個別城市因城施策政策微調(diào) 房產(chǎn)調(diào)控政策不發(fā)生根本性改變
經(jīng)濟日報-中國經(jīng)濟網(wǎng)北京12月21日訊菏澤等地房地產(chǎn)市場調(diào)控政策又現(xiàn)新變化。眾說紛紜之下，應(yīng)該更加清醒地認識到，要堅持“房住不炒”定位，保持調(diào)控定力，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
菏澤等地出調(diào)控新政
12月19日，山東菏澤房地產(chǎn)調(diào)控新政引發(fā)公眾高度關(guān)注。菏澤市取消《菏澤市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》中“對主城區(qū)和住房成交量高、房價穩(wěn)控壓力大的縣區(qū)實行新購住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購房限制轉(zhuǎn)讓時間不少于3年”的規(guī)定。這項于2017年11月份出臺的限售政策，剛剛滿1年就宣布取消，不免讓人進行諸多聯(lián)想和猜測。
一石激起千層浪。輿論高度關(guān)注之下，菏澤市住建局在19日傍晚作出說明，稱近年來，受轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的影響，菏澤市二手房交易價格出現(xiàn)同比增長較快的勢頭，為了防止住房價格出現(xiàn)大的波動，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)過認真調(diào)查和評估，決定取消已出臺的限制新購和二手住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定。
在此期間，山東省住建廳有關(guān)負責(zé)人接受采訪時表示，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控，山東省住建廳跟國家的調(diào)控政策是一致的，采用一城一策、因城施策的管控措施。因為各地方城市情況不一樣，在政策方面也不是“一刀切”，各項政策還是各地方城市根據(jù)自身情況來主控，省住建廳會進行總體把控。
除菏澤之外，近期還有個別城市有房地產(chǎn)及相關(guān)政策的微調(diào)。12月19日，廣州市住建委發(fā)布《關(guān)于完善商服類房地產(chǎn)項目銷售管理的意見》，2017年3月30日后土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)的銷售對象應(yīng)當(dāng)是法人單位。2017年3月30日前土地出讓成交的房地產(chǎn)項目，其商服類物業(yè)不再限定銷售對象，個人購買商服類物業(yè)取得不動產(chǎn)證滿2年后方可再次轉(zhuǎn)讓。
廣州市的政策是對商服類房地產(chǎn)項目的微調(diào)，從商服類銷售對象只可以是法人單位，調(diào)整為個人可以再次購買部分商服類項目。同樣是在廣東，據(jù)媒體報道，珠海市的金灣區(qū)和斗門區(qū)，目前只需要1年社保就可以購買首套住房。而根據(jù)珠海市2017年4月印發(fā)的樓市調(diào)控通知，珠海全市范圍內(nèi)的所有戶型住房，全部納入限購范圍。根據(jù)該政策，非本市戶籍居民，在珠海購房，需連續(xù)繳納5年社保。
對于菏澤等地新政的出現(xiàn)，一時間眾說紛紜，其中很多認為是釋放出了調(diào)控放松的信號。但實際上，個別城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，是各地根據(jù)自身情況進行的政策微調(diào)，屬常規(guī)現(xiàn)象，不具有普遍意義，也完全不意味調(diào)控放松，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策不會發(fā)生根本性改變。
國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為，調(diào)控的主體在地方政府，地方政策進行微調(diào)，體現(xiàn)地方對于出臺調(diào)控政策有更大自主權(quán)。各地因城施策，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展情況進行調(diào)整，既不抑制、也不刺激，使房地產(chǎn)市場的各項政策逐步回歸中性。
恒大研究院副院長夏磊認為，一些三四線城市隨著市場的變化對相關(guān)政策進行梳理是正?，F(xiàn)象。限價、限售這些政策，在市場高溫的時候，起到迅速踩剎車的作用。隨著市場平穩(wěn)，地方政府也會根據(jù)市場情況退出一些應(yīng)急性政策，保留可以讓市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策。這與放松調(diào)控是不一樣的，是兩回事。
個別城市住房信貸政策亦有微調(diào)
深圳個別銀行近日下調(diào)首套房貸利率也引發(fā)社會關(guān)注。深圳某銀行將個人住房首套房貸利率由基準利率上浮15%下調(diào)至基準利率上浮10%，下調(diào)了5個百分點。這也被很多人解讀為政策的松動。
對此，中國人民大學(xué)重陽重陽金融研究院高級研究員董希淼認為，除個別城市限售、限購等政策微調(diào)外，近期的確也觀察到一些地方信貸政策的微調(diào)，在有些城市，首付比例和房貸利率有所降低。
“總體而言，這些不意味房地產(chǎn)調(diào)控政策有根本性改變，未來房地產(chǎn)調(diào)控也不會有根本性改變?！倍ｍ嫡f，“受到當(dāng)前實體經(jīng)濟不景氣等因素的影響，一些銀行把個人住房貸款業(yè)務(wù)作為重要的業(yè)務(wù)方向，首付比例和利率的調(diào)整是為了更好發(fā)展業(yè)務(wù)，拓展市場?！?
同時，董希淼還認為，住房信貸政策不是地方政策能調(diào)控的，而是由銀行自己掌握，不存在地方政府能干涉的問題。預(yù)計未來一些地方在住房信貸政策上也可能有微調(diào)，但不大可能有根本性松動。
董希淼說，住房信貸政策一直主張是差別化的信貸政策，對不同的購房人群，購買首套住房，改善性住房，應(yīng)該有差別化支持，不能因為一些調(diào)控政策誤傷剛需購買人群。隨著市場的變化對一些政策微調(diào)，有時候也是必要的。
堅持“房住不炒定位”保持調(diào)控定力
地方政府是房地產(chǎn)的調(diào)控主體，根據(jù)市場的變化因城施策出臺相關(guān)政策是其職能所在。盡管房地產(chǎn)市場能夠進行自身調(diào)節(jié)，在必要時，行政手段通常能夠有立竿見影的效果，是十分必要的。任由房地產(chǎn)市場如脫韁野馬過快上漲，最后傷及的是整個實體經(jīng)濟。因此，要“堅持房子是用來用的，不是用來炒的定位”，堅定不移地進行必要的房地產(chǎn)市場調(diào)控，促進市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，這是不容置疑的。
在地方政府作為調(diào)控主體的同時，對于地方政府而言，土地財政收入又是一筆重要的財政收入來源，房地產(chǎn)市場是可以比較快速帶來財政收入的一個行業(yè)。既要堅持房住不炒，抑制房價過快上漲，又要擺脫對房地產(chǎn)市場的依賴，這成為對地方政府的一個重要考驗。
過去一段時間，各地堅持因城因地制宜、精準施策，強化地方調(diào)控主體責(zé)任，房地產(chǎn)市場整體保持穩(wěn)定。應(yīng)該說，房地產(chǎn)市場調(diào)控取得了良好效果和不錯的成績。對于房地產(chǎn)市場調(diào)控，我們應(yīng)該保持定力，決不能前功盡棄，半途而廢。董希淼認為，地方對過去過于嚴苛的限售、限購等政策進行微調(diào)，可以理解，也有必要，但房地產(chǎn)調(diào)控“行百步者半九十”，要保持定力。
與此同時，市場的發(fā)展瞬息萬變，不同城市之間的情況也各不相同，應(yīng)該既防止房價過快上漲，也防止大起大落，確保市場平穩(wěn)健康。
房地產(chǎn)調(diào)控終究是行政手段，有的本身就是需要其發(fā)揮短期作用。從長遠來看，應(yīng)加快建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制建設(shè)，這才是能夠促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。
