2018樓市將有3項新立法 他們將如何影響樓市
3月14日，國務(wù)院通過“中國政府網(wǎng)”公布了最新的立法計劃，透露了一個重大信息：《住房銷售管理條例》、《住房租賃條例》、《城鎮(zhèn)住房保障條例》（均由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部”起草）被列入2018年的立法計劃。
值得注意的是：這三個法規(guī)屬于“行政法規(guī)”；制定行政法規(guī)，是《憲法》和《立法法》賦予國務(wù)院的權(quán)力。這些法規(guī)在國務(wù)院審議后，就可以付諸實施，不用通過全國人大審議。
那么，上述三大條例將如何影響樓市？我們可以根據(jù)媒體披露的信息，進(jìn)行一些分析。
2017年5月，住建部曾搞出來了一個《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》面向社會征求意見。但在2018年國務(wù)院立法計劃里，這個條例被分解成為兩個條例：《住房銷售管理條例》和《住房租賃條例》。
為什么要分解？因為住房銷售和租賃本來就是兩件事。單獨制定《住房租賃條例》，顯示了國家住房政策的重大變化：由重視“銷售”到重視“租賃”。
此外，還有一個重要原因讓“銷售”和“租賃”必須分成兩個條例。我們先來看《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》的第二條是怎樣寫的：
國有土地上的住房租賃和銷售活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。
我們都知道，從2017年下半年開始，國家開始大范圍施行一種樓市新政：讓集體土地直接入市，建設(shè)公共租賃住房。也就是說，未來租賃住房下面的土地分為兩種：一種是國有土地，一種是集體土地。
而住建部管轄的“住房銷售”，只是國有土地上的房屋的銷售，不包含集體土地（集體土地建設(shè)的房屋，基本上不允許公開銷售）。
正是因為租賃住房土地性質(zhì)變得復(fù)雜了，兩個條例必須分開制定。
上述兩個條例里，最大的看點是《住房租賃條例》。集體土地上建設(shè)的租賃住房如何出租、如何管理，是重要的看點。此外，怎樣實現(xiàn)“租售同權(quán)”，尤其是在優(yōu)質(zhì)公共資源稀缺的情況下如何實現(xiàn)“租售同權(quán)”也是值得關(guān)注的看點。
根據(jù)2017年版的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，以下幾個關(guān)于租賃的規(guī)定也值得高度關(guān)注：
1、草案正文：國家鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)……支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。
點評：既然國家鼓勵個人把住房委托企業(yè)長期出租，那么還會出臺針對個人多套房的“累進(jìn)制、懲罰性”的房地產(chǎn)稅嗎？
2、草案正文：出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府制定。
點評：人均租住面積的多少，關(guān)系到租房人的生活成本、城市競爭力。如果標(biāo)準(zhǔn)太高，中低收入階層壓力很大。
3、草案正文：自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。具體規(guī)模和管理辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。
點評：這相當(dāng)于承認(rèn)了“二房東”這個職業(yè)。
4、草案正文：鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。
點評：是減稅嗎？
至于《住房銷售管理條例》，主要是規(guī)范開發(fā)商、中介的行為，其中會不會取消“預(yù)售”，如何界定“捂盤惜售、囤積房源”，值得關(guān)注。
如果全面取消“預(yù)售”，則將帶來兩大影響：第一，開發(fā)商財務(wù)成本提升，助推房價上漲；第二，中小開發(fā)商因為資金成本上升，將會被進(jìn)一步擠出局。
國務(wù)院立法計劃里提到的第三個涉及樓市的法規(guī)是——《城鎮(zhèn)住房保障條例》（針對政府建設(shè)的保障性住房）。這個條例已經(jīng)是四年懷胎了。早在2014年就出臺了草案征求意見，但由于當(dāng)時樓市低迷，很多中小城市庫存嚴(yán)重，再讓這些城市加快建設(shè)保障房顯然不合時宜，所以延遲至今。
如今，保障房的概念也發(fā)生了巨大變化，可出售的比例大幅降低（共有產(chǎn)權(quán)住房除外）。此外，城市之間也出現(xiàn)了巨大的分化，各地情況千差萬別。
比如在2014年版的草案里，有一條非常醒目的規(guī)定：
承租人連續(xù)租賃保障性住房不少于5年，且符合保障性住房配售條件的，經(jīng)出租人同意，可以購買承租的保障性住房。
是不是所有的城市都可以做到這一點？它最終能否寫入條例？這恐怕是一個非常重要的看點！
總之，住房的“租賃”、“銷售”、“保障”三大條例，將深刻影響未來房地產(chǎn)市場的走向，其力度不亞于房地產(chǎn)稅。遺憾的是，市場對此沒有給予足夠的重視！
