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對于房企而言，三月既是過去一年的總結(jié)期，也是公布新一年度目標(biāo)的關(guān)鍵節(jié)點。截至目前，已有40余家房企公布了2017年度業(yè)績及2018年度銷售計劃。

根據(jù)中信建投數(shù)據(jù)，碧桂園、恒大、萬科2018年的業(yè)績展望分別達(dá)到7000億元、6200億元和5500億元。不過，后面的追兵也不弱。以融創(chuàng)中國為例，其2017年銷售沖破3000億元大關(guān)，同比增速達(dá)140%。同樣，千億水平線上的爭奪也同樣激烈。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，不少業(yè)內(nèi)受訪人都表達(dá)了相似的觀點：房企年度目標(biāo)不僅是口號，更大程度上可以體現(xiàn)一家企業(yè)對行業(yè)發(fā)展、自身策略的判斷，能側(cè)面體現(xiàn)整個行業(yè)當(dāng)年的發(fā)展局面。2018年戰(zhàn)火已燃，房企競速之間又將展示出怎樣的行業(yè)新態(tài)勢？

“高寡占型”市場將臨

“龍頭房企逆市上行、快速增長；中小型房企依然舉步維艱，成長空間及市場份額進一步被擠壓；500強企業(yè)中銷售份額小且呈現(xiàn)負(fù)增長的企業(yè)也不在少數(shù)?！睋?jù)第三方市場機構(gòu)最新發(fā)布的《房地產(chǎn)500強測評報告》（下稱報告）對行業(yè)格局作出如是判斷。

來自億翰的數(shù)據(jù)顯示，2017年TOP10房企門檻已經(jīng)達(dá)到1521億元，TOP20房企門檻值已接近1000億元；TOP50房企的集中度已接近50%。自2016年以來，房企行業(yè)集中度明顯提速，預(yù)計只需要兩三年時間，中國房地產(chǎn)的洗牌門檻就會定在銷售額500億~1000億元。因而目前相對在后序列的企業(yè)，都吹響了2018沖擊“千億”的號角。

對于2018年的房企格局，克而瑞給出了預(yù)測：2018年千億陣營將由17家擴大到30家。

新城控股高級副總裁歐陽捷則向《每日經(jīng)濟新聞》記者提供了一個保守估計的數(shù)據(jù)：2020年TOP4強房企銷售額均將超過萬億元，TOP1可能接近3萬億元，合計約6萬億元；第5~10名房企銷售額為3500億元~8000億元，合計銷售額約3萬億元。按此匡算，TOP20房企合計銷售額將達(dá)到11.5萬億元，市場占有率將超過80%，平均增速39%。即使退一步講，TOP20房企占據(jù)70%的市場份額也似乎沒有太大懸念。

目前的房地產(chǎn)局面，似乎一切生死都有關(guān)規(guī)模?！叭绻荒茉凇吖颜夹汀袌鰜砼R之前搶占更多的市場份額，即便是大房企也會落伍。不進則沒！”歐陽捷坦言。

按照日本著名產(chǎn)業(yè)組織專家植草益的“市場結(jié)構(gòu)劃分理論”，當(dāng)行業(yè)前8強占據(jù)70%以上的市場份額，即可進入“高寡占型”市場。而中國房地產(chǎn)行業(yè)已行之將近。

“所以房企制定的目標(biāo)并非為博眼球。當(dāng)市場成交已呈現(xiàn)被龍頭房企集中的趨勢，房企制定的目標(biāo)就不單決定了2018年的發(fā)展規(guī)模，更是決定了未來長遠(yuǎn)發(fā)展?！卑簿涌褪紫康禺a(chǎn)分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

正如歐陽捷所言，“有規(guī)模才有江湖地位、有江湖地位才有話語權(quán)。”

土儲競爭成房企命門

值得一提的是，雖然企業(yè)多以銷量排位，但當(dāng)下的市場格局所談?wù)摰摹耙?guī)?！保鋵嵰巡粌H是業(yè)績量這么簡單，實力與能力無一不求。而能否具備持續(xù)高增長的實力，關(guān)鍵在“糧倉”（土儲）。

一個有趣的細(xì)節(jié)是，TOP30房企中，不少企業(yè)近年的土地儲備金額增速遠(yuǎn)高于銷售業(yè)績增長速度。以新城控股為例，2016年以來新增土地儲備（規(guī)劃可建面積）均高于銷售面積，兩者比例達(dá)到2.5:1。

“這恰恰印證了‘兵馬未動、糧草先行’的戰(zhàn)術(shù)?！睔W陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，TOP30房企的銷售門檻都會在千億元以上，它們想要保持隊形、繼續(xù)擴張，勢必需要更多的可開發(fā)土地。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年上半年，恒大、碧桂園的土地儲備均已超2億平方米，萬科、融創(chuàng)中國的土地儲備也均過億平方米。按2017年房企平均銷售均價來計算，四家房企的貨值均超萬億元金額。而按2017年各房企銷售增速計算，億翰估測2019年~2020年會有更多房企實現(xiàn)萬億元貨值，個別企業(yè)可能在2018年就劍指萬億。

但問題是，資源有天花板，未來的土地空間將受限。

而且按照行業(yè)慣例，100萬平方米的可建面積中約有20%本就是不可銷售，比如公建用房、人防車庫等。因此房企要保持業(yè)績增長，就必須拿到比銷售面積更多的土地儲備，才可能獲取未來更高的增長。

房企去年底結(jié)轉(zhuǎn)總貨值3.5萬億元，按照標(biāo)桿企業(yè)平均年去化率50%匡算，今年需要補充5.5萬億元貨值才能保證年度銷售增長51%。

“雖然新城控股2017年的銷售業(yè)績增速達(dá)到96%，增長速度和意愿都還是很強，但在限制性發(fā)展新周期下，企業(yè)也或面臨未來增速隨大勢逐年下降的情況?！睔W陽捷直言，不僅是新城控股，TOP20房企的增長意愿都很強烈，但增長速度同樣也會放緩。

克而瑞研究也指出，規(guī)模對房企來講始終是核心，但從碧桂園不設(shè)銷售目標(biāo)這點來看，戰(zhàn)略層面有擺脫原來大幅沖規(guī)模的跡象。凈負(fù)債率的上升、近期融資環(huán)境惡化、借長期債的難度加大等隱憂，都是企業(yè)的顧慮。

房企利潤長期預(yù)跌

與發(fā)展實力相比，能不能過得好則看利潤。

張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，從已公布年報的數(shù)十家房企情況來看，龍頭房企的利潤超過預(yù)期，其中超過8成企業(yè)同比年利潤明顯上漲?！斑@一輪規(guī)模之爭，是囊括盈利等各項能力的綜合素質(zhì)之爭?！?

近日旭輝集團總裁林峰就再次強調(diào)，“沒有規(guī)模萬萬不能，但規(guī)模也不是萬能”。2018年，旭輝將全年銷售業(yè)績定在了1400億元。但在“政策難過、融資環(huán)境難過、市場方面難過”的背景下，林峰要求，要提高規(guī)模的質(zhì)量，而不是單純的規(guī)模。

歐陽捷也直言，未來房企不僅要規(guī)模，更要重利潤，這是大房企追求業(yè)績的必然選擇。

報告指出，2017年500強房企銷售金額增長率保持高速增長，主要受益于高企的房價；但成長指標(biāo)中銷售面積增長率大幅回落至22.3%；營業(yè)利潤增長率雖然連續(xù)三年回升，但均未超過2010年水平，長期看仍處于下降通道之內(nèi)。由此，城市發(fā)展模式和房企盈利模式開始全面轉(zhuǎn)變——從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”轉(zhuǎn)變，行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。

比如優(yōu)秀開發(fā)商開始重視生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，逐步探索“空間建造”和“生活服務(wù)”的統(tǒng)一發(fā)展，“硬件+軟件”輕重并舉，快速切入存量運營和生活服務(wù)行業(yè)，包括商業(yè)零售、辦公、旅游、養(yǎng)老、租賃、眾創(chuàng)共享等，并開始形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。

張波認(rèn)為，從目前現(xiàn)況來看，具備沖擊第一陣營的房企數(shù)量極少，第二陣營爭奪戰(zhàn)火藥味實足，第三陣營則是生死之戰(zhàn)。在銷售增速和利潤增速都預(yù)測長期放緩的背景下，抓住目前僅有的時間，非常關(guān)鍵。