩抗┬璨▌?dòng)快速反映到房?jī)r(jià)漲跌上。
通過(guò)租房市場(chǎng)這個(gè)調(diào)節(jié)器，將房地產(chǎn)市場(chǎng)從目前的投資炒房作為主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)橐宰》肯M(fèi)為主導(dǎo)。
以上是未來(lái)住房制度改革的重要內(nèi)容。不過(guò)這里有一個(gè)十分重要的前提，那就是有足夠多的人轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)，一切才能向預(yù)定的目標(biāo)發(fā)展。
但現(xiàn)實(shí)可能不如想象的那么美好。因?yàn)橄旅孢@兩個(gè)硬骨頭遲遲啃不下來(lái)：
1、房地產(chǎn)調(diào)控必須區(qū)分投資和消費(fèi)
相比較投資，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控其實(shí)給了首套房剛需更多壓力。因?yàn)楫?dāng)前調(diào)控仍然集中于購(gòu)房環(huán)節(jié)控制杠桿，而對(duì)持有環(huán)節(jié)調(diào)控的房地產(chǎn)稅仍然缺失。
杠桿一旦收緊，首付比例一上浮，房貸利率持續(xù)上浮，受傷最多的肯定是剛需，他們自有資金最少，一旦收緊，只能被迫推遲購(gòu)房。而那些改善需求和投資需求則有更多方式來(lái)短時(shí)間集中資金。
要區(qū)分投資和消費(fèi)，要從兩個(gè)方面入手，一是在買(mǎi)房前通過(guò)信貸來(lái)區(qū)分投資和消費(fèi)，二是買(mǎi)房后通過(guò)房地產(chǎn)稅來(lái)區(qū)分持有成本。讓投資需求因?yàn)楦叩某钟谐杀径陆?，讓買(mǎi)房成為消費(fèi)行為，讓房?jī)r(jià)更加趨于穩(wěn)定。
實(shí)際上，房地產(chǎn)稅目前已經(jīng)承載了太多訴求，反而難以輕裝上陣。有人希望它能夠調(diào)控房?jī)r(jià)，有人希望它能夠給地方帶來(lái)更多收入，還有人希望它能夠調(diào)節(jié)收入分配。
2、真正的租購(gòu)?fù)瑱?quán)
真正的租購(gòu)?fù)瑱?quán)必須要取得老百姓的認(rèn)同，否則大家仍然會(huì)毅然決然選擇買(mǎi)房。在中國(guó)的老百姓來(lái)看，穩(wěn)定的租期和租金，良好的租房體驗(yàn)只是基本訴求。租房能夠落戶(hù)能夠上學(xué)能夠就醫(yī)才是關(guān)鍵。只有這些訴求都滿(mǎn)足了，大家才會(huì)真正樂(lè)意租房，而不是像現(xiàn)在這樣視租房為過(guò)渡，時(shí)機(jī)一到果斷買(mǎi)房。
而做到這一點(diǎn)，非常困難，原因很簡(jiǎn)單，優(yōu)質(zhì)資源不夠分啊。以上學(xué)為例，廣州已經(jīng)多次喊出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，但細(xì)讀相關(guān)規(guī)則，你會(huì)發(fā)現(xiàn)還是有門(mén)檻，廣州是通過(guò)積分制來(lái)給一部分高端租戶(hù)放行。
融360說(shuō)房君的觀點(diǎn)依舊，租房市場(chǎng)歷史欠賬太多，很多問(wèn)題已經(jīng)是系統(tǒng)性問(wèn)題，解決起來(lái)必須抽絲剝繭，需要更多耐心，很多時(shí)候，等待租房其實(shí)是等不起的。而購(gòu)房市場(chǎng)供需矛盾并未徹底解決，城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，買(mǎi)房不必?fù)?dān)心成為接盤(pán)俠。
