房價連漲21個月 中國最特殊的城市瘋了！
這幾天，樓市大消息不斷。廣州上浮購房利率，西安變相放松限購，而今天香港樓市又傳來令人瞠目的數(shù)據(jù)。
2月3日，據(jù)香港大公報消息披露，香港樓市高速列車越開越快，去年香港私人住宅樓價及租金指數(shù)升幅均為五年最大，各錄約14.8%及7.9%。樓價連升21個月，且連續(xù)14個月創(chuàng)新高。
各類單位中，實用面積約1076平方英尺以下的三類中小型單位，去年的升幅與整體相若，即約14.1%至14.8%不等；其中九龍及新界區(qū)實用面積431平方英尺(A類單位，約40平方米)以下的單位平方英尺價已升至約1.28萬及1.204萬港元不等。 （約人民幣11萬/平方米左右）
有學(xué)者認為如情勢不變，今年樓價會再升15%。
簡直是漲瘋了。
內(nèi)地的中心城市雖然也一直保持著上漲趨勢，但連續(xù)上漲21個月的城市還未出現(xiàn)，要真有，政府早就通過行政手段給摁住了，也就香港這個特別行政區(qū)才有可能出現(xiàn)連續(xù)上漲21個月。
很多人都在期盼著內(nèi)地房地產(chǎn)稅盡快落地，這樣房價就能跌了。看看如今的香港就能明白，房地產(chǎn)稅對房價抑制作用其實不大。
香港可是房地產(chǎn)稅重稅區(qū)。香港是自由貿(mào)易港，回歸之前，就以發(fā)達地區(qū)的身份加入了WTO，WTO締約國之間大多數(shù)商品是免稅的，只有特定的商品收不高于百分之五的關(guān)稅！香港的免稅，是指，除了煙、烈酒和動力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不對其他進口物品征收關(guān)稅。
所以，香港的許多東西，比如化妝品、首飾、衣服包包等相比內(nèi)地都要便宜許多，香港也因此成為了購物天堂，每天都有許多內(nèi)地人去香港購物。
這么多東西都是免稅，那政府的主要財政收入就只有從房子、土地上征稅獲得。香港關(guān)于房子和土地的稅種主要包括差餉、地租/地稅、物業(yè)稅。
雖然房價也曾大跌過，但從香港房價漲幅史來看，整體是呈現(xiàn)階梯式上漲，屢創(chuàng)新高，已經(jīng)位列世界第一，倫敦房價世界第二。
個例說服力不足。那再看美國。美國也是征收房地產(chǎn)稅，但最新數(shù)據(jù)顯示，2017年美國房價均價再次創(chuàng)下歷史新高。
為了防止香港本地人炒房和內(nèi)地人入港炒房，香港在2016年年底決定，把非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的“從價印花稅”，從此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。
這力度才叫強，內(nèi)地樓市調(diào)控相比于香港簡直是小巫見大巫。香港印花稅幾乎翻倍的結(jié)果是，內(nèi)地人在港購買一套400萬的住宅或者香港人購買第二套400萬的住宅，印花稅就得繳納60萬，2000萬就得繳納300萬。
這還只是印花稅，還有其他各種稅種。如此重的稅，都沒能阻擋香港房價上漲。
香港本輪上漲的邏輯是什么？主要有兩個：
1、香港本輪房價上漲的背景，是內(nèi)地進入強調(diào)控周期。
由于內(nèi)地樓市政策干預(yù)過強，高凈值人群更看好香港樓市的發(fā)展，導(dǎo)致資金流入香港的股市和樓市。所以你會發(fā)現(xiàn)，香港本輪房價上漲周期當(dāng)中，香港的股市也在不斷創(chuàng)新高。
香港恒生指數(shù)走勢
2、土地稀缺，這是香港房價長盛難衰的關(guān)鍵因素。
香港陸地面積約1104平方公里，常住人口有737萬人，人口密度全球第三。狹小的土地面積，成了香港房價價難以解決的重要原因。
香港地產(chǎn)大亨、中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青前幾天接受一個訪談的時候，曾透露了香港樓市令人震驚的現(xiàn)狀：
人們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但其實香港有大量土地，其中40%是郊野公園。
香港用做城市發(fā)展的土地，占比不過25%，其中用做住宅的土地僅占7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉(xiāng)村丁屋和居屋上面，城區(qū)用地占比才是4%。
也就是說，只要再拿2%的土地出來，就可以改善居住面積50%。但是，香港一直做不到這一點。
以上信息表明，香港政府與內(nèi)地政府一樣，都非常吝惜土地供應(yīng)。
但結(jié)合香港的特殊情況，回過頭來想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。
香港由于歷史原因，是中國的特別行政區(qū)，面積已經(jīng)被固定，土地是用一塊少一塊，不像內(nèi)地城市，空間不足還可以通過吞并的方式來擴充，比如2017年杭州將臨安撤市設(shè)區(qū)，青島將即墨撤市設(shè)區(qū)等。
此外，香港的財政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必須細水長流。
香港不愿意過分增加土地供應(yīng)量的還有一個因素，就是香港政府的財政收入對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴性非常高，大概有一半以上的財政收入來自房地產(chǎn)行業(yè)，比內(nèi)地城市高得多。特區(qū)政府也在憂心當(dāng)樓市逆轉(zhuǎn)時，會對金融體系及經(jīng)濟造成大沖擊。
如此看來，不管是香港還是內(nèi)地城市，都在承受著房價高企和置業(yè)難的兩難境地，可謂是難兄難弟。
