地產(chǎn)商談樓市：燕郊由3萬(wàn)元變成1.5萬(wàn)元 這是有可能的
在政策嚴(yán)、資金緊的2018年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)如何？房企更看好哪個(gè)城市？未來(lái)房?jī)r(jià)是上漲還是下跌？
3月22日，在觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體主辦的“小年大周期”2018年年度論壇上，幾位參會(huì)的房企代表，不約而同地表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，甚至相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)是一個(gè)大年。長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)將溫和上漲。
“城市分化得非常厲害”
陽(yáng)光100集團(tuán)總裁林少洲認(rèn)為，大小年講的是波動(dòng)和分化，一線城市過(guò)去這幾年成交在萎縮，但是三線城市是在增長(zhǎng)的，所以不同的城市有不同的表現(xiàn)，整體的房地產(chǎn)今年可能成交面積有可能會(huì)略微回落，但是整體上還是比較穩(wěn)定的。對(duì)不同的企業(yè)來(lái)說(shuō)，可能大的企業(yè)今年還是一個(gè)大年，小的企業(yè)今年可能是一個(gè)小年，行業(yè)的洗牌在加劇。更值得期待的可能是在房地產(chǎn)的創(chuàng)新模式方面，一些新型的企業(yè)今年可能會(huì)是一個(gè)大年，在洗牌的階段，需要很多新的物種、新的業(yè)態(tài)，“所以我覺(jué)得創(chuàng)新型企業(yè)未來(lái)可能會(huì)是一個(gè)持續(xù)的大年”。
中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長(zhǎng)劉愛(ài)明表示，大家談小年主要還是覺(jué)得今年政策比較嚴(yán)、資金會(huì)比較緊。我們看總量就不是小年?，F(xiàn)在房地產(chǎn)有一個(gè)背景，集中度在提高，大企業(yè)能力很強(qiáng)，盡管市場(chǎng)比較嚴(yán)峻，它產(chǎn)出還很高，現(xiàn)在房企銷售不上千億都不能談。
另外，區(qū)域是不平衡的，公司也不平衡，產(chǎn)品也不平衡。另外我們看大年、小年，還要看供應(yīng)是大還是小。
“搞房地產(chǎn)這么多年，每年都喊挺難的，但是每年大家日子都挺好，所以我覺(jué)得還是地產(chǎn)人自己的努力是最重要的，越是大企業(yè)越努力，這也是地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)非常好的現(xiàn)象，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)增加了非常大的穩(wěn)定因素?！眲?ài)明說(shuō)，“我是房地產(chǎn)的死多派，中國(guó)人口不完成一輪聚集，城市化沒(méi)有結(jié)束，房?jī)r(jià)就還會(huì)漲。人口往哪里流動(dòng)，往哪里聚集，哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，這是一個(gè)很正常的過(guò)程。”
林少洲表示，從感情上是希望房?jī)r(jià)能降，從理性上房?jī)r(jià)下降很難，供求關(guān)系決定了在大城市的供應(yīng)量不多，很難有新的供應(yīng)，改造的成本嚇人，想來(lái)的人特別多，所以最希望降的地方恰恰最沒(méi)有可能降，因?yàn)檫€是有很多人想到一線城市，但是沒(méi)有多少地?，F(xiàn)在三四線城市的房?jī)r(jià)1萬(wàn)元左右其實(shí)也不高，扣掉各種成本之后也沒(méi)有什么利潤(rùn)?！坝捎谡咴?、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)原因，造成房?jī)r(jià)有一定的起落，比如說(shuō)燕郊由3萬(wàn)元變成1.5萬(wàn)元，這是有可能的，但是這很有可能又是給新的一波人創(chuàng)造機(jī)會(huì)?，F(xiàn)在我們的政府采取的政策非常理性，像年輕人買房的問(wèn)題，我們用租賃、人才房等等各種辦法解決他們的需求。未來(lái)的房地產(chǎn)頂多是房?jī)r(jià)不要漲得太快，漲慢一點(diǎn)，或者說(shuō)收入的增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)多漲一漲，等到收入的增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)持平，慢慢的這個(gè)市場(chǎng)就會(huì)很良性了?！彼f(shuō)。
旭輝集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)林中表示，中國(guó)的城市分化得非常厲害，一線城市就四個(gè)，但是都受到了比較嚴(yán)厲的調(diào)控，二線城市已經(jīng)分化成很多類，三四線城市的類別更多，今年肯定是有些城市好，有些城市不好?？偟膩?lái)說(shuō)城市好有幾個(gè)共同的特征，第一是城市的基本面好，第二是有沒(méi)有政策支持，有些三四線城市基本面好，又有大量的棚改，第三是房?jī)r(jià)有沒(méi)有過(guò)快上漲過(guò)，第四是沒(méi)有新政調(diào)控，今年可能最好的就是這樣的城市。
“當(dāng)然不同的城市在今年會(huì)有不同的表現(xiàn)。作為企業(yè)應(yīng)該研究不同城市的發(fā)展周期，把握發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，好的城市多賣樓，差的城市多買地，表現(xiàn)好我們也很高興，回落我們也很高興，我們就希望在不同的城市進(jìn)行不同的資源配置?！绷种姓f(shuō)。
林少洲也認(rèn)為，今年一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有特別火爆的表現(xiàn)，一二線城市更多的是存量，包括租賃房、集體建設(shè)用地，非傳統(tǒng)的產(chǎn)品可能會(huì)有更多的表現(xiàn)空間，包括一些共有產(chǎn)權(quán)住房，這些創(chuàng)新模式的產(chǎn)品會(huì)有更多的表現(xiàn)機(jī)會(huì)。三四線還會(huì)是主力供應(yīng)，包括會(huì)有更多的三四線城市會(huì)完成一輪補(bǔ)漲、補(bǔ)供應(yīng)、補(bǔ)消費(fèi)的過(guò)程。
中國(guó)金茂高級(jí)副總裁、華南區(qū)域總經(jīng)理魏浙說(shuō)，“房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)確實(shí)是不會(huì)變的，如果我們相信中國(guó)的城市化進(jìn)程，相信我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不斷地有財(cái)富的積累，而且中國(guó)的人口還是在增長(zhǎng)的，它畢竟還是在上漲的趨勢(shì)之中，這個(gè)趨勢(shì)不會(huì)變化，至于說(shuō)增長(zhǎng)比例是多少，現(xiàn)在確實(shí)沒(méi)法拍腦袋說(shuō)。”
“看好得到高鐵紅利的省會(huì)城市”
在2017年底加入寶能集團(tuán)任高級(jí)副總裁、寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團(tuán)總裁，原保利地產(chǎn)副總裁余英更看好得到高鐵紅利的省會(huì)城市和一些比較強(qiáng)的三線城市。
余英說(shuō)，今年一線城市肯定會(huì)比較差一點(diǎn)，因?yàn)楹枚喾孔幽苜u6萬(wàn)元的，只能按3.8萬(wàn)元的售價(jià)去賣，企業(yè)如果不是有銷售的壓力，或者資金鏈的問(wèn)題，是不會(huì)賣的，所以一線城市的銷售量肯定會(huì)下降。
余英在其演講的“高鐵新時(shí)代下房地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇”中強(qiáng)調(diào)，高鐵帶來(lái)城市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重構(gòu)和部分城市的異軍突起，將是今年乃至未來(lái)兩三年的一個(gè)最大的亮點(diǎn)。
余英說(shuō)，“在一線城市限購(gòu)的情況下，成交量可能會(huì)下降，但是二線城市的核心區(qū)以及中國(guó)高鐵網(wǎng)的節(jié)點(diǎn)城市，我預(yù)計(jì)在今年三季度開(kāi)始會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，而且這些城市的調(diào)控力度不是很大，所以是一個(gè)非常好的機(jī)會(huì)，所以個(gè)人投資建議大家要關(guān)注這些高鐵站點(diǎn)的城市，房地產(chǎn)企業(yè)拿地也要關(guān)注這些城市。其中，有幾個(gè)城市需要重視，它們分別是：西安、鄭州、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、成都、重慶、貴陽(yáng)、南寧、昆明?！?
“由于中國(guó)和南亞關(guān)系未來(lái)可能的好轉(zhuǎn)，昆明會(huì)從過(guò)去的一個(gè)邊陲城市，變?yōu)檩椛鋿|南亞以及南亞的橋頭堡，而南亞、東南亞有20億人口，所以昆明、南寧這兩個(gè)城市是很有機(jī)會(huì)的，南寧的高鐵將來(lái)是要通到越南的，然后到泰國(guó)，昆明的高鐵是通過(guò)緬甸到泰國(guó)的，兩個(gè)高鐵最后匯集在一起，最終到新加坡?！庇嘤⒄f(shuō)，“中國(guó)的高鐵網(wǎng)，有很多典型的米字型高鐵匯集的城市，我認(rèn)為今后中國(guó)城市的發(fā)展進(jìn)入到典型的省會(huì)城市年代和高鐵節(jié)點(diǎn)城市年代。而高鐵沒(méi)有照顧到的城市，將來(lái)可能會(huì)有很多的風(fēng)險(xiǎn)，特別是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓的風(fēng)險(xiǎn)更大?！?
