上海、北京、杭州等27城市租賃市場(chǎng)研究
1、純租賃用地（11城）：上海、杭州、南京、廣州、合肥、北京、蘇州、深圳、珠海、廈門、常熟
2、自持用地（23城）：上海、杭州、天津、北京、東莞、佛山、廣州、南京、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、青島、蘇州、常州、重慶、珠海、莆田、寧波、嘉興、惠州、長(zhǎng)春、太倉(cāng)、大連、石家莊
2017年四季度，隨著“十九大”提出的“房住不炒”的行業(yè)定位與“購(gòu)租并舉”住房制度的落地，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)成為健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要抓手。
隨后，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市展開(kāi)首批租賃住宅市場(chǎng)建設(shè)試點(diǎn)，30多個(gè)省、市相繼從供需兩端發(fā)布租賃住房新政，加大租賃住宅用地的供應(yīng)，而且也鼓勵(lì)各類企業(yè)將市場(chǎng)閑置存量房源進(jìn)行轉(zhuǎn)化，不斷出臺(tái)各類政策措施保障租客權(quán)益，試點(diǎn)推廣租售同權(quán)、提取住房公積金用于支付房租，鼓勵(lì)租賃住房消費(fèi)。
2019年，財(cái)政部、住建部聯(lián)合公示：北京、長(zhǎng)春、上海等16城入圍中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展首批試點(diǎn)城市名單。
經(jīng)過(guò)兩年發(fā)展，各城市租賃住宅市場(chǎng)建設(shè)落地執(zhí)行情況到底如何？哪些在“真抓實(shí)干”？哪些仍在“探頭觀望”？
此番我們?nèi)姹P點(diǎn)2016年以來(lái)純租賃以及自持用地出讓規(guī)模、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、運(yùn)營(yíng)模式等。通過(guò)現(xiàn)狀梳理，我們發(fā)現(xiàn)：
一是整體當(dāng)前租賃住宅用地供應(yīng)規(guī)模偏小，通過(guò)租賃住宅用地、自持運(yùn)營(yíng)宅地和集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房總建筑面積不足3000萬(wàn)平方米；
二是供地在城市間和城市內(nèi)部嚴(yán)重分布不均，城市方面主要集中在上海、杭州、南京、北京等個(gè)別城市，城市內(nèi)部遠(yuǎn)郊區(qū)域占比過(guò)高，而這些地區(qū)對(duì)租客而言卻普遍缺乏吸引力，造成供需錯(cuò)位不匹配。
三是開(kāi)工進(jìn)度過(guò)于緩慢，落地項(xiàng)目鳳毛麟角。近七成租賃住房用地尚未開(kāi)工，其余開(kāi)工項(xiàng)目尚未有運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品落地；或許因?yàn)橹刭Y產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)尚未有足夠人才儲(chǔ)備、成熟模式案例可借鑒復(fù)制，注定需要更長(zhǎng)時(shí)間，自持用地更是無(wú)一正式對(duì)外招租運(yùn)營(yíng)，以租代售的項(xiàng)目也是鳳毛麟角。
展望未來(lái)，我們認(rèn)為存量市場(chǎng)仍有巨大的挖潛空間，建議將更多工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、集體用地等加快開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房，并適當(dāng)增加中小套型租賃住房比重，著力緩解租賃用地供應(yīng)壓力。與此同時(shí)，下一階段租賃市場(chǎng)發(fā)展仍需強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建議嫁接長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等多領(lǐng)域資源，著力支持租賃市場(chǎng)做大、做強(qiáng)。
01
供地規(guī)模：僅27城以租賃、自持、集體三渠道新增租賃用地約2300萬(wàn)平方米
目前，租賃用地主要有兩種供地形式，即國(guó)有經(jīng)營(yíng)性用地中招拍掛租賃住房用地以及利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，前者依據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持比例不同，進(jìn)一步細(xì)分為租賃住宅用地（R4）和含自持比例宅地。
1、租賃住宅用地（R4）：11城總量不足900萬(wàn)方，上海占比過(guò)半、南京杭州次之
2016年9月底，北京在全國(guó)層面率先出讓了位于海淀和大興區(qū)域的4宗純租賃用地，隨后上海、廣州、深圳、杭州等城市迅速跟進(jìn)，相繼掛牌出讓多宗純租賃用地，并加快供地節(jié)奏。截至2019年7月，全國(guó)共計(jì)11個(gè)城市掛牌出讓134幅純租賃用地，成交總建面865.1萬(wàn)平方米。
2016-2018年，全國(guó)純租賃用地成交規(guī)模提速增長(zhǎng)，無(wú)論是成交幅數(shù)還是成交建面都以逐年翻兩番的高速增長(zhǎng)。另外，城市參與度也在提升，越來(lái)越多的城市開(kāi)始掛牌出讓純租賃用地，從2016年僅有北京，到2017年的上海、廣州等7城，再到2018年珠海等三線城市加入供地城市行列。2019年1-7月，純租賃用地成交總建面146萬(wàn)平方米，同比下滑35%，顯示供地節(jié)奏有所放緩。
純租賃用地成交規(guī)模高度集中在上海、南京和杭州等部分一、二線城市，其中上海純租賃用地成交異?；钴S，共計(jì)掛牌出讓75宗純租賃用地，成交建面多達(dá)457.2萬(wàn)平方米，占比皆過(guò)半。足以說(shuō)明上海市政府支持發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的決心已定，并在供地環(huán)節(jié)予以積極支持。其次為南京和杭州兩市，純租賃用地成交幅數(shù)都在15幅以上，成交建面都在100萬(wàn)平方米左右。多數(shù)城市純租賃用地成交幅數(shù)都在10幅以內(nèi)，其中不乏廣州、合肥等。廈門、珠海、常熟等市成交規(guī)模顯著偏低，至今僅出讓了一幅純租賃地塊，成交建面皆不足10萬(wàn)平方米。
分區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)域分別成交387萬(wàn)平方米以及478萬(wàn)平方米純租賃用的用地，成交占比分別為45%和55%。其中，上海、杭州和廣州成交區(qū)域分布較為平均，中心城區(qū)以及遠(yuǎn)郊區(qū)域成交占比各半。北京主要集中在中心城區(qū)，合肥、珠海以及廈門更是全部位于中心城區(qū)。反觀，南京、蘇州、深圳等全部來(lái)自于遠(yuǎn)郊區(qū)域。
2、含自持比例宅地：23城353宗約860萬(wàn)方，近8成自持比例小于30%且遠(yuǎn)郊地塊居多
相較于純租賃用地大都采用定向出讓的方式，自持用地出讓方式更為市場(chǎng)化，民營(yíng)房企的參與度也更高。
目前，自持用地出讓主要包含“約定自持”和“競(jìng)自持”兩種形式，前者顧名思義是在土地出讓公告中約定一定比例的面積由受讓方持有，而后者則是近年在“控房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)”的調(diào)控基礎(chǔ)上誕生的新型土地競(jìng)價(jià)模式，意即當(dāng)土地競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到預(yù)設(shè)的限價(jià)上限時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積或比例。
截至2019年7月，全國(guó)共計(jì)23個(gè)城市掛牌出讓353宗自持用地，累計(jì)自持建面857.4萬(wàn)平方米。
分城市來(lái)看，自持用地出讓規(guī)模依舊高度聚集在頭部城市，尤以土拍異?；馃岬暮诵囊欢€城市為甚。杭州、上海自持用地成交最為活躍，成交幅數(shù)都在90幅以上，占比過(guò)半，成交建面皆超100萬(wàn)平方米。其次分別為天津、北京，成交幅數(shù)都在25幅以上。其中，北京以高自持比例著稱，4成以上自持用地所對(duì)應(yīng)的自持比例皆超30%，且有4宗地自持比例達(dá)到70%。6成以上城市成交規(guī)模偏低，僅零星出讓了部分自持用地，成交幅度皆不足10幅。并且，自持比例普遍不高，近4成城市成交建面不足10萬(wàn)平方米。譬如，寧波僅鄞州區(qū)成交兩宗自持用地，累計(jì)自持建面低至2.4萬(wàn)平方米。
分區(qū)域來(lái)看，中心城區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)域分別成交380萬(wàn)平方米以及477萬(wàn)平方米自持用地，成交占比分別為44%和56%。其中，杭州、佛山、沈陽(yáng)等新晉出讓自持用地主要集中在中心城區(qū)，長(zhǎng)沙、常州、重慶更是全部位于中心城區(qū)。反觀，上海、北京、天津等則主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，惠州、長(zhǎng)春、蘇州等更是全部來(lái)自于遠(yuǎn)郊區(qū)域。
值得一提的是，新晉出讓自持用地所對(duì)應(yīng)的自持比例普遍不高，近8成地塊自持比例不足30%，更有2成以上地塊自持比例低于10%。說(shuō)明房企對(duì)于自持用地競(jìng)價(jià)甚為理性，普遍不愿意以高自持比例的代價(jià)拿地，“限地價(jià)、競(jìng)自持”新規(guī)確實(shí)在很大程度上減緩房企高價(jià)拿地?zé)崆椤?
3、集體用地租賃住房：尚處探索階段，試點(diǎn)18城進(jìn)度不一、北京供地規(guī)模最大
區(qū)別于純租賃用地以及自持用地大都來(lái)自于增量國(guó)有建設(shè)用地，集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房則是盤活存量土地資源，在增加租賃住房供應(yīng)的同時(shí)，還可以緩解核心城市供地壓力。
2017年8月，國(guó)土部、住建部聯(lián)合印發(fā)了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選定北京、上海、沈陽(yáng)等13城作為首批試點(diǎn)城市。2019年1月，試點(diǎn)城市進(jìn)一步擴(kuò)容，新增福州、南昌等5城。
首批入圍城市僅4城公布了具體的集體建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，其中，2017-2022年北京計(jì)劃供應(yīng)共計(jì)1000萬(wàn)平方米集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，2018-2020年廣州、合肥、南京分別計(jì)劃供應(yīng)300萬(wàn)平方米、45萬(wàn)平方米以及30萬(wàn)平方米集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。其余城市雖然也都發(fā)布了三年或者五年規(guī)劃，但均未設(shè)定具體量化的供地指標(biāo)。
從供地計(jì)劃執(zhí)行情況來(lái)看，北京順利完成了近兩年的供地計(jì)劃，2017年、2018年皆供應(yīng)200萬(wàn)平方米以上的集體建設(shè)用地，上海、廣州、福州等市也有多宗集體建設(shè)用地入市供應(yīng)。總的來(lái)說(shuō)，一線城市供地計(jì)劃完成情況更為理想，二、三線城市多數(shù)是停留在規(guī)劃層面。
分區(qū)域來(lái)看，已供應(yīng)或規(guī)劃試點(diǎn)集體建設(shè)用地主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)域，上海供應(yīng)的5幅地都位于松江區(qū)，北京也大都在大興、房山、昌平等遠(yuǎn)郊區(qū)域。雖然中央和地方都要求在區(qū)位條件好、交通便利的地方選址，但符合條件的集體建設(shè)用地十分有限，選址難、開(kāi)發(fā)資金受限等多方面問(wèn)題是許多試點(diǎn)城市進(jìn)展緩慢的原因所在。
02
開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：或摸索或觀望，純租賃宅地開(kāi)工不足3成，自持用地均未實(shí)質(zhì)運(yùn)營(yíng)
近七成租賃住房用地尚未開(kāi)工，其余開(kāi)工項(xiàng)目尚未有運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品落地；或許因?yàn)橹刭Y產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)尚未有足夠人才儲(chǔ)備、成熟模式案例可借鑒復(fù)制，注定需要更長(zhǎng)時(shí)間，一般情況下多數(shù)項(xiàng)目需要2-3年。即便在開(kāi)發(fā)施工進(jìn)度全面領(lǐng)先的上海，據(jù)悉2019年底才有4塊純租賃項(xiàng)目入市，從開(kāi)工到正式招租運(yùn)營(yíng)最快也要1年半之久。
1、不足三成純租賃用地開(kāi)工，僅上海4項(xiàng)目預(yù)計(jì)2019年底入市
純租賃用地普遍緩開(kāi)工，截至2019年7月份，全國(guó)共計(jì)成交134宗純租賃用地，其中不足3成的純租賃用地現(xiàn)已開(kāi)工，半數(shù)以上地塊仍處土地平整階段，另有近2成地塊尚未動(dòng)遷，可見(jiàn)純租賃用地開(kāi)工進(jìn)度普遍滯后。
分城市來(lái)看，上海不僅純租賃用地成交規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著，而且開(kāi)工進(jìn)度也全面領(lǐng)先。截至2019年7月，上海共計(jì)成交75宗純租賃用地，其中31幅地塊相繼開(kāi)工，占比多達(dá)41%，開(kāi)工率明顯高于不足3成的全國(guó)平均水平。
純租賃用地開(kāi)工、施工周期普遍較長(zhǎng)，一般情況下開(kāi)工周期需要2年之久。典型如上海，目前進(jìn)入開(kāi)工階段的純租賃用地，6成以上項(xiàng)目都是2017年出讓的純租賃用地，另有2成以上項(xiàng)目是2018年出讓的純租賃用地，顯示上海多數(shù)純租賃用地從拿地到開(kāi)工的時(shí)間周期都在2年以上。
2、六成以上含自持宅地開(kāi)工，但都是銷售住房，自持租賃住房均未實(shí)際運(yùn)營(yíng)
縱觀各城市自持用地開(kāi)工進(jìn)度，基本可以劃分為以下兩類：
其一，快周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式，典型如上海，截至2019年7月共計(jì)掛牌出讓94宗自持用地，其中86宗自持用地相繼開(kāi)工，占比高達(dá)91%。并且，2019年新晉出讓的自持用地，仍有七成以上項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工。
其二，平穩(wěn)開(kāi)發(fā)模式，典型如杭州，截至2019年7月共計(jì)掛牌出讓91宗自持用地，其中57宗自持用地現(xiàn)已開(kāi)工，占比約63%，2019年新晉出讓的自持用地皆未開(kāi)工。
但最關(guān)鍵的是：雖然含自持住宅土地整體開(kāi)工進(jìn)度較快，但實(shí)際施工項(xiàng)目仍僅限于可銷售產(chǎn)品，租賃住宅產(chǎn)品開(kāi)工、施工進(jìn)度并不同步。即便快周期開(kāi)發(fā)的上海，2016年出讓的自持用地仍未正式對(duì)外招租運(yùn)營(yíng)。究其原因還是在于自持轉(zhuǎn)租不同于傳統(tǒng)的銷售型產(chǎn)品，普遍是精裝修交房入住，注定是重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。因此，為了盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠，自持用地普遍率先開(kāi)工可售產(chǎn)品，待現(xiàn)金流回正才會(huì)花費(fèi)更多的時(shí)間、精力開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)自持產(chǎn)品。
03
運(yùn)營(yíng)模式：可借鑒模式少有，出現(xiàn)自持運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租代售、“攤租入戶”代售三種
縱觀租賃用地開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，可借鑒、復(fù)制的成熟案例少之又少，但目前市場(chǎng)個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)形成三種操作模式：
其一，自持運(yùn)營(yíng)。這既是落實(shí)“租購(gòu)并舉”住房基本制度要求的政策導(dǎo)向，也是未來(lái)合規(guī)、主流的租賃住房市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)形態(tài)，目前此類典型項(xiàng)目尚未落地，最快或?qū)⒔衲昴甑咨虾Ｓ?個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)招租運(yùn)營(yíng)階段。但其模式可從現(xiàn)在各城市如上海的公租房運(yùn)營(yíng)和商辦項(xiàng)目（特別是開(kāi)發(fā)企業(yè)被禁止分割銷售的酒店公寓項(xiàng)目）改建租賃住房。
目前自持運(yùn)營(yíng)仍處試水環(huán)節(jié)，多家開(kāi)發(fā)商躍躍欲試，萬(wàn)科、龍湖、旭輝等紛紛建立旗下長(zhǎng)租公寓品牌，重資產(chǎn)自持的項(xiàng)目也不在少數(shù)。不過(guò)，自持運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目亟需打造產(chǎn)品特色，以便增加租賃客群的粘性，否則租金難有溢價(jià)空間，極端情況下甚至?xí)萑雰r(jià)格戰(zhàn)的窘境。區(qū)別于銷售型快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品，自持轉(zhuǎn)租開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期過(guò)長(zhǎng)，前期需花費(fèi)更多的時(shí)間精力以及沉淀更高的資金成本，并且產(chǎn)業(yè)鏈尚不清晰，盈利模式更需摸索。
其二，長(zhǎng)租代售。開(kāi)發(fā)商與承租人在法律合規(guī)范圍內(nèi)一次簽訂10年甚至20年的長(zhǎng)期租賃合同，以租金沖抵項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)各項(xiàng)成本支出。以租代售的弊端在于租賃期限過(guò)長(zhǎng)，普遍要求在10年及以上，聯(lián)系到租賃群體的高流動(dòng)性特征，適租客群畢竟有限，出租率難以保障。
更重要的是，以租代售也有“掛羊頭賣狗肉”之嫌，本質(zhì)與銷售型產(chǎn)品無(wú)差，似有“打政策擦邊球”的味道。一旦地方政府嚴(yán)監(jiān)管，以租代售運(yùn)營(yíng)模式也有一定的違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
其三，“攤租入戶”代售。將自持面積按不同比例“分?jǐn)偂敝撩刻自谑鄯吭粗小Ｔ阡N售階段，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂租、售兩份合同，購(gòu)房者同時(shí)取得銷售面積的所有權(quán)以及自持面積的租賃權(quán)。分割銷售的優(yōu)勢(shì)在于可以迅速變現(xiàn)，減輕企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力；弊端在于產(chǎn)權(quán)界定不清晰，購(gòu)房者僅取得自持面積的租賃權(quán)，所有權(quán)仍歸屬開(kāi)發(fā)商，后期續(xù)租、轉(zhuǎn)售等環(huán)節(jié)難免會(huì)存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。
04
市場(chǎng)展望：租賃供地挖潛存量市場(chǎng)，引入長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域資源開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)
展望未來(lái)，我們認(rèn)為存量市場(chǎng)仍有巨大的挖潛空間，建議將更多工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、集體用地等加快開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房，并適當(dāng)增加中小套型租賃住房比重，著力緩解租賃用地供應(yīng)壓力。與此同時(shí)，下一階段租賃市場(chǎng)發(fā)展仍需強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建議嫁接長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等多領(lǐng)域資源，著力支持租賃市場(chǎng)做大、做強(qiáng)。
1、存量市場(chǎng)有巨大挖潛空間，工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、集體用地等將是轉(zhuǎn)性開(kāi)發(fā)租賃住房的“金礦”
受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口流動(dòng)等多方面因素影響，租賃市場(chǎng)需求高度集中在核心一二線城市，但由于核心一二線城市供地長(zhǎng)期受限，租賃用地供應(yīng)更是緊缺。近年來(lái)，僅限于上海、南京等部分城市加大力度供應(yīng)租賃用地，多數(shù)城市租賃用地成交規(guī)模顯著偏低，供需錯(cuò)配已是當(dāng)下租賃市場(chǎng)面臨的一大難題。
我們認(rèn)為在增量市場(chǎng)加快租賃用地出讓規(guī)模的同時(shí)，存量市場(chǎng)仍有巨大的挖潛空間，一方面，允許閑置的存量商辦住房改建長(zhǎng)租公寓；另一方面，秉持土地集約開(kāi)發(fā)利用原則，建議將更多工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、集體用地等加快開(kāi)發(fā)建設(shè)租賃住房，并適當(dāng)增加中小套型租賃住房比重，著力緩解租賃用地供應(yīng)壓力。
2、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)乃至盈利模式仍需摸索，建議嫁接長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等領(lǐng)域資源強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合
相較于銷售型產(chǎn)品“短平快”的開(kāi)發(fā)模式，租賃型產(chǎn)品屬“慢工出細(xì)活”，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵在于打造特色性社區(qū)文化、提供社群增值服務(wù)等。因此，租賃型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段往往需要花費(fèi)更長(zhǎng)的時(shí)間精力以及沉淀更高的資金成本，投資收益率大都不高，投資回收周期也普遍長(zhǎng)于銷售型產(chǎn)品。受此影響，目前租賃市場(chǎng)正處快速發(fā)展期，諸如前期開(kāi)發(fā)、后期運(yùn)營(yíng)乃至盈利模式仍處探索階段，并未形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，很大程度上拖累租賃用地整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度。
我們認(rèn)為下一階段租賃市場(chǎng)發(fā)展仍需強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，建議嫁接長(zhǎng)租公寓、互聯(lián)網(wǎng)金融等多領(lǐng)域資源，著力形成“1+N”的組團(tuán)優(yōu)勢(shì)，以便支持租賃市場(chǎng)做大、做強(qiáng)。譬如，在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)階段可以引入長(zhǎng)租公寓企業(yè)，著力打造智慧化社區(qū)，提升租賃社群粘合力；又如在市場(chǎng)推廣階段可以引入互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)，以便為租賃社群提供租金分期貸等一系列金融產(chǎn)品，緩解一時(shí)的資金周轉(zhuǎn)壓力。
