房貸這三大變化趨勢(shì)將如何影響炒房？剛需購房者能不能買房？
今年春節(jié)一開始，全國各大銀行對(duì)房貸的調(diào)整又開始了新一輪，在一些人眼里市場(chǎng)也變得撲朔迷離，因?yàn)樗麄儫o法讀懂，為何房貸利率要上調(diào)，為何首套房貸利率也要上調(diào)？難道剛需不需要保護(hù)了嗎？住建部部長(zhǎng)王蒙徽不是說過要保護(hù)剛需嗎？2018年將針對(duì)各類需求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。
如果不能站在宏觀全局的角度去看未來市場(chǎng)的變化，必然會(huì)得出錯(cuò)誤的判斷。在房子是用來住的而不是用來炒的這個(gè)全新定位思想指導(dǎo)下，房地產(chǎn)調(diào)控思想也在調(diào)整，在房子回歸居住屬性預(yù)期下，信貸政策收緊是必然的。
除了暫停房抵貸和前期的按揭貸款利率上調(diào)，銀行信貸投放偏好也發(fā)生了變化，涉房貸款不再是吃香。從首套房按揭貸款利率來看，經(jīng)過過去一年多的數(shù)次上調(diào)后，市場(chǎng)上8.5折的優(yōu)惠利率幾乎已經(jīng)絕跡，目前銀行首套房貸利率多在基準(zhǔn)利率上上浮5%-10%，略高的已上浮20%甚至30%。融360發(fā)布的報(bào)告顯示，2018年2月全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，環(huán)比上升0.55%；同比上升22.15%。
保護(hù)剛需不假，但是過去信貸政策整體寬松，導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隱患，那么就必然要遏制過去的加杠桿行為，讓炒房者真正認(rèn)識(shí)到炒房的環(huán)境已不復(fù)存在，一旦市場(chǎng)穩(wěn)定，炒房將不會(huì)帶來巨額的暴利回報(bào)，那么他們也就會(huì)被逼出市場(chǎng)，雖然房子的投資屬性是客觀存在的，但是不能過分放大，讓炒房者繼續(xù)鉆空子。我們必須接受一個(gè)新時(shí)代的現(xiàn)實(shí)問題，那就是買房成本越來越高，買房越來越難，但并不意味著住房也變得越來越難，在房住不炒新思維下，住房的觀念在發(fā)生變化，國家對(duì)租賃住房的推出力度也是空前的，從這個(gè)角度來說，并不缺乏房子的住房供應(yīng)問題。
未來國家的信貸政策會(huì)寬松嗎？還會(huì)提高利率嗎？
證券日?qǐng)?bào)分析評(píng)論認(rèn)為，未來房貸的三大趨勢(shì)：一是增速在降，且會(huì)繼續(xù)下降；二是利率在漲，且還有空間；三是剛需會(huì)保，尤其是會(huì)滿足新市民的合理需求。
這幾乎跟以前安家融媒的分析保持了一致性。我們?cè)撊绾慰创@三大趨勢(shì)？房貸的變化又會(huì)如何影響市場(chǎng)？購房者該如何看待利率的變化？
央行新近發(fā)布的《2017年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，2017年末，個(gè)人住房貸款余額為21.9萬億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速較上年末低14.5個(gè)百分點(diǎn)。證券日?qǐng)?bào)認(rèn)為，房貸自2015年5月份以來持續(xù)回升，加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存進(jìn)程。但房貸的迅速增長(zhǎng)也產(chǎn)生了一些副作用，比如推升房?jī)r(jià)、違規(guī)資金進(jìn)入樓市等。
這就是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容表示，房貸利率上漲對(duì)當(dāng)前樓市的影響不大。對(duì)于住房的投資者來說，貸款利率上浮對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響會(huì)非常得大。對(duì)于當(dāng)前國內(nèi)多數(shù)購買住房者來說，其購買住房并不在于按揭貸款利率高低，而是在于房?jī)r(jià)是否在上漲，在于房?jī)r(jià)上漲的收益是否高于利率上升所增加的成本。
中國人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝談到房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)表示，2017年個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)了4萬億，個(gè)人住房貸款增速比整體貸款增速高了10個(gè)點(diǎn)，個(gè)人住房貸款增速可以滿足市場(chǎng)需要。住房利率方面出現(xiàn)了一定上升，但仍然較低。個(gè)人住房貸款杠桿增速有點(diǎn)快，目前在密切關(guān)注。我國的房地產(chǎn)信貸質(zhì)量總體良好，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是可控的。
既然可控，那也就表示當(dāng)下的政策是正確的。未來的調(diào)控不但不會(huì)放松，反而還會(huì)可能更加嚴(yán)厲。由此可見，房貸利率還會(huì)上漲的可能性比較大。
一方面保護(hù)剛需改善性人群，一方面又要打擊炒房者，似乎上調(diào)首套房貸利率是誤傷了剛需，這個(gè)作何解釋呢？安家融媒認(rèn)為，唯一的解釋就是，降杠桿的任務(wù)還很艱巨。另外，過去一些不具備還款能力的也想借助剛需的名義入市，這必然會(huì)隱藏巨大風(fēng)險(xiǎn)。央行也表態(tài)稱，會(huì)督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)差別化的住房信貸政策，對(duì)住房貸款執(zhí)行差別化的定價(jià)，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。
安家融媒認(rèn)為，首套房貸利率上調(diào)，目的就是不是給他們?cè)斐烧嬲绊懀歉淖兇蠹业念A(yù)期，讓不具備實(shí)力的知難而退，讓炒房者遠(yuǎn)離市場(chǎng)。對(duì)于首套房利率上調(diào)不宜太高，應(yīng)該也不會(huì)太多。
到此時(shí)，該不該買房其實(shí)已經(jīng)很清楚，買得起的早買了，買不起恐怕也絕非利率上調(diào)與否的問題，在房住不炒理念下，房子就是用來住的，政策在引導(dǎo)買不起房的沒必要非糾結(jié)房?jī)r(jià)和利率問題，而可以選擇租房?？赡芏虝r(shí)間內(nèi)你無法接受，但是這是未來趨勢(shì)，注定2018年的房貸政策不會(huì)寬松，但擔(dān)心的不是剛需，而應(yīng)該是炒房者
