重慶寫字樓市場回暖 筑巢引鳳是上策
時間：2018/2/9
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支招寫字樓租賃市場
2017年重慶共計5棟甲級寫字樓入市：財富金融中心、國金中心T1、國金中心T3、國金中心T5以及國華金融中心B棟。新增供應(yīng)量約29.4萬平方米，較去年同期下降25個百分點(diǎn)?？罩寐史矫?，雖然有大量新增供應(yīng)入市，受重慶經(jīng)濟(jì)上行趨勢影響，寫字樓租賃需求持續(xù)上揚(yáng)。
QQ截圖20171208095213
甲級寫字樓市場空置率下滑至48.2%，同比下降3.3個百分點(diǎn)。其中甲級寫字樓市場凈吸納量亦創(chuàng)新高，達(dá)約21萬平方米。從區(qū)域來看，江北嘴商圈是最大貢獻(xiàn)方，占凈吸納量的52%，緊跟其后是楊家坪和新牌坊，分別占14%和12%。2018年甲級寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計約50萬平方米，仍處于市場高位。
“預(yù)計2018年甲級寫字樓辦公租賃需求將持續(xù)回暖，但面對較高新增供應(yīng)和大量現(xiàn)有空置面積，市場供需矛盾依然嚴(yán)峻，短時間內(nèi)難以有所改變，業(yè)主方或應(yīng)采取提升非經(jīng)濟(jì)手段的租賃策略、多元化物業(yè)配套服務(wù)等手段來吸引企業(yè)入駐實現(xiàn)去化?！?第一太平戴維斯華西區(qū)董事長胡裕華建議，傳統(tǒng)的大企業(yè)，如世界500強(qiáng)，目前擴(kuò)張的勢頭不明顯，著力開發(fā)這些公司效果不明顯，“筑巢引鳳”才是核心。
成都市場可以借鑒，在2017年第二季度開始，科創(chuàng)企業(yè)、聯(lián)合辦公為占到當(dāng)?shù)貙懽謽欠蓊~的20%，同期的重慶只有8%?，F(xiàn)代寫字樓，不單是提供辦公地點(diǎn)，同時需要政府介入進(jìn)行創(chuàng)業(yè)扶持，類似孵化園，有創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、聯(lián)誼空間、扶持基金等，寫字樓內(nèi)外雙修才能吸引人，留住人。
開拓物業(yè)管理新模式
胡裕華介紹，2018年第一太平戴維斯不僅要做好現(xiàn)有的物業(yè)管理工作，更重要的是與華宇集團(tuán)深度合作。作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商，創(chuàng)立于 1855 年，始終保持著飛速的發(fā)展勢頭，已成為市場引領(lǐng)者，進(jìn)入中國市場20余年，一直以來秉承“穩(wěn)健、務(wù)實”的精神，致力于城市發(fā)展。此次第一太平戴維斯的百年經(jīng)驗全面引入華宇物業(yè)集團(tuán)，在原有的“優(yōu)管家”服務(wù)體系上，搭建更加完善的服務(wù)體系，不僅要深入一線物業(yè)服務(wù)、提升整體水平，還在資源渠道整合、人員培訓(xùn)等多方面合作。此次聯(lián)袂，可以說是本土巨頭與國際經(jīng)驗的完美結(jié)合，必然結(jié)出傲人碩果。
據(jù)了解，作為戰(zhàn)略合作的第一步，兩大巨頭將就華宇·御瀾灣(重慶)、華宇·小泉微Villa(重慶)、華宇·錦繡花城(成都)、華宇廣場(成都)、華宇·蓉國府(成都) ，涵蓋住宅、商業(yè)等高端項目展開合作。
剖析物業(yè)投資風(fēng)險與機(jī)遇
胡裕華提醒投資者首先要清楚自己的目的，如果就是買來住，那么住著舒服，輔以增值，就是他的利益。如果定義為單純的投資，那就看投資回報，如何才能達(dá)到收益最大化。例如從租金回報來看，目前住宅投資回報約3%，寫字樓回報約4%，投資者可根據(jù)自身情況進(jìn)行選擇。
“如果投資小面積商辦物業(yè)，最大的問題幾乎都是小業(yè)主，容易產(chǎn)生分裂，有人愿意租給酒店、有人愿意租給餐飲，有人愿意自己住……不僅自住和商業(yè)有沖突，而且商業(yè)和商業(yè)之間都有問題。另外，物管也不知道怎么定位自己，到底是住宅物管、寫字樓物管、還是商場物管?所以我對公寓是比較擔(dān)憂的?！焙ＨA強(qiáng)調(diào)，統(tǒng)一經(jīng)營就不存在這個問題，可以整棟當(dāng)寫字樓，也可以整棟做服務(wù)式公寓。
商鋪方面的投資，要清楚需要較長時間的培育期以聚集人氣，另一方面隨著區(qū)域的成熟，經(jīng)營氛圍增強(qiáng)，商鋪?zhàn)陨硪苍诓粩嘣鲋?。這就需要投資者在購鋪之初就要有全局觀、發(fā)展觀，特別是在地段、區(qū)位的選擇上。地段為王，但是成熟商圈的“蛋糕”幾乎瓜分殆盡，紅利很少，增值可能不大。面對如今商鋪投資的現(xiàn)狀，投資者可以考慮新興板塊，綜合區(qū)塊的地理優(yōu)勢、行政規(guī)劃、未來居住量和人群素質(zhì)等來考量。
2017年重慶共計5棟甲級寫字樓入市：財富金融中心、國金中心T1、國金中心T3、國金中心T5以及國華金融中心B棟。新增供應(yīng)量約29.4萬平方米，較去年同期下降25個百分點(diǎn)?？罩寐史矫?，雖然有大量新增供應(yīng)入市，受重慶經(jīng)濟(jì)上行趨勢影響，寫字樓租賃需求持續(xù)上揚(yáng)。
QQ截圖20171208095213
甲級寫字樓市場空置率下滑至48.2%，同比下降3.3個百分點(diǎn)。其中甲級寫字樓市場凈吸納量亦創(chuàng)新高，達(dá)約21萬平方米。從區(qū)域來看，江北嘴商圈是最大貢獻(xiàn)方，占凈吸納量的52%，緊跟其后是楊家坪和新牌坊，分別占14%和12%。2018年甲級寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計約50萬平方米，仍處于市場高位。
“預(yù)計2018年甲級寫字樓辦公租賃需求將持續(xù)回暖，但面對較高新增供應(yīng)和大量現(xiàn)有空置面積，市場供需矛盾依然嚴(yán)峻，短時間內(nèi)難以有所改變，業(yè)主方或應(yīng)采取提升非經(jīng)濟(jì)手段的租賃策略、多元化物業(yè)配套服務(wù)等手段來吸引企業(yè)入駐實現(xiàn)去化?！?第一太平戴維斯華西區(qū)董事長胡裕華建議，傳統(tǒng)的大企業(yè)，如世界500強(qiáng)，目前擴(kuò)張的勢頭不明顯，著力開發(fā)這些公司效果不明顯，“筑巢引鳳”才是核心。
成都市場可以借鑒，在2017年第二季度開始，科創(chuàng)企業(yè)、聯(lián)合辦公為占到當(dāng)?shù)貙懽謽欠蓊~的20%，同期的重慶只有8%?，F(xiàn)代寫字樓，不單是提供辦公地點(diǎn)，同時需要政府介入進(jìn)行創(chuàng)業(yè)扶持，類似孵化園，有創(chuàng)業(yè)指導(dǎo)、聯(lián)誼空間、扶持基金等，寫字樓內(nèi)外雙修才能吸引人，留住人。
開拓物業(yè)管理新模式
胡裕華介紹，2018年第一太平戴維斯不僅要做好現(xiàn)有的物業(yè)管理工作，更重要的是與華宇集團(tuán)深度合作。作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商，創(chuàng)立于 1855 年，始終保持著飛速的發(fā)展勢頭，已成為市場引領(lǐng)者，進(jìn)入中國市場20余年，一直以來秉承“穩(wěn)健、務(wù)實”的精神，致力于城市發(fā)展。此次第一太平戴維斯的百年經(jīng)驗全面引入華宇物業(yè)集團(tuán)，在原有的“優(yōu)管家”服務(wù)體系上，搭建更加完善的服務(wù)體系，不僅要深入一線物業(yè)服務(wù)、提升整體水平，還在資源渠道整合、人員培訓(xùn)等多方面合作。此次聯(lián)袂，可以說是本土巨頭與國際經(jīng)驗的完美結(jié)合，必然結(jié)出傲人碩果。
據(jù)了解，作為戰(zhàn)略合作的第一步，兩大巨頭將就華宇·御瀾灣(重慶)、華宇·小泉微Villa(重慶)、華宇·錦繡花城(成都)、華宇廣場(成都)、華宇·蓉國府(成都) ，涵蓋住宅、商業(yè)等高端項目展開合作。
剖析物業(yè)投資風(fēng)險與機(jī)遇
胡裕華提醒投資者首先要清楚自己的目的，如果就是買來住，那么住著舒服，輔以增值，就是他的利益。如果定義為單純的投資，那就看投資回報，如何才能達(dá)到收益最大化。例如從租金回報來看，目前住宅投資回報約3%，寫字樓回報約4%，投資者可根據(jù)自身情況進(jìn)行選擇。
“如果投資小面積商辦物業(yè)，最大的問題幾乎都是小業(yè)主，容易產(chǎn)生分裂，有人愿意租給酒店、有人愿意租給餐飲，有人愿意自己住……不僅自住和商業(yè)有沖突，而且商業(yè)和商業(yè)之間都有問題。另外，物管也不知道怎么定位自己，到底是住宅物管、寫字樓物管、還是商場物管?所以我對公寓是比較擔(dān)憂的?！焙ＨA強(qiáng)調(diào)，統(tǒng)一經(jīng)營就不存在這個問題，可以整棟當(dāng)寫字樓，也可以整棟做服務(wù)式公寓。
商鋪方面的投資，要清楚需要較長時間的培育期以聚集人氣，另一方面隨著區(qū)域的成熟，經(jīng)營氛圍增強(qiáng)，商鋪?zhàn)陨硪苍诓粩嘣鲋?。這就需要投資者在購鋪之初就要有全局觀、發(fā)展觀，特別是在地段、區(qū)位的選擇上。地段為王，但是成熟商圈的“蛋糕”幾乎瓜分殆盡，紅利很少，增值可能不大。面對如今商鋪投資的現(xiàn)狀，投資者可以考慮新興板塊，綜合區(qū)塊的地理優(yōu)勢、行政規(guī)劃、未來居住量和人群素質(zhì)等來考量。
