2018年哪些城市必須買房？這是目前分析最透徹的回答
在《軍師聯(lián)盟》中，曹操第一謀士荀彧曾對后輩司馬懿說：“國之興亡，人之生死，事之成敗，均在于形勢和人心。居高者，善造勢，位低者，善趨勢，可成矣?！?
這句話對司馬仲達尤為重要，他不但運籌帷幄，造勢取人心，為曹丕爭得了太子之位；且后繼與諸葛亮在西城對弈之時，明知“空城計”而不破之。
他知道殺了諸葛亮，三國鼎立的局勢便會被打破，功高蓋主也會讓曹家對他起誅族之意。所以說，觀勢、順勢、造勢，則是一個人一生都要修煉的本領(lǐng)。
但“勢”這東西并非那么簡單，不單要看，還要學會用。這也就是為什么每天都會有有成千上萬的年輕人涌入創(chuàng)業(yè)浪潮，爭相成為風口上的弄潮兒，要知道，風口之上，豬也可以飛起來，但這風口過去了，或者拐彎兒了，掉下來的可都是豬肉餡餅。
這幾天美元的持續(xù)大幅貶值讓很多人人心惶惶，因為2018年剛過去一個月，美元就跌了3%，創(chuàng)下2016年3月以來最大單月跌幅！
背后有三種可能性，其一，是美國經(jīng)濟形勢疲軟，再加上特朗普降稅，美國經(jīng)常賬戶赤字加劇，資本吸引力趨弱，大量資本開始向外流動；
其二，真如2018年預言所說，有金融組織在預謀10年一次的金融危機，故意做空美元，把它作為導火索，觸發(fā)全球經(jīng)濟連鎖垮塌，謀取利益；
其三，美國在精心布局發(fā)動匯率戰(zhàn)爭，開啟割草計劃，像93年的日本一樣，先讓日元暴漲，讓日本國內(nèi)資本外流消費投資，再一針扎破日本泡沫，掏空經(jīng)濟。
但無論哪種可能性，目前的絕對條件還未形成，如果跌破危機紅線，中國就得全線戒備了，具體還得看下一步美元的走勢。
如果真如其二所說，到時候美元會飛流直下三千尺，誰也擋不住。神擋殺神，佛擋殺佛，美聯(lián)儲敢擋，就殺美聯(lián)儲。
這就是所謂的全球的經(jīng)濟趨勢。
再看中國。中國這段時間的市場看似波瀾不驚，實則暗流涌動。
達沃斯論壇之后，中央政治局開始組織領(lǐng)導人加急學習，現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的轉(zhuǎn)型及建設已經(jīng)如火如荼。
不得不佩服當今政策的落地效率，目前來看，全行業(yè)已經(jīng)進入了瘋狂擠泡沫周期，最嚴重的當屬是金融市場和房地產(chǎn)市場。
各家銀行紛紛對外發(fā)布文件，全面叫停開發(fā)貸、個貸，掐死金融向房地產(chǎn)市場的供血管道。這就是所謂的國勢，也叫做國運，我在上篇文章《2018年金融風暴》里具體講過。
到這里，可能有些朋友就坐不住了。子木你講的又是全球，又是國家，跟我有什么關(guān)系？大勢我是把握不住的，因為對于我們來說，要倒霉一起倒霉，我只關(guān)心隔壁老王家剛買了一套房，同事老李家準備過年再買一套，2018年我到底買不買房？
仔細想想，這也是很正常的，因為幸福感源于對比，對于更多的人來講，大家只關(guān)心身邊的“勢”。
介于年關(guān)將近，這幾天在房產(chǎn)研習社問我2018年是否買房的問題特別多，所以子木特地做了一期文章分享給大家，教你如何判斷一個城市房子的升值潛力。
這個話題剛開始寫的時候還是非常糾結(jié)的，因為這么多城市，不知道從哪個角度下手，城市類型又按什么維度去劃分能滿足大家的需求，索性就決定按照用戶最典型的幾個問題入手（僅限于帶有投資屬性的購房需求）。
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①大家都應該賣掉三四線的房子去一二線城市發(fā)展嗎？
A：首先這個問題存在邏輯上的誤解。一二線城市肯定要比三四線城市的城市化率高，資源優(yōu)質(zhì)，產(chǎn)業(yè)發(fā)達，這點毋庸置疑，但是宜居的話，三四線未嘗不是很好的選擇。很多人世代相傳扎根于一個縣城，你讓他舉家搬遷，賣掉所有資產(chǎn)去一二線城市發(fā)展，這是不可能的。
人口流動集群化，追逐更優(yōu)質(zhì)的資源和生活條件是必然的趨勢。不妨把機會留給下一代，細心教育栽培，不斷地向上變遷。
對于2018年三四五線城市是否應該買房。這個還要看你城市的情況，如果目前你所在的城市，因棚改或者不沾邊的利好政策讓樓市大火，身邊的人對買房還是趨之若鶩，那你就要立馬停下來了。
這個時候上車已為時已晚，過年3月份又是樓市旺季，恰好處于浪尖上，要等到2018年下半年行情穩(wěn)定了再出手。半年時間足夠可以讓三四線城市沉淀泡沫。等市場回歸理性，購房者都冷靜下來，供需關(guān)系重置了再去選房買房，將會有更大的余地。
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②每天都在關(guān)注房價數(shù)據(jù)，我這個城市已經(jīng)顯示連續(xù)6個月下跌了，但我去看房，卻發(fā)現(xiàn)房價都是漲的，這是為什么？
A：這個現(xiàn)象再正常不過了，子木搞了好幾年的數(shù)據(jù)研究分析，都無法校準市場真實情況。因為市場上的房價數(shù)據(jù)都是假的，包括官方。大家都按照自己的意圖去做數(shù)據(jù)，官方為了任務，房企為了銷售，你看哪個中介的朋友圈里的房價跌過？
就比如你出門買了一斤橘子，明碼標價5元一斤，但最后因為討價還價，最后的交易價格并非是原價。但是城管看見了，看到你在老王家買了一斤橘子，于是就記錄了下來：老王今天賣了一斤橘子，賺了5元錢，收保護費2元…
中國房地產(chǎn)的一大特色就是信息不對稱，這個當然和政府的監(jiān)管力度有關(guān)，譬如最有意思的是有的人為了買房避稅，還能和中介搞出個陰陽合同。
一手房還能監(jiān)控得到，二手房自由化市場是無從考究的。這點和新加坡差之千里，新加坡可以監(jiān)管定位到每一套房源，能高效反映出市場的真實情況。實現(xiàn)房住不炒，中國目前還很難做到。
所以，中國房價的數(shù)據(jù)越宏觀越精準，越微觀越失真。在這種情況下，我們就必須學會用其他因素去反推市場的“勢”。
這就是我在寫文章的時候，有個粉絲說我不放數(shù)據(jù)瞎掰扯，如果參不透本質(zhì)，數(shù)據(jù)又有什么用呢？
就比如當初天津稱濱海新區(qū)是中國第一新區(qū)，2016年GDP高達10002億元，遠超上海浦東新區(qū)，創(chuàng)造了中國城市發(fā)展史上的神話！你是來搞笑的么？
無論常住人口，產(chǎn)業(yè)級別，還是上市企業(yè)總數(shù)，土地財政收入比例，上海浦東新區(qū)都可以秒殺天津的濱海新區(qū)，這個數(shù)據(jù)就是無用的。
再說說天津，之前子木講過，天津什么都好，就是離北京實在太近了。京津冀城市群和長三角、珠三角城市群是無法放在一個維度對比的，你見過世界上哪個超級城市群，核心城市旁邊還圍繞著一圈貧困帶？京津冀就是這樣。
追本溯源，還是因為南北差異，水陸差異。長三角和珠三角城市群，即使是一個小縣城早期都是很富庶的，早期的輕工業(yè)和富饒的水運資源，高頻活躍的貿(mào)易都奠定了穩(wěn)定的經(jīng)濟基礎(chǔ)，所以其核心城市并沒有抽干周邊小城市的資源。
而對于北京來講，一開始大家都很窮。要想把北京捧上國際神壇，就必須集全省之力為它供血，人才和資源都被北京吸干了，周邊還怎么發(fā)展？這就是河北的窘境。
其次是文化的缺失。很早以前，河北的文化就逐漸被京文化沖淡了。不像長三角除了上海本地文化，蘇州還有自己的園林和彈詞，杭州還有白居易和蘇東坡，西湖和大運河，白娘子和梁祝傳說。有文化的地方就有根，有根的地方，人就不容易散去。
這里提一下水陸差異和胡煥庸線。胡煥庸老前輩在1935年在發(fā)表的《中國人口之分布》中，將黑龍江黑河和云南騰沖相連，那時候還沒有計算機，只能人工測算，這一連，將古籍中的文學記載量化，也預言了中國未來近百年的區(qū)域發(fā)展。
以胡煥庸線為界，東南遠大于西北，結(jié)合水陸差異，你會發(fā)現(xiàn)絕大數(shù)熱點城市都在有水的地方，除了沿海城市就是沿河（長江、黃河）城市，例如長江上的武漢、重慶，黃河上的濟南、鄭州等。
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③買一個城市的房子，就是投資一個城市的股票，但是怎么去判斷一個城市的房價是否有泡沫呢？
A：判斷一個城市的房價是否有泡沫，這是一門學問。最簡單的方法就是，你去一個城市的大街上，是否能看到成群結(jié)隊嬉笑打罵的年輕人，說明這個城市很年輕，有無限的張力，當然這是個玩笑話。
真正判斷城市房價是否有泡沫，要看很多方面，人口凈流入的比值，GDP增速，是否有可以提供高納稅的產(chǎn)業(yè)，城市房地產(chǎn)市場的租售比，庫存量等等。
但子木今天講一個最簡單的，就是GDP和房價的關(guān)系。下面是一組數(shù)據(jù)。
我們以萬億GDP俱樂部成員排行榜做對比分析。
除特殊情況下，城市GDP總量和房價一般是正相關(guān)。從圖中可以看到北上廣深的房價和GDP總量是幾乎成正比的，其中京滬兩地遙遙領(lǐng)先。
但是在GDP總量排行里并沒有出現(xiàn)廈門、福州、三亞和珠海的身影，而在房價排行榜，廈門卻排名第四，直逼深圳。所以到這里你應該清楚了吧，沒有經(jīng)濟支撐的高房價，只有一個原因，是被投機者炒高的。這些城市的購房風險很大。
再看榜單，重慶經(jīng)濟總量排名第5，房價排名卻被甩到了46。很多人就興奮了，說這簡直就是價值洼地啊。
但實際情況又不是這樣的，重慶的人口3000萬，體量相當于一個省，和其他同類城市無法對比，而且大量的土地，龐大的庫存和債務黑洞，讓這個城市的可持續(xù)發(fā)展的道路上根基風雨飄搖，這也就是重慶房價再怎么漲也跑不過成都的原因。
至于經(jīng)濟較好，但房價排名較后的長沙、無錫當然還有上漲的潛力。（大家可以在后臺回復“房價”，獲取1月100城價格指數(shù)變化）。
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④馬上要開通高鐵的呼和浩特，房價肯定會漲上去嗎？
A：大局來看，像內(nèi)蒙古、山西這些省份正在“東北化”。
靠重工業(yè)和能源產(chǎn)業(yè)作為支柱的城市，勢必會被供給端改革的洪水沖出國家發(fā)展紅利車道。更何況舉國都在產(chǎn)業(yè)升級，向高精尖進軍，按照他們現(xiàn)在的基礎(chǔ)和資源情況，未來想要高速發(fā)展是很艱難的。
至于開通高鐵房價會不會漲價，短期內(nèi)群眾心理肯定會漲，但幅度會很小。但是建成之后一定會加速內(nèi)地人口向外流出，無論是學生外出求學還是人才外出求發(fā)展。
之前我在多篇文章中提過，一個城市的生命，要么得有產(chǎn)業(yè)，要么得有人才。就像武漢，雖然當年發(fā)展重工產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型較晚，造成人才大量流失，北上京滬，南下廣深。
但是現(xiàn)在武漢政府的覺悟很高，開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，人才政策也是日新月異，城市發(fā)展?jié)摿头績r上漲預期可想而知。
而對于產(chǎn)業(yè)來講，北京的海淀、深圳的南山、杭州的濱江區(qū)、未來科技城都在早期完成了第三高科技產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略布局，給未來的產(chǎn)業(yè)趨勢做好了鋪墊，那么無論是響應國家號召還是吸引人才都有了天然優(yōu)勢。
這點，蘇州就差了些，所以說今年蘇州GDP掉隊是很正常的，因為光靠外部投資，而不去優(yōu)化內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，很容易被后來者居上。
還有人問我關(guān)于鄭州未來的趨勢怎么樣，也不用講其他，單就人口，河南9532萬，鄭州956萬，這個量級怎么也能撐起一個城市的發(fā)展，東部制造業(yè)一旦轉(zhuǎn)移，鄭州的人口紅利優(yōu)勢就爆發(fā)了。
最后總結(jié)一下，馬上就要過年了，年后3月開春，即迎來第一個購房旺季，在三四線城市，這個現(xiàn)象周期尤為明顯。如果純剛需購房，一定要把握好年前這段時間找房找地段，避免趕上熱潮。
