房地產(chǎn)稅面對(duì)的三大問題：能抑房?jī)r(jià)嗎？怎么征？
房地產(chǎn)稅已箭在弦上。
遵循“立法先行、充分授權(quán)、分布推進(jìn)”原則，全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算委員會(huì)和財(cái)政部及有關(guān)方面，正抓緊組織起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。
何時(shí)落地？尚沒有具體時(shí)間。按照財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷此前公開說法，將力爭(zhēng)在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”改革任務(wù)。
可以預(yù)見，在不遠(yuǎn)的將來，影響億萬中國(guó)人的房地產(chǎn)稅將會(huì)真正落地。
未雨綢繆，我們?cè)囍卮鹑齻€(gè)問題：1、房地產(chǎn)稅能不能抑制房?jī)r(jià)？2、房地產(chǎn)稅究竟要怎么征？3、它對(duì)普通百姓的影響有多大？
房地產(chǎn)稅能抑制房?jī)r(jià)嗎？
正反雙方各執(zhí)一詞。
正方認(rèn)為，房?jī)r(jià)會(huì)受到抑制。邏輯是，房地產(chǎn)稅會(huì)增加房子的持有成本，促使投資者拋售房產(chǎn)，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。正如SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹所言，持有房子是有成本的，不要老想著房?jī)r(jià)一定會(huì)漲。
反方認(rèn)為，抑制房?jī)r(jià)效果并不理想。邏輯是，從國(guó)外實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅從來都不是抑制房?jī)r(jià)過快上漲的關(guān)鍵手段。以美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)為例，在施行房地產(chǎn)稅后，都出現(xiàn)過房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊飛的景象。
撇開這兩種觀點(diǎn)不談，先來看房地產(chǎn)稅出臺(tái)的初衷是什么？是應(yīng)對(duì)高房?jī)r(jià)嗎？
回答這個(gè)問題，要回歸到稅收的本源。
北京大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任劉劍文告訴中新社國(guó)是直通車，房地產(chǎn)稅作為稅收的一種，其最主要的功能是組織財(cái)政收入，在此基礎(chǔ)上，發(fā)揮資源配置和調(diào)節(jié)市場(chǎng)的作用。
“控房?jī)r(jià)并不是房地產(chǎn)稅的最主要功能。”劉劍文指出，稅收的本質(zhì)是取之于民、用之于民，目的是向社會(huì)提供公共產(chǎn)品和服務(wù)，如教育、醫(yī)療、環(huán)保等。
既然目的是為了提供社會(huì)服務(wù)，也許會(huì)有人問了，原來的土地財(cái)政一樣可以做到，為何要開征房地產(chǎn)稅？
在新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷看來，征收房地產(chǎn)稅在某種程度上是為了彌補(bǔ)和替代不斷減少的土地財(cái)政。隨著存量房時(shí)代下土地財(cái)政的減少，保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅的重要性日益凸顯。
畢竟，相比土地財(cái)政，房地產(chǎn)稅是一種更為廣泛且穩(wěn)定的收入。
恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平也認(rèn)為，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)稅通常被成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體作為地方財(cái)政收入的重要和穩(wěn)定來源。
在中國(guó)逐步推進(jìn)中央和地方財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分的背景下，房地產(chǎn)稅作為地方稅的一種，將成為地方政府的稅源所在。
財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》一文中也提到，要培育地方稅源、加強(qiáng)地方稅權(quán)、理順稅費(fèi)共享、逐步建立穩(wěn)定、可持續(xù)的地方稅體系。
話說回來，征收房地產(chǎn)稅的最終目的不是為了控房?jī)r(jià)，而是調(diào)整中央和地方財(cái)稅分配體系。
房地產(chǎn)稅怎么征？
中國(guó)并非沒有先例。
早在2011年，上海和重慶就試點(diǎn)開征房地產(chǎn)稅。兩地的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法均設(shè)置了很高的免稅面積，稅率較低且針對(duì)高價(jià)房采取超額累進(jìn)稅率。
如今，要在全國(guó)開征房地產(chǎn)稅，試點(diǎn)之外的立法顯得尤為重要。劉劍文指出：“房地產(chǎn)稅涉及千家萬戶的利益，需要廣泛征求民意。強(qiáng)調(diào)立法先行就是強(qiáng)調(diào)重大決策的民主性，讓每個(gè)人都有表達(dá)的權(quán)利，最終形成共識(shí)。”
目前，關(guān)于征收房地產(chǎn)稅熱議的問題就包括：房地產(chǎn)稅征收的稅基是什么？免征條件是什么？稅率定在多少合適？
財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌日前指出，國(guó)際上實(shí)施的房地產(chǎn)稅制度有一些共性：
一是，對(duì)所有工商業(yè)住房和個(gè)人住房，按估值征稅；
二是，都有一些稅收優(yōu)惠，對(duì)一些困難家庭、低收入家庭提供稅收減免；
三是，房地產(chǎn)稅屬于地方稅，收入歸屬地方政府；
四是，房地產(chǎn)稅稅基確定非常復(fù)雜，需要建立完備的稅收征管模式。
可以確定的是，按照估值征稅，就需要建立一整套的評(píng)估體系，包括有公信力的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)登記制度。目前，中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已推行一年多，但距離國(guó)土部要求實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，仍有一定距離。
談及稅收減免，劉劍文特別強(qiáng)調(diào)，并不是所有的房產(chǎn)都要納稅，需要保證居民的基本居住需求?！氨热纾凑杖司?0平方米或50平方米進(jìn)行扣除，保證三口之家100平方米的房子無需納稅，保障居民的基本居住需要。”
至于房地產(chǎn)稅的稅率如何確定，劉劍文建議，“稅率可以由地方政府根據(jù)實(shí)際情況自行確定，但必須在中央規(guī)定的浮動(dòng)稅率范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)節(jié)?！?
財(cái)稅學(xué)者李寧撰文稱，在開征房地產(chǎn)稅的大部分國(guó)家中，稅率一般只在1%左右。如挪威的房地產(chǎn)稅率在0.2%-0.7%之間，立陶宛和保加利亞的稅率甚至不到0.01%，法國(guó)的為0%-1.5%，日本的為1.4%，美國(guó)、英國(guó)等國(guó)家的房地產(chǎn)稅率由地方政府確定。
房地產(chǎn)稅的影響有多大？
在具體政策尚未出臺(tái)之前，房地產(chǎn)稅的影響很難量化。
從短期來看，房地產(chǎn)稅會(huì)讓部分投資投機(jī)性需求出局，導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)下跌。從長(zhǎng)期來看，稅改扎針的痛感煙消云散后，市場(chǎng)依舊平復(fù)如初，甚至還會(huì)補(bǔ)漲。
韓國(guó)即是一例，恒大研究院的一項(xiàng)研究顯示，2005年8月韓國(guó)出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)綜合對(duì)策》，包括征收不動(dòng)產(chǎn)稅，當(dāng)年市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯降溫，但到了2006年，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)11.6%的報(bào)復(fù)性上漲。
具體到中國(guó)的各個(gè)城市又會(huì)有所不同。
此項(xiàng)研究認(rèn)為，房地產(chǎn)推出在長(zhǎng)期對(duì)一二線控房?jī)r(jià)影響不大，三四線城市則要考慮去庫(kù)存的問題。
對(duì)于一線和強(qiáng)二線城市而言，房地產(chǎn)稅出臺(tái)，只能在短期內(nèi)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，如果供需關(guān)系無法扭轉(zhuǎn)，投資投機(jī)性需求仍然存在。此外，房地產(chǎn)稅屬于直接稅，由房產(chǎn)人直接承擔(dān)，若需求強(qiáng)勁，稅負(fù)可能會(huì)通過租金和房?jī)r(jià)的方式轉(zhuǎn)嫁給租房者和購(gòu)房者。
對(duì)于廣大的三四線城市，房地產(chǎn)稅出臺(tái)可能會(huì)改變?nèi)藗兊念A(yù)期。從2015年開始，中國(guó)在庫(kù)存高企的城市實(shí)施去庫(kù)存政策，截至目前，仍有一些城市存在去庫(kù)存壓力。倘若在這種情況下實(shí)施房地產(chǎn)稅，人們保有房產(chǎn)的成本增加，購(gòu)房預(yù)期的發(fā)生改變，市場(chǎng)可能面臨驟冷的局面。
現(xiàn)在，距離房地產(chǎn)稅法的出臺(tái)還有一段時(shí)間，對(duì)人們來說，最重要的是做好心理準(zhǔn)備。收稅、用稅，關(guān)鍵不在此，而在于取之有道、用之有理，確保公平正義。
